李宇嘉：2018年 精细化的楼市调控会是如何拿捏

　　近日,业内都在讨论,楼市政策可能开始“吹暖风”了。铁板一块的以“五限”(限购、限贷、限价、限商、限售)为主要内容的调控,近期也撕开了一道口子。陷入“松绑调控”舆论漩涡的兰州,外围新区直接退出了限购,主城区以相对温和的限售取代限购;南京、武汉等“准一线城市”,借“人才新政”、降低落户门槛等政策,调整限购;房价居高不下的厦门,近期则强调要满足改善型住房需求。果真是这样吗?

　　笔者认为,若还拿过去调控轮回的思维看待当前政策调整,是很有问题的。

　　2018年,楼市政策真正进入到精细化阶段,开启了分类调控。类似兰州、合肥、武汉这样的城市,近两年大力吸引人才、承接转移产业和回流农民工,推动“就近城镇化”,城市开发和建设热火朝天。

　　由此,地铁、市政管网和教育文化等公共设施快速上马。比如兰州、昆明当前都有3条地铁线在建。根据中泰证券研究,2016年东部、中部、西部人均基础设施建设量分别较2006年增长90.6%、121.3%和127.3%。未来,供水、供电、道路等基础设施缺口和建设重点也主要集中在豫冀鲁川渝贵云等省份。

　　这既有“稳增长”的考虑,更有“补欠账”的诉求。在“去杠杆”成为攻坚任务,地方债务控制愈加严格的情况下,调整限购政策不奇怪。但是,像京沪穗深宁津等热点城市,保持调控力度不放松还是头等大事。尽管限价政策行政干预色彩浓厚,但却是房地产“去杠杆”、楼市渐进“去泡沫”的不二选择。

　　“房住不炒”是顶层设计,金融和土地供给都要向此靠拢,严控地价的政策会继续坚持,“地王”、高地价不太可能再出现,市场甚至要转向租赁,以去投资和金融属性。由此,“面粉价格推高面包价格”这个过去房价上涨的重要逻辑,未来难以讲得通了。

　　2017年,大城市房价基本处于横盘的态势,但预售审批限价正在重新建立定价坐标。近几年,热点城市片区内某一楼盘价格涨跌,周边同类楼盘跟着涨跌,这就是“标价效应”。

　　微观个体购房时,都会打听同一户型近期成交价,买方出价一般会比照这个成交价。假设,现在某一片区在售房屋均价6万元,而政府审批的新盘价格只有5万元。慢慢地,6万元的市场定价会向5万元的新坐标靠拢。若能承受得起财务成本、资金回笼周期拉长的损失,开发商可以不接受限价而“捂盘惜售”。但笔者认为,这刚好契合政府调控的愿望,即横盘的高房价不能快速下跌,否则会导致系统性风险,但要在日渐冗长的交易程序、垒高的交易成本中,虚高的溢价部分慢慢损耗掉。

　　如果片区内审批出的所有新盘都比市场价格低一点,慢慢地,这个价格就成为引导片区市场定价的新价格坐标。限售也一样,兰州新政的核心就是“限售换限购”,自购房之日起3~5年不能出售,不动产就变成“冻产”。不到一年时间,这项政策已蔓延至50多个城市。未来,类似于兰州一样的二三线城市,都可能会启动“限售换限购”的政策调整。表面来看,温和的调控取代了严厉的打压,但如果资产交易频率(或换手率)一旦大幅下降,流动或变现的优势没有了,撬动信用的优势也就没有了,过去由换手率和杠杆推高的资产高溢价很难扛得住。

　　除限价、限售继续坚持外,按照中央经济工作会议提出的“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”,金融必须要褪去助长不动产投资属性的功能。

　　首先,土地开始回归居住属性,热点城市未来土地出让,不再单纯遵循“价高者得”的“招拍挂”模式,而是附加诸多条件的限制性供地,比如配建保障房、租赁房或公共设施,开发商自持或“只租不售”等。这样,开发商再拿地去做杠杆融资时,银行可就要审慎了,这块地到底是不是合格的抵押品。

　　其次,银行也不可能再做高房屋评估价了,大面积限售后,银行甚至会给出较低的评估价,因为限售弱化抵押品属性,杠杆推高房价的逻辑也难讲得通了。

　　最后,2016年底,监管层提出房贷“去杠杆”。具体来说,就是按揭贷款规模和占比“双控”。2017年,尽管按揭贷款投放相比2016年有所下降,但2017年前10个月,居民短期贷款却新增了1.6万亿元,接近2016年同期新增额的3.5倍,占居民总贷款的26%。

　　考虑到主要进入楼市的短期贷款,2017年房贷接近新增贷款的40%,显然未完成“双控”目标。2018年,按揭规模、占比“双控”还会坚持,投放周期也会延长。2017年初,按揭从申请到投放的周期只有2个月,现在要4~6个月,而且还会限制每月额度。

　　总之,2018年楼市调控差异化、精细化会更加突出。尽管部分二三线城市会适当调整政策,但只要金融杠杆和地价能控制住,二三线城市的楼市就将整体稳定。对于热点城市来说,控制高房价,也要控制房价大起大落带来的系统性风险。最佳选择就是,继续坚持限价、限售、限杠杆,当不动产大面积被“冻住”,信用创造能力被削弱后,投资和金融属性就弱化了。

　　短期内,试图再交易的价格就不再是市场价格了,只有一定幅度的降价才能实现交易,否则就是“有价无市”,这就是虚高溢价的损耗。这也是为什么,近期不管新房还是二手房交易,一次性付款的价格比贷款购买的价格要低、商业性贷款比公积金和商业贷款组合的价格低,因为各种限制政策正在让虚高的溢价一点一点损耗,这个趋势越来越明显;长期看,随着虚高资产溢价不断损耗,资产泡沫也就“软着陆”了。