南昌首次要求一块商住用地现房销售 但不强推现房销售

　　近日，南昌市青云谱区象湖东岸一宗商住用地公开拍卖，值得注意的是，该宗地对于商品房销售有规定，宗地内配建安置房在交付土地后6个月开工，剩余建筑与其主体建筑同步建设，建成竣工、验收合格并完成交付后，宗地内商品房方可在房管部门办理预售许可证。显然，这是南昌第一宗要求现房销售的地块。

　　连日来，关于取消商品房预售制持续成为讨论热点。

　　9月，广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房和城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料，并上报住建部。虽然该文件并非执行方案， 但引来极大关注。

　　我国部分城市正推进现房销售，那此次南昌推出首宗要求现房销售的地块是否意味着也有此意？

　　“我们也注意到了这一热点。”南昌市房管局开发处处长黄祥斌告诉记者，南昌也有现售措施。

　　黄祥斌介绍，为有效缓解土地、人口、资源、环境的压力，提高土地立体开发效率，南昌市加快了地下空间开发利用工作，努力向地下要发展空间。2013年出台了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》，明确规定地下空间建筑物应当与地上建筑合并办理初始登记，地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。2014年，南昌市在全省率先出让1宗位于胜利路步行街的48亩商业用途地下空间使用权，对地下商铺等销售采取现售方式。现在，对于地下空间建筑依然是这样操作的，不允许预售。

　　黄祥斌还介绍，商品房预售制确实存在一定弊端，但由于取消商品房预售制度牵涉整个房地产市场制度设计的改变，目前从国家层面来说没有全面取消预售制，全国部分省市有的是试点，有的是鼓励现售，这是房地产市场发展的新现象，值得关注。目前，南昌取消预售制条件还不成熟。

　　黄祥斌表示，南昌不反对现房销售，但不会强制推行现房销售。

　　延伸阅读

　　10月10日，中山南头镇两宗商住用地挂拍，起拍价皆为 4100 元/㎡。最终，一块流拍，一块以4140元/㎡的楼面价低价拍出，楼面价比一年前碧桂园拿下的地块还要低。这是时隔10个月以来中山住宅用地再现流拍！

　　事后，有业内人士分析称，该地块占地面积太小，仅有3871.7平方米（折合5.8076亩），而且和相邻的W02-18-0037地块不能连片开发，且又要求实行商品房现售，虽然地段不错，但对于资金压力较大的开发商来说，吸引力太小，流拍是意料之中的事情。

　　而其实，中山并不是首个推出“现售地块”的城市。现售要求也并非第一次在广东出现。在住房改革走得较快的深圳，早在2016年就试点出让了一块限“现售”的土地，由中国电建和广州方荣联合以82.8亿元竞得，成为2016年龙华价格最高的地块。时代周报记者通过公开信息及地图显示了解到，这块限“现售”土地为商住两用地，目前仍显示为“在建”。

　　而今年7月，江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》）提出，2018年10月1日起，江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）。

　　就深圳、江门、中山等城市的情况来看，都透露出将要取消商品房预售制度的迹象。尤其是中山，动作更为明显，大批量推出统统要求现售的地块。

　　难道中山要当这第一个吃螃蟹的人，实行现售已经在路上了？

　　对此，房掌柜致电采访了合富辉煌（中山）高级分析师谢仲娟。“虽然还没有相关政策出来，但从近期中山推出的所有商住地全都要求限售这一点来看，中山应该是取消预售的试点城市。”谢仲娟表示，“之所以选取中山作为试点，是因为相比其他城市，中山的存量土地足够多，即使现在推出的地块最快都要2年后才能出售，这中间的空档期，中山还能够有新项目源源不断的推出，不会造成市场的供需失衡，有缓冲余地。”

　　而成为现楼销售城市试点，会对中山造成什么样的影响呢？会影响开发商拿地热情从而导致地价下跌吗？谢仲娟做出了解答，“以刚拍出的南头15.9亩地块为例，虽然楼面地价仅有4010元/㎡，但是地块最快要在2020年才能推出市场，考虑到2年的时间成本和资金成本，其实拿地成本并不比那些楼面地价过万的地块便宜多少。”

　　此外，谢仲娟还表示，“现楼销售只是让开发商拿地更谨慎，并不意味着房价会下跌，反而会推高房价上涨。首先是目前新推的地块都要2年后才能销售，但是期间市场依然有买房需求，对于已经拿到地的房企来说，不用担心价格下跌，同时还可以减低中山库存压力。另外，现售后开发商的资金压力增大，推出的楼盘价格不可能会太低。”

　　而如果真的全面推行住房现售制度，又会有怎样的影响呢？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为广东商品房预售政策调整体现了当前住房供给侧结构性改革的导向，即认为现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度会更加不适合，类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际，属于较大的创新，和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新，其对于全国10万家规模之多的开发企业来说，显然有较为明显的影响。而于开发商而言，在预售制度下，开发商在建造房子过程中，如果是30层的房屋，建了5层之后即可办理预售，进行资金回笼并进行后续投资，但如果采取现售，就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金，这对房企的资金考核压力就很大，“资金弱的房企将无法进行开发投资”。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示全面推行住房现售制度，将会淘汰至少一半房企，剩下一些大的、实力雄厚的企业。同时，对于现售可能带来的供应紧张在政策推进阶段肯定会存在，但也要看相关的配合方式怎么应对，未来市场会逐渐适应，最终形成非预售的格局。

　　多数专家还表示，此政策推进不宜过急。中原地产首席分析师张大伟向分析认为，取消预售制度，短期看可能性不大：“这会加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。但当下房地产市场依然是中小企业集中，龙头房企占比份额不高。取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业，对小企业来说是灭顶之灾。而且短期来说，取消预售制度也会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。”

　　张大伟另外建议，预售制度不应该一刀切取消，但可以逐渐加大规范。“房地产要进入现房销售必须在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。”

　　（房掌柜整理自江西日报、广州房掌柜）