北京房地产 调价走量成主流部分近郊呈区域性降价

　　在自住型商品房大量上市、刚需盘促销的声浪中，8月的北京楼市一度出现了成交看涨以及“受捧”行情。不过，剔除由自住型商品房带来的交易量上升因素，8月的北京纯商品房新房成交依然保持低位。

　　在此背景下，为了蓄力奋战今年楼市的最后一个促销时点“金九银十”，大量项目即将集中入市。多家代理机构的数据显示，本月内预计39个项目入市销售，9月会成为房企集中放量推货的时间窗口。

　　39项目奋战“金九”

　　“目前正是房企加大促销力度的最好时间节点。”在北京市房地产协会秘书长陈志看来，进入“金九银十”传统市场促销季后，诸多品牌房企加大促销力度或者调低价格集中入市并不意外，一方面是因为今年上半年的销售业绩普通不理想，另一方面，近期来看在定向偏宽的金融政策微调背景下，9、10月份的整体市场销售热度会比此前有所提高。

　　根据亚豪机构的统计数据显示，9月份北京商品住宅的市场供应充足，预计将有39个项目入市销售，其中包括亚奥万和四季、东亚尚品台湖、尚峯壹號等在内的19个纯新盘，以及包括中信府、首开缇香郡、华业东方玫瑰等在内的20个老项目后期。而39个新盘的数量也很有可能创下今年以来的月度新盘供应量新高。

　　这其中，不乏保利、远洋、万科、泰禾、中信、首创、首开等在内的品牌房企。此前，保利地产在北京的海德公园早在上半年就开始启动蓄客，远洋地产在北五环的纯新盘万和四季，9月也预计一次性开盘推出全部房源，中信在亦庄的中信府后期也将推出现房大户型。此外，通州的泰禾1号公馆和房山的五和万科长阳天地则主打刚需户型，都将在9月开盘入市。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，9月市场供应的提速并不是突然的，7、8月份的新盘供应量已经有抬头的趋势。早先时候备受期待的自住型商品房，曾经吸引了大量刚需购买人群的注意力，迫使部分刚需盘被迫“猫冬”。但如今，随着自住型商品房项目开始大量上市，一些项目在地段位置和产品品质上的不足暴露出来，特别是普通住宅项目为了争抢客源开始下调项目售价，使得自住型商品房的价格优势不再突出，令部分刚需客群开始回流到商品房市场，也促使了蛰伏数月的刚需盘在9月加速上市，以争取现阶段正在犹豫或等待的刚需购房人。

　　已现区域性降价

　　实际上，随着自住型商品房的接连入市，此前北京新房市场供应量较大、刚需项目集中的区域已经率先“调价走量”，呈现出区域性降价趋势。

　　以通州区台湖区域为例，区域新房市场目前已经出现普降势头。其中，新盘东亚尚品台湖的商住产品经过几轮“直降”后，售价为16500元/平方米起，暂列台湖区域报价最低项目。商住项目泰禾1号街区项目二期产品价格由一期的3.4万元/平方米调整至2.88万元/平方米，与之相邻的CBD台湖新城项目，售价也由预期的近3万元/平方米下调至2.6万元/平方米。北京美联物业高级经理张磊认为，通州台湖的区域性降价，除了受到周边多个自住型商品房项目入市的影响，主要源于区域内潜在供应量偏大，且大量同质化项目之间存在竞争。

　　与通州台湖区域的情况类似，从已公布的9月入市项目售价中，北京市房山区几个计划上市的住宅项目也均调低入市价格，包括纯新盘五和万科长阳天地，以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为1.9万~2.2万元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。

　　对于部分区域的集体调价，链家地产市场研究部分析师张旭认为，尽管此前市场上出现了一些“受捧盘”“开盘卖完”营销噱头，但实际上8月的纯商品住宅销售情况并不乐观。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至8月27日，8月份新建商品住宅的网签量为8556套，但扣除保障房与自住型商品房后成交量仅3507套，比去年同期大幅下降49.8%。

　　“目前，多数项目仍然没有摆脱去化难的现状。从全国房地产运行数据来看，全国房价普降局面已基本确立，这些行业与市场的下调信号将加深未来房价下降的预期，也对房企的销售与定价将形成一定的压力。进入‘金九银十’会有房企为抢客提供有竞争力的价格优惠，加紧出货。”