余丰慧：投机需求被挤出了市场 楼市为何还骚动

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。

　　此前，北京市住建委等相关部门也曾说过，现在市场上90%以上都是自住型需求，投资投机性需求基本被挤出。但是，人们不禁要问，那为何近期房地产市场又出现了骚动呢?成交量放大、部分城市价格微涨、高价地又现、千人排队拼抢楼盘等现象在一线城市开始涌现。国家统计局发布的70个城市房价数据显示，5月份上涨城市比4月份多一倍。

　　以笔者分析，在限购政策没有任何松动情况下，应该说这波行情主要是自住型刚需拉动的。宏观背景是，我国经济下行压力增大，稳增长被提至重要位置，开发商等根据过去“经验”，大肆吹嘘、散布放松房地产调控来稳增长的舆论氛围，以此忽悠刚需入市。而自住型刚需由于预期房价继续下行，因此，从去年初最严厉调控至今一直在等待观望，没有实施购买行为。近期在开发商忽悠下，在存款准备金率和利率下调的宏观微调下，以及个别部委放出一些容易让市场误解曲解的政策信号怂恿下，刚性需求开始骚动而集中投入购买，集聚了一年多的刚需集中释放出来，成为推动这波行情的主要原因。

　　但不可否认的是，从市场观察到，第二套房的改善性需求和投资性需求也已经进入市场开始兴风作浪。同时，一些地方政府放松或者变相放松限购政策致使一小部分投资投机性需求浑水摸鱼进入市场，对市场形成一定需求压力。因此，可以断定目前市场需求中并不是纯而又纯的自住型刚需，还有一部分改善性和投资性需求，也不排除有一部分投机性需求。说“投机性需求基本上被挤出了市场”言之尚早。

　　基本判断是，只要限购政策不退出，那么，市场中的自住型刚需就对房价构不成威胁，动摇不了房价整体下行的大势，改变不了房价逐步走低的方向。只要是自住型刚需集中释放推动的房价微涨，那么，这种微涨很快就会消退。首先，刚需非常有限，而且刚需一旦购买后就会退出市场。不像投机性炒房一波又一波，最终吹大泡沫。其次，满足自住型刚需的供给渠道多、数量大。商品房市场的中小户型住房，正在加快建设的保障性住房都将很快投入市场。

　　这里面一个关键是，旨在彻底打压和挤出投资投机性需求的力度不能减轻。就目前而言，投资投机性需求被基本挤出市场也只是主观估计而已，尚没有具体数据进行缜密论证。最为担心的是地方政府明里暗里变相松懈放水限购政策，频繁做小动作，使得投资投机性需求绕道进入市场，使得限购等杀手锏政策名存实亡。笔者始终认为，必须坚决叫停扬州利用财政资金奖励购房等明显违背调控政策的行为。对于违背松懈调控政策的地方政府的小动作，露头就打，绝不手软，绝不拖延。

　　总之，只要坚持调控不动摇，只要限购政策不松懈不退出，高价地出现、房价微涨、千人排队抢购楼盘等都只不过是昙花一现、回光返照罢了。