各地银行信贷紧缩 须提防外资干扰房地产调控效果

　　外资进入房地产市场势头迅猛。外资在房地产开发企业外部资金来源中，从年初的单月增长23亿元到8月份的67亿元。今年前8个月，房地产开发企业资金来源中外资的规模达到369亿元。如果仅计算外商直接投资和境内企业海外融资两项，2010年上半年，进入我国房地产行业外资金额至少达182亿美元，相当于上半年直接投资净流入额的二分之一。

　　自今年4月份的“新国十条”逐步落实以来，各地银行信贷紧缩和税收调整政策使得我国房地产企业国内融资渠道收窄。1-8月，我国房地产开发企业外部资金来源中的国内资金部分呈逐月下降趋势，资金规模由年初的3189亿元降至8月份的2816亿元，占房地产企业总资金来源的比重也由60%降至50%左右。而与此同时，外资在房地产开发企业外部资金来源中的规模却在不断扩大，从年初的单月增长23亿元到8月份的67亿元。今年前8个月，房地产开发企业资金来源中外资的规模达到369亿元。虽然目前进入房地产市场的外资所占比重还较低，但其短时期内大量流入对房地产市场可能造成的潜在影响以及对地产调控可能造成的干扰需要我们警惕。

　　外资加速入场

　　通过设立、增资房地产企业进入国内房地产市场。通过这种方式进入我国房地产市场的外资主要是外商直接投资。今年前7个月，房地产行业实际使用外资金额达129亿美元，占我国实际利用外商直接投资金额的22.2%，比去年同期提高了4.7个百分点。

　　内地房地产企业境外融资。彭博统计的数据显示，2010年中资地产公司在海外市场共销售68亿美元债券，创自1999年有记录以来最高。尽管成本较高，国内房企仍选择大规模海外融资，一方面反映了受房地产调控政策影响，企业自身资金链紧张不得已而为之；另一方面也说明国内房地产企业仍看好后市。

　　通过私募股权基金投资房地产行业。在房地产调控政策影响下，国内房地产企业的融资需求一定程度上加速了外资通过私募进入房地产市场。2010年4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，中国海外兴业联手Harmony China房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目，总价12亿港元；7月,雅居乐地产控股有限公司通过向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股权获得52.8亿元融资。

　　以“热钱”的形式通过各种隐蔽渠道进入房地产市场。在人民币升值预期日渐增强的情况下，流入我国房地产市场的“热钱”可以通过参与炒高房屋资产价格获取资产升值与套汇的双重收益。从国家外汇管理局7月份发布的“热钱”专项排查行动结果来看，今年2月份以来，通过各种形式流入我国的“热钱”规模至少达73.5亿美元，楼市是这部分“热钱”的一个主要去向。近来有迹象表明，“热钱”在加速购买境内房产，尤其是别墅等高端住宅。2010年8月上海市别墅交易中境外人士购买比例达12.6%，较上半年增加3.3个百分点，同比增长60%。境外人士购买的二手别墅均价达到48274元/平方米，是上海市二手别墅均价的2倍。