高力国际：2009年四季度广州服务式公寓市场分析

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，2009年第四季度，整体住宅销售市场成交量比上季有轻微放缓，一手住宅房成交面积一反上季度标柄成绩，有明显缩减；反观二手住宅房成交面积则已超越一手房。按房管局公报数据显示，10及11月份一手住宅成交面积为133.2万平方米，而二手住宅成交面积162.22万平方米，其相差30余万平方米，主因受到发展商缩减推货数量和定价高企所至。依据近日发展商拍地踊跃，拿地价格高企，反映对市场充满信心，更进一步勾起买家购买意欲，虽然10及11月份成交量比上季微降，但成交价格依然稳步上扬。本季度买家主要以用家为主，其次是投资者。国务院为压抑楼价上升，在12月初宣布将在2010年1月1日起修定营业税优惠，将原定营业税征免时限由2年恢复到5年，消息一出部分卖家趁机出货，速成二手房成交量有上升趋势，另投资者普遍持观望态度，故本季度买家以改善形用家为主。而发展商见状轻微调低售价吸引买家入市。

高力国际指出，随着外围经济逐步好转，本季度，服务式公寓租赁市场有上升趋势。部份市中心服务式公寓表现非常突出，珠江新城一带随着交通网络逐步完善，促成各企业选址此地为办公地点，使该区的租赁市场活跃度日益增加。季内，服务式公寓市场并没有新增供应，市场上继续消化原有库存量。受到广州的会展经济优势带动，看好广东企业对外扩张的能力，以及广东境外旅游业的发展，为提升功能服务，领事馆增聘了外籍驻馆官员，使季内租赁需求以领事馆人员为主。除此之外，制造业和贸易行业亦有不同程度的回升，为扩张业务外资企业亦増派外籍高管派驻广州，一并带动整体需求。依数据显示本季度最受欢迎的单元以三或四房为主。据了解，由于部分知名的服务式公寓，三与四房已全出租，相对有关房源供应紧缺，因此客户亦转投高端住宅，促成高端住宅租赁市场更趋活跃，带动出租率向上攀升。受到租赁需求带动，本季度平均空置率下降至17.5%，比上季度下降1.6%。租金方面，部分服务式公寓的租金优惠已经终止，平均租金继续维持不变约每月每平方米人民币155元。

高力国际展望，广州住宅市场受到优惠政策终止的影响，加上据报国家税务总局拟在年内逐步试验开征物业税，并且早前摩根士丹利研究报告指出人民银行有机会在2010年3季度加息，多种不利因素都使投资者却步，短期内住宅市场成交面积将可预期会缩减。鉴于亚运会停工令已颁报，在建住宅项目亦被打乱供应节奏，虽有部分已进行赶工，但亦有部分已明显延迟开发，就供应量将会减少，并且热钱已在早前通过不同渠道流入中国市场，预期楼价向下调整的机会不太。房地产行业对支撑经济复苏和可持续增长占重要作用，预期政府只会适度调整控制楼市，以防泡沫情况。多个知名发展商对发展高端住宅市场的心态非常热炽，加上投资者视房产作为投资保值的心态可望支持，预期高质量附有升值亮点的高端住宅将继续受到追捧，售价预期继续平稳持轻微上升趋势。服务式公寓市场方面，2010年上半年有位于珠江新城的W公寓投入市场，为市场提供约330套服务式公寓，就目前来广州的外籍人士有上升趋势，预期租赁需求将有正面增长。