李宇嘉：解剖楼市调控就会松绑“摆乌龙”戏码

　　住房回归居住属性、公共产品属性,让楼市泡沫渐进“软着陆”,这是解决经济结构性问题的关键。

　　住建部的“三个不动摇”,让新年后节节攀升的A股地产板块调头向下。成也政策、败也政策。2018年开启后,地产股连续多个交易日上涨,内房股再创历史新高,买入的投资者都是照着政策或将松绑的消息冲进去的。松绑传言不实,吃进去的还得吐出来。

　　不过,不能全怪投资者,地方政府的文件,白纸黑字地写着,“购房不再提交社保和纳税证明”。限购疑似松绑了。再说,过去十几年调控的历程表明,调控开始见效后,地方政府承受不了楼市下滑,或明或暗的松绑接踵而来。这种调控松紧和市场起伏的“轮回”,已在百姓心中形成刚性认识。近期,兰州、合肥、南京等城市试探性地松绑调控,与过去做法并无二致。

　　眼下,广大百姓都非常关心楼市政策动向,而政策任何变动(甚至蛛丝马迹)都会明显影响市场预期及随之而来的购房行为。但凡要正当调整政策(比如兰州库存周期高达30个月的外围新区退出限购),都要做好舆论和预期管理。对此,估计地方政府心里都清楚,但纳闷的是,大家集体保持沉默。

　　如果不是住建部适时召开新闻通气会,掷地有声地喊出“三个不动摇”,大家真以为新一轮政策松绑期到来了。近期,各大券商卖方之所以强烈推荐地产股,逻辑也在此。当然,光有住建部的“隔空喊话”是不够的,还要从上到下督促涉嫌挑战楼市调控目标和力度“不动摇”底线的几个地方政府,赶快出来澄清。也就是,市场误读了政策调整,实际情况是这样的云云。

　　于是,我们立马看到,兰州、合肥、成都三个城市同一时间出来辟谣。揣着明白装糊涂,看看合肥的澄清,怎么能让不了解政策的热线服务人员做限价政策解释呢?怎么能顺势把这种解释做文件宣传呢?退一步,既然“热线人员摆乌龙”的事件已经发生,为何不第一时间澄清?再说兰州,白纸黑字地写着“不再提交社保纳税证明”,现在你说不是取消而是改进,普通百姓能明白吗?

　　说白了,地方政府受不了楼市下滑对财政税收、固定资产投资和经济的影响,开始试探性地放松政策,以类似暗号的方式给市场释放松绑政策的信号,并观察市场和上层反应。如果上层并未有反应,则达到松绑目的。这一幕何曾相识,2014年中期,多个城市脸红心跳地半夜鸡叫,文绉绉一段话挂在网上(取消限购),后又莫名其妙地收回,甚至出现新政“一日游”、“一周游”的戏谑。

　　故伎重演,但“花相似、人不同”。从十九大到政治局会议,再到中央经济工作会议等,调控“不动摇”、“房住不炒”这样的说法,强调了多少遍!无论系统性风险,还是债务风险,或是“脱实向虚”,抑或是亟待平抑的贫富差距,都到了触顶或倒逼的境地。住房回归居住属性、公共产品属性,让楼市泡沫渐进“软着陆”,这是解决经济结构性问题的关键。

　　十九大以后,中央的决心和信心是空前的、坚定的,下面强力执行(而非消解政策)是必然的。土地溢价率降至最低,金融讲求普惠,房地产税立法即将完成,长效机制悄然之间已介入。国家已给出红利,无论集体土地入市,还是存量空间盘活,都是既稳定楼市,又能挤出泡沫的举措,而租购并举、外来人口“市民化”,则更能够提供细水长流的财源和增长动力。为何,地方政府不去做这些工作呢?因为改革要吃苦、调整利益触碰灵魂,卖地卖房子多轻松啊!但是,物是人非、形势已不同,上下事权已清晰,改革是唯一出路,继续依赖楼市无异于陷入死胡同。