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房地产行业资金链收紧 但房企拿地金额不降反升

广州房地产网-房掌柜 2018-08-10 01:28:13来源:曹燕玲
[摘要]7月下旬以来上市房地产企业接连发布上半年业绩预告,在调控政策影响下头部房企依然保持高增长态势,融创净利润预增同比增长超过200%,恒大超125%,碧桂园超50%。受一系列利好因素影响,港股市场内房股8月7日整体 ......

   7月下旬以来上市房地产企业接连发布上半年业绩预告,在调控政策影响下头部房企依然保持高增长态势,融创净利润预增同比增长超过200%,恒大超125%,碧桂园超50%。受一系列利好因素影响,港股市场内房股8月7日整体上涨,融创收盘大涨8.22%,在内房股中涨幅居前。

  今年7月融创中国曾对外发布业绩预增公告,公告显示,上市公司拥有人应占溢利较去年同期大幅增长超过200%,溢利增长主要源自上半年销售物业交付面积大幅增长及香港财务报告准则第15号的影响,使得本期收入较去年同期增长超过200%。并且,融创中国上半年毛利率也较去年同期及去年全年进一步提升。

  融创公告显示,截至2018年7月底,融创中国实现合约销售金额2276.8亿,同比增长70%,合约销售面积约1441.5万平,合约销售均价约15790元每平。

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  值得注意的是,在头部房地产企业中,融创中国是唯一合约销售均价超过15000元的企业。销售持续高增长也直接推升企业业绩,2017年,在计提投资乐视165.5亿元亏损的基础上,融创中国实现应占溢利110亿,同比上涨355%。按照今年前7月的销售金额增速推算,融创中国2018年4500亿的销售目标完成难度不大,不断提升的毛利率也将不断推升融创的利润至历史新高,如全年保持上半年的利润增速,2018年融创全年净利润望超过300亿。

  受此影响,评级机构和大型投行近期一致上调融创中国评级和目标价。6月29日,穆迪在最新的报告中将融创中国的评级至正面,这是穆迪自今年1月将融创中国的评级展望调升至稳定后,半年内再度调升融创中国的评级展望。此前,另外两家国际评级机构标普和惠誉在上半年也都纷纷上调了融创中国的评级或展望。

  投行方面,德银最新研报中也表示,目前内房股低估十分明显,行业估值十分具有吸引力,且大量公司回购及管理层增持对股价构成有力支撑。中金公司近日研究报告调高融创中国目标价至38.7元港币,报告称融创拥有丰富的优质土地储备,2018年销售额预计将增长52%至66%,受益于土地成本每平方米4700元人民币,毛利率将达到25%左右。

  去年以来,随着国内众多城市限购、限贷、限价、限售等政策的相继出台,市场降温趋势已然确立,受此影响,部分中小房企销售业绩同步下滑,而以融创为代表的的大型房企销售依然保持稳定增长。

  业内人士认为,融创的销售实力更多地是体现在宏观市场平稳甚至下降周期中显著高于同行的去化水平。对行业周期和市场节点的精准把握、良好的销售能力已经成为融创的竞争优势之一。从土地储备上看,截至2018年3月26日,融创土地储备共计约为2.18亿平方米,整体货值约人民币3万亿元,超96%的货值位于一线、二线及环一线城市,其销售高成长仍将持续,上市公司业绩有望持续推升。

  相关新闻:资源向龙头房企集中

  截至8月8日,包括A股和港股市场的28家房企公布了前7月销售数据,累计销售金额达24340亿元,同比增长38%。相比1-6月的36.5%增幅,上述28家房企销售额增长加快。整体看,标杆房企完成年度销售任务55%。在资金和品牌资源向龙头房企集中的趋势下,做大成为房企的主流选择。受龙头房企销售数据提振以及信贷政策乐观预期推动,近期多家房企股价上涨。

  第二梯队增长强劲

  受季节性因素影响,部分房企7月销售额环比有所下滑。由于部分第二、三梯队房企销售额猛增,使得28家房企整体前7月销售额呈现加速增长之势。

  碧桂园、恒大和万科仍处于第一梯队领头羊位置。碧桂园1-7月实现合同权益销售金额约3475.1亿元,同比增长44.62%;合同权益销售建筑面积约3673万平方米,同比增长33.08%。碧桂园仅公布了前7月权益销售数据。

  前7月,万科累计实现合同销售金额3498亿元,合同销售面积2342.2万平方米,同比分别增长11.85%以及10.6%。中国恒大累计实现合约销售金额约3448.4亿元,同比增长19.6%;累计实现合约销售面积约3281.9万平方米。销售均价为每平方米10507元。

  在第二、三梯队中,融创中国、新城控股(23.370, -0.96, -3.95%)、世茂房地产、中南建设(5.520, -0.08, -1.43%)等14家房企前7月销售额同比增长超过50%。其中,新城控股、中国金茂和花样年同比增速超过100%,分别为106.05%、187.6%、123.16%。增速居前的企业期间销售均价约为10000元/平方米。这显示出三四线城市项目仍是房企业绩增长的主要抓手。

  金地、金地商置和阳光100前7月销售额同比略微下滑。值得注意的是,前期销售业绩下滑的房企随着新项目入市以及推盘力度加大,业绩同比下滑的幅度显著缩小。阳光100前7月销售额同比下滑4%,而前5月下滑27%。首创置业前5月销售额同比下滑达16.5%,目前公司已重回增长态势,前7月销售同比增长41.3%。

  房企拿地推盘积极

  中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,房企拼规模趋势加剧,分化越来越明显。目前一二线城市调控压力较大,但三四线城市在刷新成交记录。在这种情况下,大量中型标杆房企积极拿地和推盘。在资金和品牌资源向龙头房企集中的趋势下,做大成为房企的主流选择。

  中原地产研究中心统计数据显示,房企拿地数据表现积极。截至7月23日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企合计拿地10940亿元。其中,拿地超过200亿元的房企达19家。2018年以来,房地产行业资金链收紧,但房企拿地金额不降反升。碧桂园、万科、保利地产(10.710, -0.30, -2.72%)、龙湖集团等公司拿地金额规模居前。

  从万科和保利地产披露的信息看,两家公司近期均加大了拿地力度。7月万科新增项目33个,去年同期新增项目20个,新增计容建面848.4万平方米,同比增长32%;1-7月累计新增项目160个,去年同期为101个。保利地产前6月累计新获70个项目,新增规划面积1515万方,同比增长36%;总地价1066亿元,同比增长106%;平均楼面地价7038元/平方米。

  追求高周转的背景下,房企加大了推盘力度。中金公司数据显示,7月前三周,10个重点城市累计推盘量同比上升73.1%。金地集团(8.540, -0.09, -1.04%)公告显示,公司8-9月计划新推或加推49个楼盘项目。项目主要分布在北京、广州、南京、武汉、沈阳等城市。

  上市房企业绩向好

  按照申万一级行业分类,目前已有55家上市房企公布了上半年业绩预告,新光圆成(14.760, 0.00, 0.00%)、绿地控股(6.120, -0.05, -0.81%)和保利地产3家公司公布了业绩快报。整体看,预喜企业达到32家,预喜比例接近60%。从上市房企的业绩表现看,聚焦房地产主业,且项目储备充足的上市房企大多获得业绩增长。业绩下滑乃至亏损的公司主要集中在转型未见成效,或遭遇系统性风险的企业。

  中弘股份(1.040, -0.03, -2.80%)、中房股份(8.060, 0.00, 0.00%)、粤宏远A(3.260, -0.05, -1.51%)等5家房企预计上半年亏损。中弘股份和粤宏远A的产品结构和区域布局受调控政策影响较大。中弘股份问题较为严重,公司预计上半年亏损14亿元,主要由于公司商业项目销售停滞并遭遇退款潮,住宅项目销售大幅下滑,公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少;资金链断裂使得项目停工,财务费用同比大增,进一步加剧了亏损。公告显示,中弘股份及下属控股子公司累积逾期债务本息合计金额约为46.27亿元。目前公司正通过转让资产和股权以渡过危机。而粤宏远A业绩受东莞限购政策影响,销售不及预期。同时,部分项目未达销售确认条件。公司预计上半年亏损2800万-4000万元。

  项目储备充足且分布合理的房企大多实现业绩大幅增长。世荣兆业(11.160, -0.74, -6.22%)、中交地产(10.830, 0.06, 0.56%)等22家上市房企预计上半年净利翻倍。申万宏源(4.310, -0.02, -0.46%)分析师王胜认为,盈利能力稳中向好依然是2018年的主线。房地产市场销售规模高位盘整,叠加行业集中度提升,龙头房企销售增速继续处于高位。由于2017年-2018年房企的高质量可结算货值充沛,业绩将保持良好增长态势。

  (房掌柜整理自经济日报、中国证券报)

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责任编辑:曹燕玲

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