马跃成：拆分成毛坯房与非毛坯合同无异于定时炸弹

　　继北京之后广州成为又一个明确表示要对房价进行指导的城市，对城市房价进行行政性管理有推广之势。不过，限价令也招来一片批判声，主要是认为这不符合市场经济的原则，特别是北京市提出由副市长亲笔审批房价的做法，似乎与李总理提出的砍掉错安在政府身上的手不合拍。如果我们回顾一下多年来的调控过程，就能发现如果不进行调控，房价不知道会涨到哪里去了?今年的情况看，如果政府不直接出手，恐怕调控的目标有要落空。

　　北京和广州将全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，并接受国土房管部门的价格指导。同时，在限价前销售的楼盘，也可能因为价格偏高而被暂停网签。广州郊区某楼盘在五一假期期间计划以13000元/平方米价格开盘。相比周边同等配套的楼盘，该单价尚有一两千的低价优势。然而，政府对上述楼盘的指导价格定为10000元/平方米，这个指导价甚至低于该楼盘去年一期产品让利后的价格。开盘房价被政府腰斩，看着白花花的银子溜走，岂能心甘情愿?

　　香江控股的翡翠绿洲项目的新一期组团将于5月18日开盘。销售代表介绍，届时公司将按毛坯8000元/平方米，非毛坯2500-3500元/平方米的价格，分别与购房者签署房屋买卖合同及非毛坯合同。本来的非毛坯修房被开发商采取拆分的办法，搞成了两个毛坯房和非毛坯工程两个合同，这似乎已经成为开发商应对政府限价的一个不二选择，北京的开发商大概也是这个套路。

　　开发商的意思是，这里的非毛坯价格卖的不是一般意义的非毛坯，其实是公司一种定价策略。毛坯价和非毛坯价加起来才是真正想卖的价格。在北京房山，某大型房地产开发商的项目，原本非毛坯的房子现在被分成了毛坯房价和非毛坯价格，自己需要签订两份合同来买房。不少买房人感叹，开发商真是“鬼”。购买这样类型的房产，购房者需要和开发商签订一个购房合同，内容是涵盖毛坯房的合同。与此同时，买房人还需要和开发商指定的建设公司签订一个非毛坯修合同。

　　如果我们两份合同的内容，可能和原来的一个购房合同没有太大的变化，且非毛坯合同上都会明确非毛坯标准等。但是，开发商为了获得既定的利润，从以往非毛坯修的标准来看，同类型的非毛坯标准大约为1000元-1500元/平方米，而现在3000元-3500元/平方米的非毛坯标准显然有虚高的成分。虽然购房人的合同是与承建商签定的，但是合同的实际主体还是开发商，承建商只是一个听差的。这样的拆分合同对开发商和购房人都有很大的风险不可测。

　　由于拆分合同的办法，人为压低了购房价格，按照20%个人收入增值税的规定，等购房人次出售房屋的时候就需要投入更多的税费，无故多交更多的个人收入增值税，这个损失只能由购房人自己承担。由于非毛坯款与购房款分离，非毛坯款这块就不能以房款的名义从银行取得贷款，这无疑加大了购房人的财务压力。而非毛坯款这事又不是购房人自己能决定的，就像是不平等条约一样，购房人不干都不行。每平米三四千元的非毛坯款，一套房子下来就是三四十万元，对很多人来说，这都是个不小的负担。你想少花点钱非毛坯，依然不可能。有的开发商，以各种变通形式，帮助购房人解决这块的资金问题。但是产生的利息、手续成本也确实是个问题。同时，也不是所有的开发商都有这样的财务安排。

　　对开发商来说，其实风险更大。虽然非毛坯合同是购房人与承建商之间签定，但是，开发商才是背后的大老板。不过从合同法律上讲，这个非毛坯合同与开发商没有什么关系。就像假离婚案一样，你开始是想假离婚，但是，从法律上，根本就没有真假之别，所有办理了离婚手续的都是真离婚。这样的非毛坯合同也是这样，从法律上讲，合同内容都是完整的法律要件，从合同之外的任何解释都不能被法律认可。

　　我们知道，非毛坯合同之外，开发商与承建商之间还会有另外的背后协议，但是这个协议不能拿到台面上来，因此也是无效的，开发商想从非毛坯中获得一块利润，那就要看承建商愿意不愿意了。但是，我们知道，开发商肯定有这样的安排。当然，开发商最大的麻烦还是与购房人之间的矛盾。我们清楚，非毛坯合同中的价格只是一个象征性的数字，不是真正的非毛坯标准。但是，如果购房人依此作为收房和验房的根据，就会让开发商措手不及。因为作为一个非毛坯合同，仅有一纸合同显然是不完整的，还需要更多的辅助材料，包括实物样本。现在购房期间，这样的附件显然是不可能准备好的。这就给未来留下了隐患。

　　对于开发商展开房价拆分的策略，住建委正在研究是否有必要对房价拆分进行规范。也有人认为，如果助长此风，可能导致限价令名存实亡，房价变相反弹。对于开发商而言，拆分房价也是无奈之举。但是，如果政策出现变动，矛盾就会爆发出来，如果楼市出现往下走的情况，购房人的反应就会更加激烈。开发商“新招”并不高明，不但给业主留隐患，也是也像是给自己埋下了定时炸弹。