常州楼市新观察：二手房过户和缴税窗口挤满人

　　新国五条细则公布后，北京、上海、广州等频频出现二手房过户暴增的现象，那么这一新政对三四线城市的影响又有多大呢?日前在江苏常州，当地一些只有一套住房的家庭，也在忙着交易或过户。

　　下午两点多，江苏常州房地产市场大厅内人声鼎沸，过户和缴税窗口前挤满了人。退休工人朱盘清和老伴在外孙女的陪伴下一早就过来了。朱盘清说，家里现在只有一套老房子，因为老两口年龄大了，想换个带电梯的，现在急着过户主要是担心20%的个人所得税。

　　江苏常州市民朱盘清：就是43万的话，要30万(差价)30万20%，我要掏6万块钱。

　　记者：这是你现在唯一一套住房吗?

　　江苏常州市民朱盘清：我唯一一套住房。

　　由于朱盘清卖完房子之后马上就要再买，而他又不清楚对于这样的改善性购房是不是也要征税，因此显得很着急。

　　江苏常州市民朱盘清：有很多像我这样的为了改善自己，改善性(购房)，卖掉自己原先的房子，再买一个比较好一点的住房，所以我认为，如果说一刀切的话，二手房的房地产市场会有可能不景气。

　　对此，常州房产登记中心副主任沈涛表示，不要盲目跟风，因为按照原有规定：凡是满五年的普通住宅都免于征收营业税和个人所得税。

　　江苏常州房产登记中心副主任沈涛：我个人从公布的政策来看呢，如果是家庭唯一一套住房出售的话，出于改善居住条件的目的，应该来说，这个应该是个人所得税，还是适用于原来的规定的。

　　记者：是免征的，是吧?

　　江苏常州房产登记中心副主任沈涛：对。

　　至于二手房税费会不会最终转嫁给买方，业内人士表示，这要看供需关系，如果买方不能接受，很有可能会出现有价无市、交易量萎缩的情况。

　　江苏鑫洋置业顾问有限公司董事长潘建春：你想转嫁给买方，也不是你想转就转的，所以我觉得不能一味的这个政策下来了，买房的成本增加了。

　　记者：房价就涨?

　　江苏鑫洋置业顾问有限公司董事长潘建春：对，没有这个规律的。

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　　常州：若二手房遇冷 新房也难大热

　　二手房交易税费的增加，无疑会削弱二手房在楼市中的竞争力，那购房者会不会就此转向新房市场，从而抬高新房价格呢?

　　常州市的武进区和新北区集中了大量新建楼盘，在几家楼盘的售楼处，记者并没有看到大量购房者。销售负责人表示，目前还没有发现从二手房市场转移过来的客户，如果以后二手房交易因为新国五条遇冷，不排除新房的销售会有所增加，不过由于常州的新房供应充足，因此价格上涨的空间并不大。

　　新城地产常州公司项目营销经理程琳：在我们这个城市来讲的话，一手房跟二手房的总价差距本来就不大，所以说 大多数客户他还是会选择新房。

　　江苏常州恒大翡翠华庭销售代表龚科：我个人觉得，有可能是(新房)项目相对来讲，还是多一点吧，可选择性余地比较大一点，(新房)项目要想价格提升不会太快。

　　常州房管局市场监管处陆金峰分析，目前当地以改善性需求为主，一般要卖掉原来的老房子才有能力购买新房。因此，如果二手房交易受阻，一手房的客户也不会出现明显增加。

　　江苏常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长陆金峰：二手房受到政策限制之后，有一部分对二手房的需求可能会转移到一手房的市场，但是还有一部分改善型的需求，因为他在二手房不能够实现顺利的置换，这样的话，他就没有能力在一手房市场进一步的改善。

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　　常州成长三角房价低洼地

　　记者在常州了解到，无论是开发商还是当地政府，都不认为新国五条会推高新房价格，一个重要的背景就是当地的投资性需求非常少。那么地处经济发达的长三角，且尚未施行限购的常州，为何会远离投资性需求呢?

　　作为典型的三线楼市，江苏常州尽管地处经济发达、房价上涨较快的长三角，并且尚未实行限购，但多年来房价却始终保持在低位，没有出现过很大的波动。

　　江苏常州市民朱盘清：在长三角，我们常州跟镇江都是房价的洼地，还是比较平稳的。

　　万邻(大众)房产常州公司金百国际店店长王琛：我是2006年开始做的，那个时候基本上房价在四千左右，现在整个新北区的平均房价在六千左右，所以基本上涨幅不是太大，我从2006年到现在7年多吧，这个来去一两千块一个平方。

　　房价低、波动小，导致常州楼市上的投资客越来越少，整个市场以首次购房和改善性置换的刚需客户为主。于是，中低价位住宅成为楼市主流，总价在50到70万的产品差不多占到成交量的四成左右。

　　新城地产常州公司项目营销经理程琳：应该是从2010年开始，投资型客户占比在逐渐的下降，我们自己也统计过自住型需求的客户占到95%以上。

　　常州市房管局的数据显示，2012年，常州商品住宅成交均价为6648元/平方米，同比下降5.8%，均价低于苏南地区平均水平。而同期，无锡的成交均价约为7432元/平方米，苏州则在1万元/平方米左右。同年，常州市人均可支配收入为33706元，居民房价收入比处于合理水平。

　　常州市房产管理局副局长吴海泳：一般来说，房价收入比国际上的是6到8，我们现在测算下来，大概是在6.8，就等于说一个家庭的平均年收入，花6.8年的时间可以买一套90平方米左右的房子，是这样一个水平。我们觉得这个水平目前我们在长三角周边城市来看，也是比较低的，也是比较合理的。

　　江苏常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长陆金峰：去年外来人口在常州的购房比例达到了30%，近四成，比往年增长了6%，所以说，常州的住房对外来人口的吸引力是在逐步的增强。