刘光宇：下半年楼市十大“悬案” 房价最热话题

　　6月，北京楼市成交量同比涨50.6%，上海同比涨30.67%，广州同比涨25%，深圳同比涨36.63%，厦门同比涨211%……全国楼市一片红，房地产市场交易量上演“疯狂6月”。

　　经过两年多的限购，开发商从偷偷摸摸的变相降价再到如今光明正大、高调的意欲涨价，对开发商来说似乎完成了从量变到质变的过程。在他们看来，楼市的未来毫无疑问，将一如既往的按照他们给楼市设计的思路走下去。但事实上开发商涨价是楼市真正回暖还是回光返照，真的不好说。

　　所谓回暖本来是以开发商前期的降价促销为代价的，然而一些开发商却将小阳春理解成可以涨价的预兆。据据北京住建委网站公布的网签数据显示，6月北京全市新建商品住宅(包含保障房)网签总量为11983套，环比5月上涨14.1%，同比去年6月则大幅上涨32.5%。另据伟业我爱我家市场研究院的监测数据显示，2012年6月北京全市新房(剔除保障房后)成交均价为20678元/平方米，环比5月上涨2.1%，较去年6月上涨0.3%。从统计数据看来，北京6月楼市首次出现“量价齐涨”。

　　虽说某些楼盘上涨有其自身的理由，但是不排除许多项目是盲目涨价。

　　楼市争议不断，但从来没有一个真正的措施解决这些疑问。在未来的半年到一年里，楼市将有更多的疑问摆在开发商和购房者面前，楼市何去何从，其实只在一转念之间。而这些疑问就像是一个个悬而未解的答案一样，又真像是悬疑案件一样，期待楼市的规律来验证谁是凶手。“悬案”一语双关。

　　一、房价还会不会下跌成为目前争议最大最热的话题。

　　如果开发商纷纷涨价，然而涨价的一个后果就是，成交量开始下跌，价格与成交量成反向走势。因为楼市的回暖与房价下调有密不可分的关系。

　　实际上，如果开发商普遍涨价，楼市可能就会又将回到当初的困境。开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。其实开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取未来的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置，这也是总理房价所要求的。虽说个别开发商可能会扛时间比较长一点，但降价是楼市唯一出路。

　　所以下半年楼市该向左走还是向右走，关键在开发商能否降价，如果不降，或许会少活两天。

　　二、开发商逆流涨价会不会催生楼市新一轮泡沫?

　　在经济下行，房地产市场处于尚未恢复元气的阶段，如果房价持续攀高，是否意味着新一轮泡沫即将出现?尽管价格回升、销售向好，但随着当年高价拿地的后果开始显现，以及上市房企大量外债的陆续到期，开发商和市场仍将面临不少新问题。

　　所以说开发商涨价只能算作是个别现象，而不是普遍的趋势。不过如果开发商没有认清形势，而是盲目涨价，则必然导致楼市问题凸显，又会催生新一轮泡沫出现，让楼市更加不合理。

　　三、政策层面是否会再亮“利剑”举国瞩目。

　　楼市下半年是否会新政出台，业内十分关注。在未来半年，中国政府仍将面临棘手的两难局面，如果国内经济增长出现持续滑坡，中国政府将会面临巨大压力。渣打银行经济学家在一份简报中明确写到，目前并不预期会有降息或中央政府明确放松房地产政策，但如果经济没有起色，此类措施将在第三季度、十八大后出台——政治因素仍将决定房地产调控的主导方向，而非市场。

　　如果房价涨起来，一面是保经济，一面是挤泡沫，我倒想知道中央政府究竟该怎么选择。怎么着做个样子也得做出来吧，总不能眼瞅着房价不但没有回归而且还在一路攀升中交接领导班子吧。

　　四、该不该对不法地方政府开刀?

　　一些不法地方政府和不法开发商之间的权钱交易、官商勾结成了高房价的幕后推手，尽管这种狼狈为奸的行为是在私下里干的勾当，但是已经成了公开的秘密。这些地方政府部门过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。

　　但是政府如何拿这些不法的地方政府开刀，从现在多数的报道来看，都没有谈到这个问题，不知是不是故意回避了这个问题。也或许政府在想办法清理门户，但是外边人却见不到动静，反正我们这些百姓等得急呀!

　　五、房价真能再涨十年?

　　许多人鼓吹房价还能持续上涨至少十年，先不说他们讲得对不对，我好奇的是不知他们是根据什么判断房价还会继续涨，这还不算什么，更有疑问的是他们又是凭什么说房价涨十年。

　　房价是他爹还是他妈?怎么那么听他的，什么都不讲就说房价要涨十年。其险恶用心不言而喻，为的就是能够在楼市转阴前多捞点，因为说实话恐怕连他们自己也没有把握了，能忽悠住一个就算一个。

　　不过风云变幻、楼市无常，对于本来严重不理性的楼市出现急刹车也不是不可能的事，不要太自信了，或者是外强中干。

　　房价能否涨十年，谁说我都不相信，只有时间能证明一切。

　　六、现在该不该买房?

　　正因为买房非小事，也正因为确实以前观望的购房者后悔莫及，更因为某些开发商忽悠房价还要力挺至少十年，所以许多购房者心动，但是对于一些看问题全面的人还是不会听他们一面之词，因此也就在买与不买之间徘徊不定。

　　没错，没听任志强的话没买房的人确实亏了，但又怎么样?买了房用来住涨与不涨跟他们又有什么关系?如果卖了是能赚很多钱，可这些钱又能再买一套吗?

　　所以单纯从投资角度考虑买房，左顾右盼永远都别想买房。因为未来房价究竟如何谁也不知道。我个人认为，不管什么情况下，只要你需要你就买呗，只要你能承受得起你就买呗。

　　可见，对于买房人来说，重要的不是我们的购房是不是划算，而是我们的消费行为是不是足够理性。不过话说回来，再理性的人面对不理性的楼市也没办法。

　　七、开发商还有没有存在的必要?

　　对于开发商有没有存在的必要，这个问题有点不好说。因为我现在都搞不清什么叫开发商。中国的房地产开发商(发展商)应该分为两种：一种房地产开发商是盖房子的，另一种是做土地生意的，做土地生意的靠囤积大量的土地而赚钱，不做开发。

　　许多开发商确实为城市的建设做出卓越贡献，这一点我们不得不承认。所以单纯取消开发商或许有点一刀切，我倒认为如果政府无偿收回靠炒地皮赚钱的开发商的土地，将会让只做土地生意的这些人没有生存空间。

　　不过现在开发商靠炒地皮做生意也不容易了。而且过段时间，个人合作建房的人又将站出来。

　　八、该不该取消期房预售制度?

　　国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组曾发布报告建议：把目前的期房销售制度改为现房销售制度。就这一句话，再次挑动了公众对期房销售制“存废去留”高度关注的神经，房产商的抗拒、购房者的诉求与相关主管部门的“欲说还休”迅速交织在一起，气氛愈发热烈。

　　该不该取消，我个人觉得目前期房销售确实问题多多，但高房价不在于期房预售制的存在与否，而在于这种制度不健全，需要完善。当然我不是替谁说话，只是稳住高房价应该从开发商本身下手，而不是期房预售制。

　　九、公租房、廉租房路在何方?

　　公租房、廉租房等都是高房价下诞生的新生产物，可以说这些政策的出台为低收入家庭实现住房梦提供了可能。

　　但是对于保障房是否适用全国，并可以成为制度性政策，众多专家意见不一，有人认为如果将保障房选址在市郊区域，选址远而定价高于市场价，就没有人去买。选址近定价低于市场价，就混乱。此外购买租用人群标准的制定是保障房的又一难题，谁有条件买?谁有条件租?难道也像经济适用房那样混乱，如果是那样，限价房、公租房、廉租房又失去了意义。

　　真不知道穷人得到这种实惠是不是要等到猴年马月，只怕等到限价房、廉租房供过于求，估计到时候商品房我也买得起了。

　　十、房地产数据支撑谁最权威?

　　当房价在政府密集的宏观调控下和百姓的抱怨声中越来越高的时候，当业界和学术界都在争论房地产市场是否存在泡沫时，越来越多的人们吃惊地发现：由于缺乏科学和权威的统计数据，中国的房地产市场正陷入一团统计迷雾，围绕它所进行的争论也只能是雾里看花，不知所云。

　　这种情况不治不行。百姓该相信谁?一套适合市场经济的房地产统计体系需要建立是摆在当前的一个重要课题，只有这样，才能统一数据支撑，至少不像现在这样舆论混乱。