央行调查统计司的有关研究也显示,1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套,以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计,当前我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。2012年我国城镇人口数为7.12亿,以2011年城市户均人口数(2.87人/户)计算,我国城镇居民家庭数已达到2.48亿户。因而,估算我国城镇户均住房套数约为1套。
“到2015年,‘十二五’末,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。”任兴洲说,“中国住房最短缺的时候已经过去了。”
有业内人士认为,上述这些估算可能还是低估了目前的存量房水平。由于房屋登记制度不完善,大量房改以前单位分配的公房和小产权房没有进行有效登记,如果算上这些住房,存量房的数字可能更庞大。
不仅户均拥有的套数在增加,房改十几年以来人均住房面积也快速增长。今年两会的《政府工作报告》指出,到2012年底,中国城镇人均住房面积达到32.9平方米。这一数字比1998年增加了14平方米,年均增加1.1平方米,远高于房改前(1978—1998)年均增加0.6平方米的水平。
任兴洲表示,虽然户均拥有住房已达到1套左右,但如果计算带厕所厨房的成套住房,这个数字就下降到0.72套。因此,下一步住房市场除了数量型发展,更要注重提高住房的质量和舒适度。
也有专家指出,由于我国正处在城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段,未来10年到20年,住房需求仍然十分庞大。这其中既有城镇外来人口的首次置业需求,也有居民改善住房条件的需求,从这种动态视角来看,或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。
区域之间差异大 调控应该差别化
城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序,上海、北京、广东分列第一、第二、第五,比值较高的是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地,比值越低供应越紧张
“户均拥有1.02套房”的说法,不少人对此表示质疑,认为自己“被平均”了,生活中很多家庭仍在为何时拥有一套自己的房子而发愁。
尽管我们已经在总量上告别了住房的绝对短缺,但不同城市、不同区域、不同群体的住房供需状况差别仍然很大,存在明显的不平衡。
“如果说10年前各个地方都缺房子的话,现在不同城市已经出现严重的分化。”任兴洲说,北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市住房供不应求比较突出,而很多二、三线城市尤其是相对欠发达的东北、西部地区也在大量进行房地产开发,这些地方应该说已经不缺住房了,今后甚至会出现供过于求的情况,存在一定风险。
不动产的地域性和不可迁移,决定了地区之间必然有很大差异。央行有关研究报告显示,全国除西藏外的30个省份中,2007年—2011年城镇住宅竣工面积与同期城镇人口增量之比由低到高排序,比值越低则说明住房供应越紧张,上海、北京、广东、浙江分别排名第一、第二、第五、第十三位,而该比值高出全国平均水平40%的地区多为东北、西部地区,分别是重庆、内蒙古、宁夏、新疆、辽宁等地。
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