东莞首季二手房成交降逾两成 网签量创近三年同期新低

　　第一季度，东莞开始实行“三价合一”，二手房成交受冲击较大。

　　新房贷评估政策实施

　　今年2月份起，东莞各个银行陆续开始执行新的房贷评估政策。根据银行的规定，从政策实行日起，银行发放贷款以“网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价的最低值来评估”。

　　由于卖房个税参考的是网签备案价，过去的东莞二手房市场上，有人利用“阴阳合同”来少交税费。乐有家研究中心相关人士告诉记者，以一套实际成交总价为200万元的洋房为例，如果银行评估价为180万元（东莞银行评估价相对实际成交价要低一些），网签备案价为120万元。其中网签备案价是三个价格中最低数值。

　　那么按照旧的政策，首套房首付为54万元（180万×0.3）+20万元（200万-180万元）=74万元，实际首付近四成；而银行执行“三价合一”政策后，要求“银行评估价=网签备案价”，按照新的政策银行评估价为120万元，实际购房首付为36万元（120万×0.3）+80万元（200万-120万）=116万元，接近六成，比政策执行前首付要多交42万元。

　　金信联行相关人士表示，自从“三价合一”实行后，他们的二手房成交中有“满五唯一（证满五年卖家唯一住房）”的，有用公积金贷款成交的，还有一次性付款成交的，但是没有通过银行按揭贷款成交的。“一方面是调整后首付比例提高了，另一方面是银行房贷利率上浮比例较高，而且放款慢。”该人士表示。

　　   多因素致二手房成交下滑

　　2018年一季度，东莞二手房成交量持续下滑。据东莞房地产公众信息网每日的二手房网签数据统计显示，一季度东莞二手房网签8394套，同比下滑22%，而与2016年一季度相比，降幅更是超过了四成。

　　东莞中原战略研究中心监测数据也显示，一季度二手住宅的网签量为7638套，环比大幅减少33%，同比亦大减25%，回到2014年季度成交量水平。该研究中心分析认为，这主要是受宏观调控政策不放松、信贷政策持续收紧以及春节假期等因素影响所致；此外，春节前后东莞开始执行的“三价合一”政策，也促使二手住宅的交易成本大幅增加，致使成交受挫。

　　相较2017年10月，目前房贷利率也普遍上浮。东莞中原战略研究中心介绍，如广发银行首套房贷利率由原来的上浮20%提高至一季度的上浮30%；邮政银行首套房利率由原来的上浮10%变成上浮15%；最高的是光大银行首套房贷利率上浮至40%。

　　业内人士介绍，二手房贷利率上浮情况相较一手房市场更高，停贷银行更多。同时，2月起东莞各大银行开始执行“三价合一”政策。受该政策影响，购买二手房要么选择提高首付，要么选择税费增加，购房门槛提高，使得许多购房者放缓入市步伐，从二手房市场转而关注一手房市场。

　　   自住型需求占比近七成

　　一直以来，受“阴阳合同”等因素影响，东莞二手住宅网签价格较实际成交价格低很多。而随着“三价合一”的逐步实施，东莞二手住宅网签价格越来越接近真实成交价，这也使得二手住宅网签价在数据上出现上涨。

　　合富置业大数据显示，从东莞二手房的购房群体来看，首次置业者以及改善型的买家两种自住型需求占据了市场的主导地位，合计占比近七成。不过，首次置业和改善型置业者这两种买家也有着比较明显的区别。

　　合富置业相关人士介绍，首次置业买家的支付能力相对有限，因此更加倾向于选择按揭贷款买房，购房的总价段亦集中在200万元以下的中低价位物业。

　　改善型买家的支付能力则普遍较高，超过一半的改善型客户会选择一次性付款，避免贷款产生的高额利息，降低购房总成本。

　　同时，在改善型购房者购房总价构成当中，有超过四成是在300万元以上的高端物业。

　　   中小户型渐受青睐

　　“三价合一”政策实施后，东莞二手住宅成交套均面积走低，144平方米以下各面积段共占比九成，其中70平方米以下户型成交占比明显上升。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，从2017年4月份东莞楼市调控再次收紧后，随着成交价的升高、利率由打折转为上浮，购房成本日益加大，套均面积开始下降；直到去年第四季度，逐渐迎来年底“购房季”，随着企业主、个体老板的资金回笼到手，企业高管的年终奖发放，改善需求大量入市，像往年一样把套均面积拉大，并在2018年1月达到阶段性高点。

　　其后，到了今年2月，临近春节，改善需求的释放已告一段落，并且受利率继续上浮等因素影响，购房成本大幅提高，中小户型开始渐受青睐，套均面积又开始呈现下降走势。

　　区域成交冷热不均

　　从区域成交来看，东莞各个镇街的二手房成交分化较大，楼市发展较早的片区仍然是二手房成交较为活跃的区域。

　　合富大数据显示，樟木头、东城、南城三个区域二手房交投较为旺盛，三个区域合计的网签量就占了全市二手房网签量的四成份额，尤其是樟木头和东城，两个区域都有1200套以上的成交。

　　表现最为亮眼的是东城，在二手房成交同比下滑的情况下，一季度东城依然保持着1221套的二手房网签水平，与去年同期东城的网签量持平，成交表现相当稳定。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年第一季度，全市二手住宅成交量环比2017年第四季度减少33%，只有企石、麻涌、石碣的成交量环比增多。

　　东莞中原战略研究中心还认为，第一季度东城的二手房交易放量，在全市成交的占比明显增加，预计4月份二手房的交投数据增加更为明显。

　　   ■声音

　　   部分区域

　　   二手房价或回调

　　成交量价方面，受“三价合一”、利率上浮甚至停贷的影响，购房成本大幅提高，市场观望气氛浓厚，二手住宅成交量将持续在低位运行一段时间。

　　业内人士预计，未来一段时间全市二手房成交价总体平稳，部分区域将有所回调。

　　此外，随着购房成本的提高，“满5唯一”的房源由于可免去增值税和个人所得税，将持续作为市场交易的重要房源类型，受到热捧。东莞中原战略研究中心还预测，中小户型（如两房）、总价较低的房源成交占比将渐多，套均面积或将继续下探；根据第一季度的成交数据推测，未来楼龄较高的房源占比或将继续增加。

　　东莞中原战略研究中心介绍，从挂牌量价来看，房源较多的区域如临深片区，抛售压力较大，二手房挂牌将增多，部分急于出手的业主，其二手房的挂牌价将有一定幅度的回调，以增加成交机会，预计全市整体二手房挂牌价将逐步回归理性。

　　（整理自:广州日报、南方日报、房掌柜东莞、南方都市报）