全国房地产投资增速六连降 旅游养老地产成为亮点

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　　弱周期寻并购 私募机会多

　　房地产进入弱周期，基金正在伺机而动。记者日前在博鳌(楼盘)房地产论坛上获悉，市场下行的态势下直接融资不给力，而间接融资上，一方面开发商融资仍然非常依赖不太给力的银行体系，困难重重;另一方面其他渠道并不发达，业内急于寻求各种合作和并购机会。业内估算目前房地产融资成本高企，平均或达20%。

　　“主流金融机构的收紧往往会让私募基金的需求量更旺盛，投资机会选择更多，谈判的地位也变高了，弱周期应该正是投资的窗口期。”在德信资本董事长陈义枫看来，房地产会进入一年半左右的一个弱周期，但是调整幅度不会太深，而且时间是有限的。值得重视的是，房地产金融配套环境在变紧，但地产基金作为一个逆周期的金融支持来源，反而将面对更多的机会。

　　包括盛世神州基金、德信资本等多家基金机构负责人表示，弱周期的价格波动比较小，但是去化的速度减慢意味着房企会面临流动性的压力。这个流动性的压力会有很多影响，也带来很多机会。

　　房地产企业多元化的融资现状已经引起了业内广泛注意，但同时与国际发达水平相比，国内目前在多个方面是空白的。一是房地产的信托基金，即REITs，作为一种迎合市场金融手段，其有望解决商业地产大型融资和老百姓投资渠道。二是项目类型偏少，比如房地产的直接投资基金等，这意味着未来的市场投资空间可能非常大。

　　德信资本负责人表示，在项目选择上，目前会倾向于经济体量比较大、产业竞争力较强的城市投资，专注于一定规模的开发商和快速周转的业态。另外，如何保障项目方面，德信资本倾向于通过对股权和物权的控制以实现封闭管理，同时降低投资风险。

　　“在金融还不够宽松的情况下，基金有机会去购买并购，既解救一些小型开发商的困境，同时又能够尽快把资产变成有价值的资产，通过品牌、通过适当的改造、适当的完善，使得产品的价值提高。”盛世神州基金首席执行官李万明表示，未来5年甚至10年时间，房地产基金还会有很多类似的机会，通过基金的管理和资金注入，能够给投资人带来更多增值机会。