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戴德梁行:最严调控下成交全线下滑 差别化调控将逐步建立

广州房地产网-房掌柜 2018-01-13 08:42:27来源:房掌柜 整理
[摘要]对行业来说,2017是迎接变化、突出重围的一年。这一年,广州经历了“史上最疯追涨而又最严调控”,调控政策密集发布,房地产市场从此前的高歌猛进走向收窄态势,租购同权、发展租赁市场等政策开启了新视角。回顾过去一年,广州住宅、土地、商业地产市场异彩纷呈。...

  对行业来说,2017是迎接变化、突出重围的一年。这一年,广州经历了“史上最疯追涨而又最严调控”,调控政策密集发布,房地产市场从此前的高歌猛进走向收窄态势,租购同权、发展租赁市场等政策开启了新视角。回顾过去一年,广州住宅、土地、商业地产市场异彩纷呈。

  住宅市场:最严调控下成交全线下滑  差别化调控将逐步建立

  2017年,房地产政策坚持“房住不炒”基调,政府严从供求两端调控。2017年,广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米,比2016年减少18.1%;成交面积录得976.8万平方米,与2016年相比下跌31.0%。最严限购令下,住宅市场供需急跌,价格升幅受到抑制。全年销售均价16,489元,较2016年降低0.8%。

  分区域来看,2017年外围区域继续成为住宅新增供应的主力。2017年中心城区新增供应面积同比下降38.9%,外围区域新增供应面积较2016年减少15.8%。成交方面,受到供需两侧结构性影响,中心城区成交面积进一步回落,外围区域继续成为成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%,与2016年相比下降8.3个百分点,其中越秀、荔湾和白云成交萎缩明显,同比降幅均在70%左右。增城区继续成为成交大户,全年成交面积占全市成交总面积的28.6%,占比较去年提高4.1个百分点。至2017年末,广州全市可售库存744.4万平方米,去化周期10.9个月,较去年同期延长5.2个月,总体维持在健康水平。

  受调控影响,一手住宅市场成交萎缩,部分购房需求外溢至存量房市场。2017年1-10月,中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成,主城区步入存量房时代。受成交区域分布的影响,二手房均价稳步超越一手房均价。

  展望2018年,戴德梁行认为,短期调控与长效机制将深入并行,调控基调将继续维持目前水平,差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下,观望情绪在供需两侧持续,预计成交总量和成交均价将继续承压。短期来看,尽管调控从严,然而居民购房观念仍未转换,且租赁住房市场有待完善,购房需求仍然旺盛,供不应求趋势仍将持续。

  土地市场:土地成交额创新高 土拍新规引导市场新动态

  2017年广州土地市场表现活跃,随着土地供应规模加大,土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰,共成交199宗、1,086.8万平方米土地,土地成交面积同比攀升79.6%;成交金额创历史新高,同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

  纵观全年的广州土地市场,产业落位政策持续深化,工业用地继续主导土地出让,占整体土地成交面积的62.1%,占比较去年攀升16.3个百分点。住宅用地成交面积同比上涨6.5%,所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域仍是2017年的土地供应及成交主力,外围区域成交面积占全市的91.2%,比去年同期提高1.6个百分点;成交金额占全市的76.2%,较2016年高出21.0个百分点。增城区土拍大热,成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米,占全市的28.7%。

  2017年广州土拍新规升级,引导市场出现新的动态。“房住不炒”的中心指导思想、“产城融合”的城市化理念以及构建“租售并举”制度等宏观政策新动态都体现在广州土拍规则的变化上。除竞地价、配建、自持及摇号等土拍新规外,定向出让、定向引资等出让条件频现,低溢价率甚至底价成交成主要趋势。受此影响,2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%,商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

  参考《广州市2017年建设用地供应计划》及《广州市2017-2021住宅用地供应计划》,2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划,未来住宅用地供应或将继续加大。同时,根据国土局规划,2017-2021租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%,且优先安排租赁住房用地。戴德梁行预测,在土地市场供给侧改革持续深化的大背景下,随着广州招商引资力度的加大,以及产业规划的不断完善,土地出让条件将更为严苛,引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。

  甲级写字楼市场:需求坚挺助推吸纳 “一江三带”格局渐成

  2017年前三季度,广州经济运行表现平稳,实现地区生产总值15,509.1亿元,同比增长7.3%,增速较上半年回落0.6个百分点;第三产业增加值同比增长9.0%,增速较1-6月下降0.5个百分点。四季度,金融、TMT、专业服务等行业仍然是广州优质办公空间的吸纳主力。

  2017年的广州甲级写字楼处于短暂的供应回落期,全市四大核心商务区合计新增供应面积约16.5万平方米,推升年末甲级写字楼存量攀升至484.9万平方米。有限的供应为市场提供了消化库存和优化市场结构的良好时机,全年净吸纳量录得44.7万平方米,推动年末空置率同比下降6.3百分点。年内有限的新增供应和活跃的吸纳表现推动2017年的写字楼租赁业务步入业主方市场,写字楼业主被赋予了更强的议价能力,并借此时机进行积极去化和租户优化工作。

  活跃的市场需求及有限的供应推动平均租金稳步上扬。至2017年末,广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元,较2016年末上升7.4%。珠江新城的平均租金继续引领全市,年末录得每平方米每月195.2元,同比上升8.6%;处于快速成长期的琶洲商务区年末平均租金同比攀升15.4%。

  2017年,TMT、专业服务和金融类行业成为广州优质办公空间的吸纳主力,但金融类占比较2016略微下降。内资企业主导市场扩张,占比较2016继续扩大。各大商务区中,珠江新城继续成为企业搬迁扩张的首选区域,琶洲板块则继续加快吸纳速度。

  其中,琶洲片区依旧表现抢眼,凭借高性价比的租金水平,琶洲商务区本季度净吸纳量占到全市净吸纳量的43.2%。随着珠江新城发展格局的逐步稳定,新增供应逐步进入尾声,琶洲、金融城接棒,“一江三带”商务区格局将逐步形成。

  展望未来,2018年,预计将有约64.2万平方米的新增供应进入市场,全部位于珠江新城和琶洲商务区。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声,琶洲、金融城接棒,“一江三带”商务区格局将逐步形成。考虑到核心商务区空置率的进一步降低、政府积极的招商引资和产业发展策略,以及广州新兴商务板块建设的快速推进,戴德梁行预计,市场需求仍将继续保持活跃,2018年广州甲级写字楼市场空置率将保持平稳,租金则将获得稳健的上涨空间。

  优质零售市场:市场变革向纵深挺进  布局延伸外围城区

  2017年前三季度,广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元,增长8.4%,增速较上年同期下降0.2个百分点。与其他一线城市一样,广州社会消费品零售总额增速低于全国平均。限额以上网上商店零售额增速放缓录得17.6%,实体零售逐步回暖。

  2017全年广州零售市场迎来四个优质商业项目的开业,为全市主城区优质商业带来约30.9万平方米的新增供应,年末全市核心商圈优质商业存量推升至258.7万平方米。租金方面,得益于积极的业态升级调整,广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米824元,环比增长1.9%。

  回顾2017年的广州零售市场,位于核心区域的各大购物中心的品牌、业态调整及物业升级的工作仍在持续。在消费升级的大背景下,购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断强化,诸如儿童业态、休闲娱乐业态、特色餐饮及主题式体验业态在其中所占的比例日益增加。未来大量新增供应下市场竞争将日趋激烈,现有优质商业将加快业态升级和品牌调整的步伐,深耕体验消费,凸显品牌个性,以保持项目的竞争力。随着广州零售市场的不断发展,零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展,依托交通枢纽、居住人口、上午活动而聚集的新兴商圈已初具规模。

  未来一年内广州零售市场将迎来约54.1万平方米的优质零售面积,其中包括备受关注的高端购物艺术中心K11。展望未来,戴德梁行预计,随着城市化进程的不断推进以及优质商业项目的运营调整,广州优质零售面积将加快吸纳,租金水平逐步趋于稳定。

  (房掌柜整理来自赢商网、观点地产网)

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责任编辑:陈淋运

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