易宪容：政府会不会对房地产调控政策有所松绑？

　　最近，关于房地产调控松动的新闻，炒得国内房地产市场风生水起。比如，根据国内媒体的报道，国内不少城市开始对房地产市场调控松绑。因为，这些城市的住房销售量出现了急剧的下降，甚至于销售量的下降达到50%以上。有数据显示，兰州商品房供应是主城区遇冷。南京全市2017年共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。而2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。更是有数据显示，2017年上海新房的成交量为640万平方米，同比2016年的1380万平方米，降幅达到了54%。

　　面对这些城市的住房销售量急剧下降，国内媒体纷纷出来大力炒作，说什么2017年的房地产市场无疑成为公认的政策调控年，而经过房地产市场的政策调控，2017年国内房地产市场出现了真正调控期，从而使得这些城市的房地产市场出现了巨大寒潮。比如有媒体就大力宣传，“2017年上海楼市遇寒潮：新房市场供应量与成交量腰斩。”面对这些城市出现的房地产市场寒潮，2017年的房地产市场调控政策在2018年松绑将会是一种趋势。兰州等城市最近房地产市场调控松绑就已经露出了端倪。因为，早十几年中国房地产市场就是如此，一旦房地产市场销售下降，政府马上会对调控政策松绑。

　　但是，我们应该注意到，尽管2017年不少城市的住房销售量与2016年房地产市场疯狂时期的创历史记录增长相比是出现了严重下降，但是这些城市的住房价格并没有随着住房销售量急剧下降而下跌。可以说，无论是兰州还是上海，更不说是海南等其他地方，全国的房价以同比来说，除了个别城市的房价有些许下降之外，绝大多数城市的房价基本上没有随着住房销售量急剧下降而下跌，反之这些城市的住房价格还在上涨。比如，据第一太平戴维斯研究部统计数据，2017年上海一手新房均价为47500元/平，同比涨幅为24%。海南的情况更是可观，住房销售量增长的60%，而住房销售金额增长达92%，其房价上涨幅度更是为大。

　　现在的问题是，如果住房销售量急剧下降，而住房的价格不跌反而上涨，这个市场到底意味着什么?这到底是一个什么样的市场?如果按照市场供求关系法则，如果住房是消费品，或住房是住的，而不是炒作的，那么当住房的销售量急剧下降时，住房的价格也会随之下跌，这样才能通过价格的下跌把住房的消费需求逐渐地释放出来。而且住房的价格下跌得越快，住房的消费需求释放可能会越快，直到最后达到住房市场的供求平衡。

　　但是当前中国城市的房地产市场，这种情况并没有发生。为何国内房地产市场严厉调控只是让住房的销售量急剧下降而房价不下跌，甚至于住房销售量急剧下降而房价不跌反而上涨呢?本来住房销售量急剧下跌房价是随之下跌，但这种情况为何不会发生呢?这就是与住房的性质有关，因为住房既可是消费品，住房是住的;住房也可是投资品，住房是炒的。同一种物品，由于其性质不同，其定价基础、价格运作方式是完全不同的。上面所说如果住房销售量急剧下降，房价也会随之下跌，那是假定住房的性质是消费品，住房是住的而不是炒的。如果住房的销售量急剧下降而房价不下跌反之上涨，那么这时住房性质是投资品了。

　　因为住房投资品的价格与销售量增长或下降没有多少关系，而是与房价上涨预期有关。如果房地产市场预期房价会上涨，或市场房价上涨预期不改变，住房的销售量无论下降多少，其房价也不会下降。反之，只要房价在上涨，住房销售量会随之增加。目前国内的房地产市场，无论是一线城市还是其他城市，其情况都是如此，只是不同城市的房地产市场表现不同而已。如果市场房价上涨的预期改变了或房价下跌了，住房销售量就会急剧下跌，投资者都不进入市场了，这时住房销售量甚至于可下降到零。现实的市场情况是，住房的销售量急剧下降，而房价不下跌反之上涨，这就意味着2017年的房地产市场调控政策根本没有改变房地产市场的价格上涨预期，也没有改变国内房地产市场以投机炒作为主导的市场性质。如果以现在这种情况而论，这与十九大报告所要求的坚持以“房子是住的，不是炒作的”市场定位差距十万八千里!因为，通过所谓的如此之多的房地产市场调控，国内住房市场根本就没有回到以居住为主导的市场，房地产市场的性质没有改变。

　　现在国内市场心态及政府职能部门的心态都是，表面上是要按照十九大报告所要求的住房市场基本原则，即住房市场的定位，“只住不炒”，但实际上一看到住房市场的销售量下降，就以此来炒作2017年房地产市场调控效果如何好，就认为2017年房地产市场调控已经达到了效果，现在是该松绑这些调控政策的时候了。这也是不少地方政府出台房地产市场调控政策时初衷，及为何基本上是使用行政性工具而少用经济杠杆工具的原因所在。

　　正因为，国内多数城市的住房市场仍然是以投机炒作为主导的市场，所以有研究报告指出，目前国内房价中位数在2万元以上的城市就达到10个以上，北京的房价中位数在6万元以上。就以当前研究的数据来看，如果以这些城市居民的工资水平中位数也只是8000元，年工资为10万元左右，那么他们在这些城市的购买一套100平方米左右的住房，其房价收入比也在20-60区间。这还是以中位数收入的居民来计算，如果以中低收入居民的工资水平来计算，其房价收入比要达到100以上了。国内这些城市的房地产泡沫如此巨大，世界是绝无仅有。如果就因为住房销售量急剧下降，地方政府开始全面松绑那些行政性房地产调控政策，那么这些城市的房地产调控会前功尽弃，更是会让这些城市的房地产泡沫更是吹得巨大。因为，这可能会给这些城市的房地产调控一个强烈的信号，即政府的房地产市场调控根本就不会让房价下跌，他们还是会以投资者的心态或让持有的住房不出售，或是千方百计地要进入房地产市场。

　　因为，从以下几组数据来看，都说明2017年国内房地产市场繁荣还在继续。比如，1-11月份，国内商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%;国内商品房销售额115481亿元，同比增长12.7%。而这两个数据不仅在于2016年创历史记录的基础上仍然在快速增长或创记录，而且商品房销售金额增长仍然快于住房销售量增长近5个百分点，这意味着国内房价仍然在上涨，并不是有媒体所说的止涨。

　　还有，从信贷增长情况来看，2017年的信贷增长达到13.53万亿元，同比增长看上去只有7%，但是住户信贷增长速度则达到近13%。2017年住户信贷增长达到7.13万亿元(2016年6.33万亿元)，住户长期贷款比2016年有所下降，即房地产调控下的住房按揭贷款增长减弱，但住户短期贷款是2016年近3倍为1.83万亿元(2016年是6494亿元)。所以2017年进入房地产市场的银行信贷估计达到6.5万亿元(2016年是5.68万亿元)，增幅达14%以上，占整个银行信贷的比重达48%。也就是说，通过银行信贷拉动的房地产市场繁荣，2017年仍然在创记录，这种情况在2018年还会继续。

　　因为，无论是香港股市还是国内股市，都全面看好国内的房地产上市公司，其股票的价格全面上涨，而且2017年300个城市的土地出让金达到4万亿元以上，增长速度达34%以上，有些城市的土地出让金翻番。这意味着国内房地产企业仍然看好未来的房地产市场，中国的房地产市场泡沫不仅还会吹大，而且这个巨大的泡沫正在向三四线城市全面蔓延。如果在这个时候让房地产调控政策松绑，国内房地产市场的风险只会增加。

　　也就是说，国内房地产市场的调控政策，如果不能让如此之高房价向下调整，根本就无法坚持十九大报告所要求的坚持以“只住不炒”的市场定位，也无法挤出房地产市场巨大泡沫，让住房市场的居住功能。可以说，只要住房市场的性质不改变，房价上涨预期不逆转，那么这个市场就是一个以投机炒作为主导的市场，住房的供应量增加再多，房价同样会顶在高位不下来。即使发展住房租赁市场，能够起到作用也是杯水车薪。当住房销售量急剧下降时，不少地方政府蠢蠢欲动要对2017年楼市调控政策松绑，但估计中央政府不会改变十九大定下房地产市场的基本原则，估计2018年房地产市场的调控还会继续。

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