广州楼市市中心成交萎缩明显 外围区域成交放缓

　　不但市中心成交萎缩明显 一向畅销的外围区域成交也有放缓迹象

　　临近岁末，广州楼市热度似有继续降温的趋势。不但市中心成交萎缩明显，一向畅销的外围区域也现成交放缓迹象，连续两周几无住宅新货推出。记者发现，在冲刺年度业绩等多重目标的推动下，部分楼盘确实出现了降价促销的现象，以期以价换量。

　　经纬行研究中心指出，虽说年底冲业绩，大部分发展商均会有一定的让利促销行为，但当前楼市是有实质性的价格调整，虽然是属于高位上的回调，也证明市场淡静的形势。在政策未有放松背景下，降价范围或有进一步扩大的趋势。

　　降价逐个数

　　郊区

　　有楼盘报价一降再降

　　“我们马上就要开盘了，均价最低只要11500元/平方米起。”昨日，记者接到了来自番禺亚运城板块某楼盘销售员的电话，销售人员向记者表示，楼盘今天将正式发售新一期的“楼栋”产品单位，但是与去年10月时均价最高达到15000元/平方米不同，楼盘的报价已经大幅下调。而此前在“穗六条”出台后，该楼盘的均价也曾调整到12000元/平方米，如今推出“楼栋”单位，价格反而一降再降。不过，销售员却向记者强调，楼盘此前的降价只是因为推出的是毛坯单位，所以实际上只是适度的“让利”措施。

　　而在近期，不少开发商也陆续采取这种措施，通过把非毛坯房改为毛坯房推售，变相“降价”以期吸引购房者的注意。像荔湾区某楼盘此前就推出了一批特价单位，剔除非毛坯价格，由原来的28000元/平方米调整到了24000元/平方米，但要求买家一次性付款。

　　市区

　　二手中介为一手楼盘拉客

　　记者发现，在这一波楼市转向中，“特惠价”、“一口价”以及“团购优惠”等价格调整的方式又再悄然出现，而不少一手楼盘更纷纷请出二手中介帮忙卖楼。即使在核心区，也有中介开始走上街头，直接举牌推销自己代理的楼盘。

　　“最便宜特价单位只要28888元/平方米，非常之‘笋’，有没有时间去看一看啊?”记者在海珠区南田路附近发现，某大型中介行派出了大批经纪，一连数日走在街头附近，向过往的行人推销附近的某个一手楼盘。而就在两个月前，该楼盘的报价依然达到32000~33000元/平方米，如今价格已经大幅下调。

　　“最近二手楼看楼的人比较少，公司就把我们调过来卖一手楼了。”中介人员邓先生表示，之前他们卖一手楼都只是在中介行内坐着等顾客来咨询就可以了，近期由于业务比较“繁忙”，所以大家每天都“上街拉客”，非常辛苦。

　　知名房企

　　频频“高报低开”做营销

　　一些大型品牌房企近期除了直接推出优惠促销措施外，也有不少采用“高报低开”的营销手段。某房企推出的位于杨箕的新盘，尽管开盘前价格预计要达5万元/平方米以上，但实际开盘均价只有4.8万元/平方米，其中，部分低层单位单价只有4.5万元/平方米。

　　业内人士透露，该楼盘虽然有老东山名校的优势支撑，但整体区域位置、区域发展前景却不如珠江新城，而推售的楼是最靠近南北大动脉的广州大道，是项目住宅当中受噪声、粉尘影响最大的，客户的接受度不高，由于开盘前收筹情况不甚理想，而开发商本身亦有冲业绩的需要，因而最后在开盘定价上有所让步，以推动项目的成交。

　　业内分析

　　一线城市刚需增长有限

　　广东省房协理事赵卓文分析，目前一线城市楼价已经创出了新高，2013年一手住宅的真实楼价普遍涨20%以上，一般的工薪一族已经逐步失去了购买能力，一线城市的刚需并没有想象中的大。加上本届政府倡导“长效机制”，到2020年保障房的覆盖率要达到20%，必然进一步压缩刚需的空间。从发展预期看，未来几年，国内一线城市的刚需增长有限。除了房地产调控政策的影响，房产税、遗产税等等也是很大的不确定因素，因此未来几年，一线城市房地产市场也将波动加大。展望一线城市今明两年的房地产市场短期走势，他认为仍然良好，不过2016年后，不确定性将加大。

　　第一太平戴维斯华南区项目及开发顾问部董事吕晓艳预期，在地价、房价快速上涨的背景下，可以预期今年广州楼市现有的调控政策，包括差别化信贷政策和限购政策会继续执行，房价整体还是会保持上升态势。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰则认为，去年11月出台的“穗六条”持续发酵，是今年第一季度甚至上半年的调控主基调，直接对外地准买家造成制约，估计有大约三成购房者无法满足要求，其预测第一季度广州一手住宅成交量会明显缩减，同比去年或减少超过两成，均价也会有些许的回调。

　　传言

　　外地买家补缴社保能买房?

　　NO

　　市房管局：一切政策以“穗六条”为准

　　昨日有网络消息称，接房管部门的最新通知，即日起，对于非本市户籍买家办理购房时所需提供的36个月社保证明中，如其中存在2个月内的补缴情况，需提供单位出具之情况说明文件，当中须说明补缴原因，且该证明文件必须加盖社保局用章。房管局收文件后需发函至社保局，待社保局复函后方才正式受理业务。

　　记者昨日从广州市国土房管局了解到，目前广州没有下发最新通知，一切政策仍以“穗六条”发布的通知为准，提供补缴个人所得税纳税证明或社保证明的，一律不予受理。

　　另外，昨日也有网络传言指，白云区从1月15日起对个人转让“非居住用房”或“已满5年非家庭唯一物业的豪宅”将征收20%的个税。但记者从白云区房管部门了解到，这并非“新政”，如卖方不能提供购房时的发票，则个人所得税的计税方式仍按核定征收为1%的方式计收，与广州各区现在执行的政策无异。