朱大鸣：中国楼市将走向崩溃还是继续坚挺

    最近一段时间，房地产市场出现了两种声音，一种声音认为房地产市场已经进入了崩溃通道，一种声音认为房地产市场依然坚挺。之所以出现这两种声音，主要是基于当前中国楼市出现了两极分化现象。

　　唱空的声音主要是来自于境外媒体，他们惯于多年唱空。最近一轮唱空中国楼市的声音从年初就开始了，去年这个时候，也是他们唱空中国楼市的时候。根据《华尔街日报》的报道，里昂证券分析师王艳及其分析团队历时一年，通过对十几个城市600多个项目81万套住房进行调查，他们发现房地产市场的真正问题在于三线城市严重供过于求。中国过去五年竣工房产项目的空置率达到15%，也就是说有1020万套住房空置。三线城市如唐山和温州的空置率一般更高，平均为16%。相比之下，北京和上海的空置率为10%，二线城市如南京、重庆和沈阳的空置率为13%或更低。按照里昂证券的逻辑，空置率高可能会带来重大危机，但是，从现实来看，三四线城市曾寄托着人们对于城市化合理空间转移的期望。

　　空置率上升主要是供应量大幅度放量。各地拆迁、圈地，大拆大建，中国房地产市场势力已经延伸到广大农村，城市与农村成为一个大工地，这种偏向性发展，会不会导致房地产市场供应量过剩，会不会导致资金链全线危机，仍然值得关注。从当前来看，这些危机可能正在潜藏之中，关键是如何全身而退。

　　最近房地产市场只是出现了局部困难，但这些只是市场波动的一部分，由于过去房地产市场出现了只涨不跌的非正常现象，所以人们不能容忍房价有些许的打折。一旦出现打折行为，打砸售楼处行为就会出现，这些打砸者到底是开发商自导自演的把戏，还是投机者冒充刚性需求者，很难以查清楚，但这种行为无疑为房价坚挺提供了一个重要借口。

　　至于导致这些现象的核心原因，主要是在于信贷日趋正常化，因为人们发现，依靠印钞机式增长，毕竟会危及整个社会繁荣的根基。就当前来看，个人房贷申请与放贷难度，都在增加，数据显示，目前商业银行首套商代的贷款利率在持续上浮，4月已经达到6.19%左右，华夏银行则将首套房利率上浮至1.1倍。个贷申请难度增加遏制房价非理性上涨，也确实能够让部分投资者冷静一下。商业银行发现房贷收益并不高，而且风险加大，因此也不愿意支持个贷。正是因为这个原因，央行近日要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。央行如此劝告商业银行放款，从某种意义上来说，中国楼市的资金紧张度确实在增加，这种紧张度是以前难以想象的，也是楼市多年调控想达到都没有达到的效果。劝诫商业银行放贷，如果真正的用到了首套房，而非投机贷款，那是无可厚非的事情，但往往现实操作中，大量的信贷都变成了投机性资金，祸害了房地产市场，也祸害了整个经济根基。

　　广西南宁、安徽铜陵、天津滨海新区等地在楼市状况未明朗的背景下，悍然宣告救市，是非常不明智之举。控制房价上涨不力，而托房价之举太过明显，这种不对称的行为有损地方政府的信用。

　　那些过于执着于中国楼市崩溃论的言论，很容易形成促使政府大举救市的行为，这是非常危险的事情，很多人认为，如果房价下跌，会消灭很多开发商，事实上，房价上涨也消灭了很多开发商，由于拿地成本不断上涨，大量的开发商被排挤出市场。

　　中国是否能够摆脱房地产经济的困扰，这是横在中国人面前的重要问题。问题的关键是我们是否能够改变投资驱动经济增长的模式，地方政府之所以依赖房地产市场创造财富，一个重要原因是土地出让金一下子就能让地方政府口袋鼓鼓，烂帐得以抹平，这也促进了地方官员的短视行为。如果这一思路没能改变，中国房地产市场信贷之手也因此难以改变，中国楼市出现局部性崩溃还是很有可能的，但难以改变房价继续坚挺的基本格局。