9宗宅地+过江隧道+广钢广纸联动活化 广船旧改路会怎么走？

　　昔日广船，他朝将蜕变成广州又一江景豪宅区。

　　近日，广州市国土规划委网站上公布了广船地块的控制性详细规划，为广船地块未来的发展描绘出更清晰的蓝图。　　

　　广船地块位于芳村大道南40号，北至鹤洞大桥，南至医药港，西至芳村大道，东临珠江(含车歪岛在内)。广船地块背靠广钢新城，面朝广纸新城，是市中心难得一见的靓地。　　

　　广船前世：百年船坞终退役

　　1914年，爱国侨商谭礼庭在广州南石头西岸租购地370亩，建设广南船坞。这座拥有上百年历史的船坞，便是广州造船厂的前身。1954年，广州造船厂正式成立，1992年广船国际股份有限公司正式成立。

　　2017年6月，广船国际荔湾厂区启动向南沙厂区进行产能搬迁。同年11月1日，广船的百年船坞退役，广船荔湾厂区预计2018年中完成全部搬迁工作。　　

　　从百年船坞到广船国际，广船是广州船舶业发展的一个缩影，亦是许多广州人心中的情怀所在。因此，在三旧改造过程中如何保留广船的文化情结，如何活化利用百年船坞，如何把历史与未来相结合，都是城市建设者需要思考的难题。

　　广船今生：规划一改再改

　　作为老城区最后一个大型三旧改造项目，广船地块显得尤为矜贵。自2017年4月以来，规划更是一改再改，住宅用地数量不断调整。

　　2017年4月，广州市国规委就广船地块就控制性规划必要性论证开始征询意见。广船国际所在位置及周边地区被规划为商务区及居住区。从当时控规示意图来看，广船地块规划也以商业金融业用地为主，居住用地仅4块。　　

　　(2017年4月规划图)

　　2017年7月，广船地块的规划迎来第二次调整。　

　　(广船地块2017年7月规划图)

　　此次规划方向，拟将广船地块总体定位为“西部湾区文化艺术客厅　珠西生产性服务业聚集区”，主导功能为“海洋船舶产业聚集区和珠江西岸创新生态城区”。计算容积率建筑面积从早前控规的53.9万㎡调整为125.4万㎡，规划范围毛容积率由1.0调整为2.2。　

　　地块调整规划：把原来的四块临江的商业设施用地调整为13块办公兼容商业用地。调整后该区域将有13块办公兼容商业用地，3块居住用地、5块商住混合用地、2块中小学用地、1块医疗卫生用地。地块西北部是在建的11号线鹤洞站。

　　2017年9月，《广船地块控制性详细规划》通过，广船将打造成高端产业区及宜居新区。本次规划给予广船地块改造的目标定位更升一级：荔湾科创平台——海洋船舶产业总部经济集聚区、高端研发、科技孵化等科技创新活动集聚区，以及旧厂更新示范区——广州西部城区市级公共服务中心、珠江西岸特色宜居社区。

　　值得一提的是，规划提出广船的船坞、船台、塔吊、龙门吊将全部保留，结合文化、工业特色，活化成博物馆、艺术广场、空中观景平台等文化设施。　　

　　(改造完成后的广船)

　　而根据近日广州市国土规划委网站消息，广船地块的规划已正式获批。地块总计容面积125.4万平，综合容积率2.23，其中住宅(含配套)52.5万平，商业办公67.7万平，其他公服设施5.2万平。　　

　　根据最新规划，广船地块的居住用地最终确定为宅地4宗、商住地5宗，共计9宗。另外，片区的中小学用地也增加了一宗，在原来的36班小学基础上，再添1所30班小学。

　　值得关注的是，最新的规划对广船地块内的建筑物高度也有要求。

　　住宅方面，临江的AF040381、AF040382两宗商住地限高60米，其中382地块配建居委会、文化活动室、托儿所、星光老年之家、日间照料中心、健身场所等设施。两宗地的边上，还将建设一所综合医院。

　　临江、低密度、低高度、配套完善，这两宗商住地俨然是江景豪宅区的雏形。　　

　　商务用地方面，整个广船规划有商务用地17宗，其中4宗地块限高40米，2宗限高40-60米，大部分地块限高120-180米，也有3宗地块建筑高度突破200米，其中靠近广钢的1宗最高可达300米。

　　交通方面，根据规划，将在珠江南岸的广船地块求实一横路预留过江隧道接口并争取与广州地铁十一号线同步实施。

　　广船未来：广船广钢广纸三大片区整体活化

　　在广州市最新公布的广船规划中还提到，打通广船与广钢两个片区，实现广船地块中部绿轴与广钢新城衔接。中轴线绿地下沉广场与地铁出入口、保留船坞在地下连接。

　　事实上，2017年9月通过的《广船地块控制性详细规划》就有提及三大片区整体活化的构思。规划提出最大限度珍惜与保护工业文化遗产，与广钢、以及对岸的广纸一起对工业遗产进行整体活化利用，打造西部湾区“工业文化原址公园”。　　

　　(工业文化原址公园概念图)

　　广钢、广船、广纸，并称广州旧厂改造的“三大明星项目”。由鹤洞桥横跨的一江两岸三城(广钢、广船、广纸)，均是广州重要的三大旧厂区，三大片区整体、错位开发，是百利而无一害的举措。　　

　　广州中原地产项目部总经理黄韬认为，广船板块的发展可以获得广钢的资源支撑，而且其自身也有更多景观优势，商业规划较多，与广钢形成互补，前景好。如今广钢、广纸的改造工作正进行得如火如荼，相信可以为广船的开发提供不少经验与支持。但与广钢、广纸的定位不同的是，广船定位倾向“产城融合”，如何更好地进行产业、特色、城市的融合还需要不断探索。

　　而对他朝广船板块住宅价格的预测，通过了解附近的广钢、广纸在售楼盘情况，也可略见一斑。

　　广船背靠的广钢新城，楼盘多且密集，可以提供给购房者的选择也相对比广纸要多。广钢新城在售的楼盘涵盖刚需至改善型户型，尚有少数楼盘价格在4.8万/平左右，而5万+/平的价位是主流。

　　广船对岸的广纸，在售项目并不多，户型同样可以满足刚需至改善型置业者的需求。不过在广纸已经找不到低于5字头的盘了，金融街融御更是高达6万/平!

　　而广船对比两大板块，既有广纸的江景优势，又有广钢的资源支撑，而且人口密度要比广钢低，相信日后住宅价格追平甚至超越广纸也不是太困难的事。