世邦魏理仕：2009年亚洲房地产投资市场研究报告

    下半年强劲反弹，直接投资额同比猛增56%

    在经历了年初的艰难开端后，亚洲房地产投资市场在2009年下半年表现出了强劲的复苏态势。投资额在第一季度触底后迅速回升，这得益于由产权投资市场的强劲反弹、持续维持在低水平的融资成本以及各主要市场中物业价格水平的渐趋稳定所带来的投资者信心的逐步增强。2009年下半年，亚洲房地产直接投资额同比猛增了56%，预计达到250亿美元。但是，根据世邦魏理仕2009年下半年的亚洲投资市场观察报告，亚洲2009年的总交易量比去年仍降低了22%。

    由于中国大陆、香港和台湾占到了2009年下半年亚洲物业投资总额的57%，使得大中华区的物业投资市场率先复苏。大中华区在观察期内完成的150亿美元的交易额，比2008年同期高出了169%。日本、新加坡和韩国的投资活动在2009年下半年也重归活跃，分别占到亚洲投资总额的17%、9%和8%。

    投资活动主要由国内和地区内的投资商驱动，两者分别占到投资总额的83%和15%。2009年下半年完成的数额最大的一宗交易是达芬奇控股(daVinci Holdings)的债务人将设在东京的盈科中心(Pacific Century Place Marunouchi)以大约1400亿日元(15.1亿美元)的价格出售给一个当地投资商。高档办公楼物业仍然是最受关注的，2009年下半年有超过100亿美元的资金投资于此类项目，占所录得投资总额的41%。在这段时期内的10宗最大交易中，高档办公楼项目占到了8个。

    此外，住宅物业占到交易总额的20%；零售物业占16%。尽管酒店方面的交易额相对较低，但2009年下半年仍有7宗总价达3.8亿美元的酒店物业交易完成，超过了上半年录得的2.7亿美元。涉及工业物业的交易在2009年下半年也有强劲反弹，相对上半年增长了155%，总额达18亿美元。

    世邦魏理仕亚洲研究部执行董事聂安达先生(Andrew Ness)评论道：“本地买家和国内地产基金是下半年交易活动中的主力军，但同时也有少量主流的国际机构投资者重返亚洲物业市场。大多数物业类型，特别是住宅与办公楼市场，投资总额与单价都有显著增长。但是，人们也存在担心，由于高流动性与大量资本涌入该地区，一些住宅市场似乎正从复苏向过热的危险境地演变。”

     自从金融危机开始，亚洲各国政府普遍采取了宽松的货币政策，这带来了资金的高流动性。而现在，正是这种高流动性让人们担心目前的经济复苏是否具有可持续性。展望未来，为避免形成新的资产泡沫，预计亚洲各国政府将逐渐调整其货币政策，并采取相应的政策措施以收紧物业贷款。然而，2010年主流国际金融机构投资者将逐步重返亚洲地产市场。他们将面临的最大挑战将会是，由于业主在市场复苏过程中不愿降低报价而导致物业存量与交易流都会收到限制。

    1.亚洲物业投资销售量/销售额是基于世邦魏理仕亚洲研究部针对几个主要亚洲城市的显著交易进行调查的结果。

    2.世邦魏理仕亚洲研究部采用相关的衡量标准和定义，统计亚洲房地产投资现金流数据(即只跟踪那些公开披露的、涉额高于最低交易额、且金额按照每一个调查时期的汇率转换为美元计算)。

     3.投资额不包括开发地块的交易