连卖九地！广州一日吸金133亿！保利、碧桂园增城再拿地（附专家点评）

10点一到，三宗商务地、两宗工业用地均以底价成交。其中金融城起步区的商业用地被太平保险以164286万元总价拿下；开发区商业用地被广州吉欧电子科技有限公司以19147万元总价拿下；琶洲连接体地块被腾讯以20070万元总价拿下；两块工业用地分别被广州国智恒北斗实业有限公司与广州铭祥汽车零部件有限公司拿下。

住宅用地方面，华润置地以32.18亿元拿下增城区荔城街三联村83001204A18082地块；保利（广州金地房地产据核实，由保利100%持股）以49.95亿总价拿下增城区荔城街三联村83001204A18062地块；

今天（4.28）是五一放假前最后一天上班，也是酝酿已久的本年度土拍盛宴的来临，还记得去年同期，广州迎来竞自持、摇号等土拍方法升级，至今已满一周年。

先来说说本次土拍的亮点，本次公共资源交易中心一共拍卖九宗地块，包括4宗宅地、3宗商务地以及2宗工业地。其中四宗为居住用地均来自增城。因为增城4宗宅地面积巨大，最小的一 幅占地面积40778平米，而最大一幅137549平米。总占地315161平米，建筑面积855506平米。所以在本次拍卖中，增城赚尽风头。

其中值得一提的是，增城的四宗宅地均属于“旧厂改造”用地。在去年10月份　《增城区2017年第一批城市更新项目批前公示》公布时，这四块地赫然在内，如今仅过去半年，这四宗地就被挂牌出让，一定程度上反映了区域推进旧改效率之高。

另外三宗商服用地分别来自金融城、黄埔开发区和琶洲这三大重点产业商服区。

并且增城近年来快速发展，楼市的消化周期加快，仅剩5.2个月，为全市最低。此次推出的四宗宅地，有望缓解目前增城一手库存紧张问题。

一起来看看这几宗地块的具体情况。

交通方面，地块东北处即为地铁21号线朱村东站，距离约150米。周边只有朱村农场一个公交车站，仅有增103路、增城光明汽车站-太平场、增城体育馆-康大三条公交线路途经。

　　配套方面，地块周边多个楼盘已陆续进入交付期，未来地块可享这些楼盘的商业配套。并且地块临近富士康科技小镇，未来可承接外溢的劳动人口居住需求。教育方面，地块西侧在建的朱村二小属于“增城区中小学校基础教育设施三年提升计划”中的一个新建小学，该小学规划设置24班，学位1080个。

　　地块周边2公里范围内楼盘售价在2-2.3万元/㎡左右。并且目前周边楼盘主要以往期存货、尾盘为主，未来地块项目投入市场将填补区域一手紧缺的情况，市场前景可观。

　　经47轮竞拍，朱村街凤岗地块成交！！背后的公司为招商+保利联合体，以149100万元+900平竞配建面积拿下朱村街凤岗地块，楼面价15134元/平。

此地块的竞拍要求需配建12班小学设施，并且建筑限高小于等于100米。

　　该地块位于增城区的荔城板块，紧靠东桥东路。整体开发时间较晚，自然环境较佳。并且由于地铁21号线、正果修建“广州市第二机场”等的利好，该地块所处区域升值潜力较高。

　　值得一提的是，近年荔城板块出让地屡受发展商争抢，2016年11月绿地以180%的溢价率拿下荔城西山村A16032地块；2017年5月，房企融信以55%自持拿下荔城庆丰村A16159地块，片区楼市价值逐渐被认可。

　　目前项目周边有多条主干道，包括增江大道、广汕公路以及从莞深高速等，自驾车可快速通达广州天河区、从化以及惠州等地，自驾出行十分便利。

　　此外，地块距离地铁21号线增城广场站直线约3.5公里距离，未来可以依托巴士接驳地铁，车程约15分钟可到达。

　　生活配套方面，狮尾路A17060地块周边1公里以内商业配套相对缺乏，而中大型的商业配套主要集中在2-3公里开外的荔城中心商圈。

　　但是其教育资源十分齐全，涵盖荔城中学、增江街第一小学等多所学校，业主可就近解决孩子的读书问题。

　　目前周边一手住宅价格在1.8-2万元/㎡，二手品质小区价格在1.6-1.8万元/㎡左右。

　　经31轮竞拍，碧桂园拿下增城区增江街狮尾路83002002A17060号地块，地块总价为13.36亿元。

　三联村A18062、A18082地块起拍楼面价均达到12414元/㎡，为本轮出让中最高,且仅次于去年12月出让的13号线官湖车辆段地块（15000元/㎡）的起拍价，为目前增城出让地起拍楼面价历史第二高。

　　这两宗地块左右相邻，为大欣利运动用品公司旧改更新项目的其中一部分。其中A18082地块未来将配建公交总站、市场、体育馆。而A18062地块则将配建12班幼儿园，并且都对建筑限高小于等于100米。

　　配套方面，目前地块1公里范围内有临时公交站、金山菜市场，距离21号线钟岗站约1.8公里。但其临近北三环、珠三角环线交汇的高速公路入口，自驾车来往大湾区穗莞深3城通勤效率高。

　　包括教育（幼儿园）、公交站、超市菜市场等配套条件，未来地块项目将主要依赖自身配建。

　　地块周边3公里范围内有多个一二手大盘，一手楼盘为荔富湖畔、实地蔷薇国际，价格在2.2-2.3万元/㎡之间。二手楼盘集中在荔城板块，价格在1.7-2万元/㎡之间。

　　该地块要求竞拍人为500强中的金融保险企业，企业自持不低于50%，十年内不得出让。

　　目前金融城范围内主要有汇金中心、保利天悦、保利金融大都汇等商业项目，售价4.1-5.5万/㎡不等。

该地块位于黄埔开发区，距离香雪地铁站约4公里，定向引入软件和信息技术服务业企业，起拍楼面价为5010元/m2。

　　目前周边的一手楼盘有万科金色梦想、越秀岭南雅筑等，价格在2.3-2.5万/㎡之间；一手方面，龙湖云峰原著即将入市。

该地块属于琶洲连接体项目，占地0.29万㎡，起拍楼面价为18000元/m2。其中①号连接体位于腾讯拿下的两宗地块之间；⑥-1号位于腾讯与阿里项目之间。

对此，著名地产经济学家邓浩志先生分析到，土地市场明显大幅降温。今天成交的项目盈亏平衡点基本略高甚至就在目前附近在售一手项目上下。主要原因有两点:一是房地产企业资金普遍紧张，拿地的钱不再宽裕，出手谨慎了。二为最近销售速度下，不少房企主要精力集中在去库存，同时降低新开工面积，保证资金链安全，土地补库存已经不是他们的最迫切的任务。

广东省房地产协会专家委员黎文江则认为，今天9宗地开拍，只有4宗是宅地，而且全部在增城区，其中三宗为旧改地。本次宅地拍卖意图很明显。增城是非限购区，增加土地供应将缓解外地人士在广州购房的困难。增城拍卖旧城改造地块做宅地，表明增城住宅用地也要节约，留出好土地用于发展经济。此外，荔城街三联村二块地，竞拍者出乎意料没达到最高限价就收手，可能开发这二个地块有难度，该地价低不代表增城土地市场热度降低，增城土地市场热度应以增城当红的朱村楼市拍出的地价为代表。