从2007年的“拐点论”到2010年初的“轮回论”,地产老大万科的一言一行总是牵动着市场和同行的神经。如今,受宏观调控不断严厉的影响,万科对楼市的判断在措词上更谨慎。在3月1日发布的2009年年报中,万科对楼市的判断是“缩量”和“短期内市场不确定性和成交的波动性”。在4月27日发布的一季报中,万科对楼市的看法出现了一些变化:“政策的出台将对市场产生显著的影响,相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束,亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”
万科一季报也对市场发出了明确的预警:一线城市成交大幅下挫,很危险。数据显示,在万科一季度销售面积中,2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%;长三角同比下降33.9%;环渤海则同比下降0.1%;而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%,这为万科提供了一定的缓冲空间。
对于饱受质疑和批评的2009年,民众或许将为万科平反——对于一个销售额超过600亿的公司而言,不管是低潮还是亢奋,稳健才是硬道理。
预警一线城市
珠三角销售面积与去年一季度相比下滑45.1%,长三角销售面积同比下滑33.9%。尽管单个季度的销售存在很多偶然因素,但万科的一季报所透露的信号仍然让许多人颤栗。
万科的警报也在资本市场拉响,和其他房地产股一样,万科的股价也在近期楼市调控中下降,从4月2日的9.77元到4月28日收市时的7.78元,不到一个月其A股市值蒸发接近200亿元。
数据不会撒谎。一季报显示,报告期内,万科累计实现销售面积124.2 万平方米,销售金额150.9 亿元,分别比2009 年同期下降18.5%和增长23.5%。分区域看,珠三角市场实现销售面积27.0 万平方米,销售收入41.6 亿元,同比分别下降45.1%和7.2%;长三角市场实现销售面积26.8 万平方米,销售收入30.6 亿元,同比分别下降33.9%和14.9%;环渤海市场实现销售面积45.0 万平方米,销售收入56.6 亿元,同比分别下降0.1%和增长93.7%;中西部市场实现销售面积25.4 万平方米,销售收入22.1 亿元,同比分别增长43.1%和81.3%。
万科的数据只是房地产市场的一个缩影。
4月27日,中国指数研究院的一周监测数据显示,在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌,其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师认为,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。
销量的下滑并不是突然而至。万科3月实现销售面积50.7万平方米,销售金额63.1亿元,分别比2009年同期减少29.8%和增加2.8%。这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。
这也不是万科第一次对一线楼市预警。
2009年12月,王石在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示,自己对房价的上涨也感到惊讶,尽管现在中央一道道地对房地产下限令,但今年一年放了10万亿元的贷款,产生资产泡沫也是必然的,因为房地产商品是非常特别的。
王石在当时表示,据统计,现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者,这是很可怕的。“目前全国二、三线城市还没有泡沫,但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。”
谨慎的老大
一季报显示,一季度万科实现净利润11.3亿元,与2009年同期相比增长46.5%。万科执行副总裁肖莉表示,2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略,应对市场可能出现的各种变化。
万科在一季报中称,政策的出台将对市场产生显著的影响,相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束,亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面,由于市场是一个高度复杂的体系,某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应,再加上中国幅员辽阔,各地发展阶段和市场情形也千差万别,行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动,走上健康平稳的发展轨道,将有待事实的验证。
万科董秘谭华杰表示,尽管政策出台的具体时机无从预料,但从2009年下半年开始,万科已经注意到部分核心城市房价上涨过快的现象,并开始着手调整自身的投资策略。
在2009年中期报告中,万科对土地市场进行了这样的描述,“尤其核心城市,再度呈现激烈的竞拍场面”,“核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量,则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度,使得部分项目的地价带有较强的预期成分”。所谓“较强的预期成分”,实际上已经隐含了土地市场过热的判断,也正是从这一判断出发,万科先后提出了“宁可错过,决不拿错”,“万科没有志在必得的项目”,“发挥战略纵深优势”等一系列投资策略,并将拿地重心向二、三线城市倾斜。
这一投资策略在2009年的市场氛围下无疑显得有些保守。如果从拿地金额和同期销售金额的比例来看,
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