超大盘围城规模化发力 福州楼市掀起新城市运动

福州城市外拓，众多大盘相继兴起

　　4月6日，位于闽侯荆溪4650亩的中铁城项目亮相，再一次将福州周边的超级大盘推到购房者面前，成为业内外目光聚集的焦点。

　　实际上从去年起，福州的超级大盘就已经走进人们的视野。据不完全统计，福州东南西北各个方位，在建以及规划中超千亩的超级大盘就有十多个，如中国贵谷、海西文化创意园、中铁城等等，它们正以围城之势迅速崛起。

　　这些大盘的规模不仅远超此前“老”新城金山、五四北，其布局规划也全面升级，多集旅游、商业、居住、服务等多重功能为一体，打造真正意义上的“城”。

　　在超级大盘不断涌现的背后，福州新一轮城市运动大幕正拉开。

　　现状

　　大盘全面围城进入千万级较量时代

　　大盘围城，并不是夸张的说法，在业内人士林先生眼中，福州楼市正迎来实力开发商成片开发造城的千万级较量时代。

　　4月6日，位于福州西部闽侯荆溪的中铁城项目揭开帷幕，首期项目“吉第”面市。据了解，首期项目面积133亩，推出全高层社区，户型在64~120m之间，另外带有3万m的商业产品。据福州中铁润海置业营销总监颜辉透露，“中铁城作为中铁二局地产进军福州的首个项目，也是福建省首批21个小城镇综合改革重点项目中唯一一个省会中心城区项目荆溪新城核心启动区，总面积达4650亩，将打造成集居住办公休闲于一体的新型都市，成为福州独一无二的居住都市休闲社区，以"人文福居"理念引领福州居住新观念，项目预计可于8月份正式入市。”此外，2000亩的融侨闽侯双龙温泉度假项目也占据福州西部“山头”，正在加码建设中。

　　而在福州北部，7500亩的贵安新天地已经全面绽放，项目学区房、商铺、总部经济商住独栋、非毛坯温泉酒店公寓等已经上市;福州北另一大盘总面积为1110亩的中国贵谷项目则正在力推旗下面积为230m的联排MINI墅;此外，1218亩的融汇桂湖项目则在年内实现再扩容，拿下309亩的周边地块，实现在桂湖区域的深耕。

　　在福州南部，还有面积达4000亩的名城地产投资的温泉旅游综合体，面积3030亩的海西文化创意产业园……而在福州城东部马尾区域则有面积约1400亩的名城港湾在此处盘踞，大盘已经全面包围福州城。

　　探析

　　房企规模开发放“长线”钓“大鱼”

　　事实上，开发商在福州主城区周边发力，大规模拿地造城，一方面可以成就自己，另一方面也在塑造城市。

　　“对于大开发商而言，市区土地推量有限，招拍挂成本越来越高，开发利润也在不断摊薄，已经越来越难以满足自己的胃口。城市外围则不一样，一方面土地成本低廉，另一方面可以通过战略性合作拿下大幅地块，如规划恰当，随着后续配套的完善，利润十分可观。”先知先觉营销副总张炜胜透露，在中小地块竞争上，大开发商并没有优势，而超大地块考验资金和运营实力，大开发商的优势更明显。

　　业内人士林先生分析说，“这些项目在前期通常采用便宜赚吆喝的方式，以推出高性价比的产品赚足人气，但随着土地价值的上涨和小区氛围的逐渐成熟，后期产品的价格水涨船高，则会为开发企业带来丰厚利润，目前在售的贵安新天地就是采用这种模式。”

　　除了土地的升值潜力，大盘的规模效应也是各大开发商所看好的。大盘通常开发周期长，易集中企业资金、技术、管理及人才优势进行统一规划和管理，增加项目的附加价值。

　　而开发商成功“造城”后，对整个城市的提升作用也不言而喻，它们往往成为新区开发的“领头羊”，接着羊群效应开始发挥作用，带动后续开发商不断介入，形成新的楼市开发和置业热点，对城市形象的提升大有裨益。

　　政府主导推动城市外拓先树“榜样”

　　不过，在造城这件事上，离不开政府的主导和积极推动。

　　如今福州大盘围城，呈现出政府与开发商高度联动的新特征。多个千亩级的大盘产生，政府的土地出让方向是一大主因。政府希望能筑巢引凤，缓解城区资源压力，满足大福州城市扩容的需要，这从福州市政府多次与大开发商达成投资框架协议可见一斑。

　　如名城地产与永泰县人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》中，预计总投资额约人民币120亿元，融侨集团与闽侯县政府达成双龙温泉旅游度假区框架协议中，总投资额为3亿美元;而中铁城项目的开发商则是世界500强企业，拥有60多年的品牌发展历程，和20余个千亩新城的成功运营经验。

　　“除了与大型开发商达成投资框架协议，政府还希望举开发企业和全社会之力，为城市化募集力量。”常青藤营销副总梁恺透露，除了在二级房地产的开发，政府也越来越多地与具有基建资质的企业达成合作，引入大型企业的力量形成助力，促进城镇化建设。

　　新城开发为什么都是大盘、都是大企业?"造城"并不是谁都玩得起玩得转的。”一位业内人士认为，新区的土地有效开发的程度往往不足，人气商业甚至道路公建等一切条件都需要长期培育。因此，介入新城开发的地产商要具有较为雄厚的资金实力以及完整的产业链基础，而这些项目对地产商的综合运营能力要求也很高。借助一线开发商的实力，不仅可以助推新区开发，更重要的是，它会形成榜样效应，推动更多企业进入。

　　一个区域有一个主导的开发商。“不仅在福州，各地方政府都比较支持这种模式。但同样值得注意的是，造城运动下，大开发商占据市场主导，楼市的竞争力将会减弱。”梁恺分析道。