“保护刚需”博弈
市场普遍关心,地方细则是会一律遵循国务院细则,对二手房交易所得按20%征税,还是会有所差别。网传所谓“地方细则”也体现了对差异化的期望。如网传“北京细则”包含出售满5年的唯一住房免征个税等条款。
中央落实“国五条”及国务院细则的决心似乎相当坚决。3月14日,住房和城乡建设部部长姜伟新对媒体表示,要坚决执行二手房交易征20%所得税的政策,执行当中如有问题再完善。
地方的诉求则再度集结于“保护刚需”的大旗下。从3月1日国务院细则公布之后,关于多部委紧急磋商包括“保护刚需”在内的国务院细则落实方案的说法屡屡见诸报端。市场分析人士也多做出保护刚需仍留余地的预测。
在浓重的观望氛围下,地方细则的进度似乎滞后于住建部关于“本月底落地”的要求。
上周,上海市统计局、上海市发改委组织有关人员召开座谈会,听取各方对目前房地产市场走势的意见以及“国五条”政策实施效果的判断。据参会的上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对本报称,会上并未讨论地方细则该怎么出的问题。
深圳国土房管部门的智囊机构——深圳市房地产研究中心的一名研究人员也向本报表示,深圳版细则仍在制定当中,政策的最终出台要等待审批,同时参考北京、上海及广州的做法。
“事实上,‘国五条’留给地方的可操作空间很小,包括税收、信贷等。”宋会雍认为,正是因此,地方可能会更期待中央有进一步的表态或明确的说法,才好出台地方细则。
在他看来,从原则上说,“国五条”本身并没有为刚需、改善型购房提供政策支持,如要保护刚需,鼓励改善型购房,需要另外出台一些配套政策,从契税、贷款等方面体现等等。“例如,是不是可以把二套房贷打开一下?”他说。
“房价目标”防兑水
地方“国五条”细则的另一个看点则是,各地会不会落实中央对房价控制目标更严格的要求。
“国五条”要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。
这意味着,至少有35个城市需要在本月31日前出台房价控制目标(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市,不含港澳台)。
2011年的“国八条”也曾要求地方出台普通住房房价控制目标,据住房和城乡建设部的统计,当年截止到3月31日,全国657个城市中,有608个城市公布了房价控制目标,占全国城市总数的92.5%。当时,多数重点城市主要参考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅,房价调控目标大多设定在房价上涨10%左右。
但由于普通住房中含有保障性住房,一旦价格较低或者只收取租金的保障房供应增多,会拉低普通住房的总体价格水平,因此外界无法真正看出商品房价格的涨跌。
与两年前的情形不同,“国五条”要求的对象不再是普通住房,而变成了“新建商品住房”,这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。
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