肖肖 ：住宅销量如成交低迷 现有政策还存宽松空间

　　从2008年以来的行业政策及住宅销量和地产股收益率的变化来看，政策的松紧对住宅销量、地产指数走势几乎可起到立竿见影的效果。

　　2008年地产销量持续走低，美国金融危机爆发后，中国在9月进入连续降息周期，且房地产政策由抑制购房转向刺激购房，住宅销量随即回升，A股地产指数在降低交易税费后产生相对收益。

　　2009年上半年宽松政策趋势不变，成交量快速回升，地产指数不断上涨，而年中政策转向，成交量停止上涨，A股地产指数迅速开始下跌，年底国八条出台，税收优惠停止，地产指数再次下跌。

　　2010年地产调控政策逐步收紧，10月份进入加息周期，销量回落，地产指数全年收益均不理想。

　　2011年偏紧的调控政策贯穿1-10月份，销量低迷，房价下跌，年底政策开始松动，货币政策亦转向宽松，2012年初销量回升。

　　2012年地方政府明紧暗松，经历一次降准两次降息，成交量持续回暖，房价回升，这在年中时引起政策收紧的担忧，且地产指数结束上半年涨势转而下跌。十月份温家宝在经济座谈会中将坚持调控政策不动摇，实际上地方政策明紧暗松，成交量继续提升，地产指数回升。

　　2013年初的国五条再次为地产指数带来致命一击，虽然中央政府完成换届，新一届领导人对地产行业态度变化，全年针对地产行业的政策明显减少，但因成交量尚可，市场对政策的担忧仍未减少，地产指数全年低位运行。

　　2014年调控政策逐渐放松，力度不断加大，由此也催生了贯穿全年的地产牛市。

　　自2014年年初地产政策开始放松，7月初新任住建部部长陈政高第一次召开全国住房城乡建设工作座谈会，会议中提到对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。

　　针对当时高库存较多城市去化时间20个月左右的情况，住建部提出“去库存”的政策目标。而在销售回升数月之后库存情况依然不容乐观。去化时间下降，但绝对库存再创新高。此轮销量回升伴随着开发商的大量推盘，由于2010-2013年政府出让了大量土地，尤其在2013年土地成交火热，而2014 年上半年销售低迷，开发商待推盘项目丰富，2014年下半年随着销量回升陆续推出，且2015年上半年仍然面临大量推盘的压力，这也就意味着2015年上半年库存压力依然存在。

　　我们观察历次宽松政策向紧缩政策转向时都是因为库存不足导致价格的上涨而引起的。2015年较高的库存将抑制价格上涨，同时使得“去库存”的政策目标保持稳定，政策宽松的环境不会改变。2015年2-3月春节影响过后，4-5月销量预计仍将回升至较高水平，而6月后可能会面临政策是否转向的抉择。

　　假如2015年春节后成交量重返低迷状态，则现有政策还存在进一步宽松的空间。例如降低交易税费，进一步降低按揭利率，甚至一线城市逐步放开限购等等。