微松绑！这类商服类房地产项目面积段可小于300平方米

　　广州商服类房地产项目市场终于迎来了一次“小松动”。

　　近日广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，通知中显示显示：为支持广州市旧改工作，经市（区）级城市更新管理部门审批立项的改造项目，属于“商服类房地产项目”的，可以不执行“3.30”新政中，商服类最小分割单元不得低于300平方米的规定。

　　（图片来源：南方都市报）

　　也就是说，对于一些旧改商服房地产项目，在经过预测单元、单层面积核算后，办理不动产权证时，单层建筑面积不足300平方米时，仍给予确认产权。虽然只是针对旧改商服房地产项目，但也算是一次促进性的调整了。

　　犹记得2017年3月30日晚，广州楼市调控政策再次升级，给商服类房地产项目狠狠地教下了一盆冷水。“3.30”新政中提到商服类项目未经批准不得改变为居住用途；商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米；一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。当时，业内人士坦言：2017广州“330新政”对公寓类产品的影响简直就是毁灭性的打击。

　　忽如一夜冬风来，“3.30”新政过后，广州公寓市场迅速降温。据克而瑞数据显示，新政发布的3月，成交量创下全年最高峰的6181套，随后的4月出现断崖式的下跌，5月开始更是低至数百套，直到勉强突破一千套。

　　（数据来源：广州克而瑞 统计周期：2017.1.1-2.07.12.15）

　　截止到12月15日，全年合计成交17333套，成交面积89.5万平方米，同比2016年的33919套、171.4万平方米分别下跌49%和48%。值得一提的是，17333套成交量中，超过1.1万套是在一季度成交的，可见“3.30”新政的影响之大。

　　据了解，近7年来，广州一手公寓成交量逐年递增， 2016年成交量已达到33921套，相对比2010年的5250套，涨幅高达546%。2017年，截至12月15日，广州一手公寓仅成交了17333套，较2016年全年成交量缩水了49%。

　　对于此次的政策调整，业内人士提到，早前“最小分割单元不得低于300平方米”条款，导致有关旧改项目融资商业部分、村集体物业商业部分，以及融资区商业返还部分均受到较大影响，300平方米面积的控制使得商业产品的销售、出租变得十分困难，周期拉长。

　　广州市城市更新局相关人士也表示，目前旧改商服项目也只是“300平方米”这一项进行了调整，至于对个人销售等其他规定的调整，还需要和住建局进一步探讨。也就是说，即便是旧改商服类项目，购买主体依然需要“法人单位”。

　　对于此次公寓的“微调整”，广州市同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文认为，城市更新需要大量的资金，突破300平方米这个限制之后，对于项目快速回笼资金是有帮助的，也体现出广州政策的灵活性。“但是从2017年整个大方向来看，政府还是希望商服类产品用于经营，而不是用于居住。”

　　中原市场项目部总经理黄韬认为，这个“微松绑”对市场影响不大。“一方面旧改商服项目并不算多，另外制约目前公寓市场最重要的政策还是不准卖给个人。”