广州商品房预售合同纠纷增长明显 “双合同”维权渠道不通

　　广州市中级人民法院31日发布《广州法院房地产审判白皮书(2013-2017)》，该白皮书数据显示，上述5年间，该市法院受理的房地产纠纷案件数呈增长态势，主要集中在房屋买卖合同纠纷。此外，“双合同”购房规避政府限价的情况较为多见，目前对开发企业违约惩戒机制不健全，业主维权渠道不畅通。

　　白皮书数据显示，2013至2017年，广州全市法院受理的房地产纠纷案件数呈增长态势，年均增长率为6.22%。五年共受理144502件，占同期全市民商事收案总数的近两成。

　　在案件类型方面，白皮书显示广州全市法院的房地产案件类型主要集中在房屋买卖合同纠纷、物业服务纠纷、物权保护纠纷、租赁合同纠纷、建设工程纠纷。其中，房屋买卖合同纠纷最多，共50804件。

　　白皮书显示，伴随中央与地方连续出台多项房地产与金融调控政策，在2013至2017年，广州市有关建设工程、商品房预售、二手房屋买卖、房屋租赁、房屋中介服务、物业服务等领域的纠纷增长明显。

　　广州市中级人民法院房地产审判庭副庭长王会峰介绍，商品房预售合同纠纷仍是房地产纠纷案件的主要类型。在商品房预售合同纠纷的争议问题中，突出的问题主要是房地产开发商因公用水电、永久用气、消防验收等行政审批问题无法达到预期而未能及时获得竣工验收备案表，导致逾期交楼、逾期办证等。

　　此外，在严格的住房调控政策背景下，部分房地产开发企业采取购房捆绑装修的形式，与购房者签订双合同，规避政府限价的情况较为多见。该现象规避政府限价的有关规定，削弱调控政策效果，在造成购房者需支付高额首付款的同时，再次出售房产时需按照房价差额的20%缴纳税费，且合同一般约定装修工程由开发商代为验收，质量难以保证。

　　受近年国家房地产调控政策和楼市行情变化的影响，全市二手房买卖纠纷呈现增多趋势。白皮书数据显示，2013至2017年，广州市增城、荔湾、花都三区受地铁开通、疏解中心城区功能等因素的影响，受理的二手房买卖合同纠纷案件增长率均超过50%。

　　王会峰称，二手房买卖纠纷出现在房屋交易的各个环节，包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、“一房数卖”“借名买房”等。

　　在二手房买卖中，中介违规行为多发。2013至2017年，广州全市法院共受理因中介服务不规范引发的各类涉房居间服务合同纠纷分别共计1546件。常见违规操作有提供虚假信息、诱导买卖双方达成交易、虚假承诺、乱收费与重复收费、虚报房价、虚假委托售房、利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由、中介自买自卖等。

　　白皮书还显示，租赁合同纠纷、建设工程合同纠纷和以借名购房、以房抵债、规避限售、虚假离婚等形式规避房地产调控政策的交易纠纷在近年也不断增多。

　　其中，通过假离婚签订协议，约定房屋归配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，难以复婚而主张协议无效的，一般难以举证证明胁迫或欺诈事由。此类做法较为隐秘，难以被及时发现与查处。

　　白皮书建议，要强化日常行政监管，通过增强对商品房预售许可活动的日常巡查、试点格子铺销售项目备案登记制度、加大对建筑行业施工监管力度、建立对二手房交易市场的监管机制、细化小区物业服务与改造的指导监督等方式，强化监督管理;要增强行业自律，倡导缔结自律公约，加强自我管理。