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2018年楼市会怎么走?任志强与丁祖昱打赌

广州房地产网-房掌柜 2018-01-04 09:30:56来源:房掌柜 整理
[摘要]1月3日,“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会在上海举办。在发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行点评分析。...

  每到年末都会预测房价走势的任志强说:“现在不敢说了。”

  按照往常惯例,预测来年楼市走向是房地产行业的年终“重头戏”。在过往十余年中,原华远地产董事长任志强因敢于预言而备受关注。今年,任志强仍然出现在各大论坛中,但他却没有预言。

  对于过往调控周期,任志强的总结是,“(就)房价来说,大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候,政府采取了一些启动(刺激)措施,然后(市场)开始进入疯狂的阶段,然后再开始调控,调控完了之后又进入低潮,然后再启动,再调控,这是历史上的宏观政策,大多数这样循环和重复。因此,房价一定在一定的阶段里面进入疯狂,然后低潮,然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了。”

  任志强在接受21世纪经济报道记者专访时也表示,因不确定因素较多,这一次,他的确是判断不好未来楼市走向。融创中国董事长孙宏斌也同意前半部分,但对于未来,孙宏斌更为乐观一些。孙宏斌说,“2018年会比2017年好一点。”

  1月3日,“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会在上海举办。在发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行点评分析。

  丁祖昱2018房地产十大预测

  第一个预测,2018年房产税落地,最有可能是在四季度。中国房地产落下来之后,总某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展,请注意这个词是发展,别把他解释成房价的上升。另外的房产税也不会在每个城市都实施,因为它是每个城市可以因城施策,

  第二个预测,2018年限价不会放松。2018年我的建议能拿预售证就拿预售证,上海有些楼盘16年可以卖的价格,到17年底都卖不到了,能够开预售价格比16年还要低5%,所以建议大家2018年不要被价格的放松有所想。

  第三个预测,2018年的总规模会微降。2018年总的成交面积会达到16亿,去年是15亿,总的成交金额去年是11.78万亿,今年会达到13万亿,2018年会达到13万亿,我觉得可能16亿平方米是中国房地产的天花板。

  第四个预测,2018年看好的城市:杭州、海南,天津、上海、武汉、重庆。

  第五个预测,最具潜力的三线城市:无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

  第六个预测,租赁市场发展方向:

  第一以存量为主;第二个以个人为主,个人今天是97.5%;第三个还是要以市场化运营的企业为主,要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域,会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

  第七个预测,关于特色小镇, 2018年特色小镇也将面临大幅的调整,大洗牌。今天发改委又做了一个规定,接下去所有的特色小镇统一管理,但是我觉得这个远远不够,他不仅仅是一个管理权限问题,他可能是对未来对所有特色小镇,关键是在于他的实质,他的内容,而不是他的名称,2018年我们相信是特色小镇洗牌的一年。

  第八个预测,2018年企业前四强将达到3万亿,前十强会达到整个市场的35%,2017年是刚刚过了25%,前十强超过了25%的市场份额,在2018年会从四分之一变成三分之一,前30强我觉得会接近或者达到50%的市场份额,为什么?因为前30强都要迈入到前十强,都要迈入前20强,所以在2018年房企之间的竞争会更加激烈。

  第九个预测,2018年的千亿新的阵营,2018年会进入到千亿的新的房企,至少有12家,也许还会更多,加上2017年的17家加一起29家,黑马企业,阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛,远洋,融信、金科、祥生、蓝光,都可能在2018年达到千亿的目标,今天的名次往往不是在你周边那些和你在竞争,都是你原来没有注意到的人突然之间跑到你身边去。

  第十预测,是企业大蓝筹。在2018年还会有新的发展空间,万科、碧桂园、恒大,保利、绿地、融创,还有老牌的中海、招商,但是我最后加一句2017年预测蓝筹,我预测得很准,涨了很多,但是18年仅供参考,以此入市,亏损自负。

  任志强依旧不留情面,怒怼了丁博士十个预测中的两个:

  一是房产税,任志强说他可以与丁祖昱赌一把,2018年出不了房产税,甚至可能更长时间都出不了;二是他认为未来调控政策可能会放松,但可能要过了2018年以后,理由是部分城市财政紧张,需要卖地获得资金,他仍坚持房地产的“夜壶论”。

  以下为任志强先生讲话汇总

  1、任大炮说:我来批判丁祖昱的十大预测,首先,我认为,2018年出不了房产税。(现场掌声)可能更长时间内,都出不了房产税。一定要出房产税,那也要先取消其他一些费用。

  2、丁祖昱说2018年限价等调控不会放松。但这个要看政府有没有钱。我们古话说,兵马未动,粮草先行。也就是,地方政府手上还有没有钱。现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用。

任志强先生还是对房价持看涨态度

  任志强:政府粮草不足的时候,就会放松楼市调控

  今天在上海静安体育馆,问答环节。主持人问:楼市调控什么时候会放松呢?任志强回答:政府粮草不足的时候。主持人问:半年内会粮草不足吗?还是半年后放松?任志强说:这是你说的,我可没说……现场笑声、掌声。

  丁祖昱2018年度金句

  01市场格局可谓剧变

  2016年一季度,一线城市卖了5.2%的房子,二线城市卖了34.7%,三四线城市60.1%;到了2017年9月,一线城市跌至2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市增加了,2017年市场格局可谓剧变,一线腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市是相对火爆。

  城市成交Top10,重庆、成都、武汉、青岛、杭州2017年发展非常好,未来也有非常大的发展空间。杭州首次突破了3000,新一线城市杭州赶超了上海,数据背后是对杭州市场的一个全面肯定,杭州市场确确实实非常火。此外还有重庆、天津等城市赶超了北京,原来是上海第一北京第二,现在上海第二北京第五。豪宅成交下滑,总价、单价豪宅项目几乎成交集体下降,但值得注意的两个城市,一是杭州高端住宅市场基本与广州统一水平线,二是三亚在2017年异军突起,10万以上成交出现了较大变化,三千万以上总价、十万以上单价排名攀升,也说明海南市场发生了天翻地覆的变化。

资料图

  02房企竞争愈加激烈

  千亿企业格局,10家在1000到2000亿中间,中海是在2000亿,绿地、保利、融创在3000亿,中国恒大、万科、碧桂园是5000亿,碧桂园在2017年超过了78%的增长,一跃成为了龙头老大。

  行业集中度加速攀升,TOP10、20、30增长最快,这个每一年都是强者更强,过去的三年就是房企迅速做大的时间,相信未来房企还会继续做大。

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  各个阵营入榜门槛,出现了一个比较大上升,前十强的现在变成1500亿,在15年时是720亿,15到17年市场涨一倍,20强涨幅更大,在15年才300亿,在17年是910亿,接近千亿了。30强从15年的295亿,一下到了17年变成689亿,也差不多一倍半, 10、20、30强整个的增长速度是非常快的。

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  新增土地货值TOP10,排在第一位2017年是融创,并购王名不虚传;第二位的碧桂园也过了万亿,第三位恒大也有八千七百亿,第四位的万科也六千百三百亿,排在第50位的增加的货值也有500亿,从这里可以看到各家企业2018年还是积极向前的。

  拿地销售比,前十强总体较为稳健,拿地的金额相当于销售流量的60%,10到20是70%,21到30是0.6,31到40是0.5,从41到50也到80%,可以看到41强到50强的进取心是非常大的。

  房企融资成本,总量来看融资成本在2016年达到了最低点,但是在2017年又开始回升了,虽然没有达到2015年的相对高度,但是2017年的融资成本已经出现了很明显的上升;个案来看2017年5个房企融资成本最低分别是:首创4.04%,万科3.28%,龙湖4.25%,金茂4.27%,绿地4.29%。

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  03小镇一哄而上,成功者寥寥

  小镇2017年大爆发,其中浙江小镇最多,东部39,中部32,西部也29%,其实从顶部来讲中东西差距并不大,发达的地方需要小镇,落后的地方也需要小镇,目前小镇都说是产业,但真正落地的产业其实不多。20%的特色小镇已经出现了雏形,大多数还是在在建当中。

  据克而瑞测算目前小镇投资强度每平方米27亿,这个钱绝对不足以支撑一个特色小镇的开发建设,资金未来也将成为特色小镇发展的一个重要因素,成百亿的投到上面,这个小镇的产业、生活、配套方方面面的才可以建成, 27亿从今天来看做不出高大上的建设。

  很多房企都曝了大量的数据,绿地要做特色小镇大盘,华夏幸福说三年100座产业小镇,蓝城百镇万亿计划,华侨城100座民俗文化小镇,时代地产5年30个未来小镇,现在房企已经把特色小镇作为一个非常重要的助力。

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  04租赁市场最大的主体还是个人

  16年的数据1.89亿人,中国有接近1.9亿人在租房,2020年将达到2.2亿,2030年将达到2.65亿。未来供地3成以上会成为租赁用地,当然他要包含长期持有的租赁房,我们选的几个重点城市,北京、上海、深圳、广州、杭州,在他们当中,特别是上海150万套中50万套是租赁房,上海是170万套中70万套是租赁房,深圳是75万套房屋中40万套是租赁房,然后杭州70万套中有8万套是租赁房。

  其实今天租赁主体最大的是个人,克而瑞统计下来个人房东占了97.5%,各种各样的机构运营商、中介系、酒店系、房企、国家队全部加在一起,所以今天97.5%的房子是个人租出去的,机构租出去是2.5%,所以对房企也好对这些运营机构来说,我们要注意到租赁市场长期存在,中国97.5%的人都是通过房东租房,个人租房。

  房企长租公寓,目前万科排在第一位,房企在长租公寓领域扩大的速度是非常非常快的,与此同时,在2017年有一支队伍加入到了长租公寓的行业,就是国家队,排在第一位的是上海地产,上海地产已经拿了71万平方米的土地建长租公寓,排在第二位是上海张江拿了25万平方米,第三位是上海莘庄工业区拿了17万平方米,现在张江里面有89万平方米的土地,他只拿了25万,89万平方米相当于10万套,10万套是什么概念?美国最大的两家长租公寓公司上市公司,都是上市公司,一家是8.2万,一家8.9万套,张江是10万套,然后市值每家都是相当于2000多亿人民币,这个资产价值非常的高。长租最终还得靠资本、资产,所以国家现在在不断的准备这些房屋,现在还是上海的国家队的长租拿地更加快一点,当然其他的广州、深圳国企也都冲进了长租公寓的市场。

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  05 35岁是买房的主力军

  男性和女性购房决策,全国来看这个男的比女的要高30%到40%;但分城市来看南方城市男的看房比例很高,但是最后决策则女性比例较高;在北方女的看房比例很高,但是决策是男的决策。

  35岁左右是我们买房的主力军,毕竟买房还是需要一定的门槛,但是随着一年一年过去,我们未来80、90后一定会成为买房的主力军,35岁到55岁现在占了45%,25到35岁占了38%。

资料图

  投资客占比,廊坊、惠州和中山,这三个地方的占比只有20到24%,90%到95%是上海、沈阳、唐山、武汉、成都,其实上海还是占绝大多数。

  城市购房用途占比,其中海口第一,深圳第二,深圳投资客的比重一向是比较多的,东莞排第三,深圳旁边就是东莞。

  贷款比重,我们今天忽然发现三四线城市也贷款,而且首套房贷款比重还挺高的,三四线城市首套房贷款比重比一二线城市都要高,三四线首套贷款程度达到了47%,一线是32%,二线首套是44%,这个说明三四线城市房价也上来了,贷款比重也上升了。

  盘点:调控之密集前所未有

  这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有。在过去20年房地产调控中,没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。

  中原地产研究中心统计数据显示:截止到12月13日,年内约有110个城市部门(县级以上)发布了调控政策,发布调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

  然而,如果从全年楼市整体走势来看,严厉调控之下无论是成交量还是房企业绩,仍然走出一条相对向上的曲线。

  从国家统计局公布的数据来看,2017年1-10月全国商品房销售面积13.0亿平方米,同比增加8.2%;销售金额10.3万亿元,同比增加12.6%。从整体看,商品房成交增长率虽然相比2015和2016年明显降低,但在严厉调控政策之下,仍然维持了强劲的增长势头。

  在这一年,大房企收获了历史前所未有的“丰收之年”。中原地产研究中心统计数据显示:截至目前,已经有31家企业公布2017年前11月销售额,其中包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企,整体看,31家房企合计销售额达到了37287亿,同比2016年前11个月上涨幅度高达47%。31家房企同比去年多卖了11985亿。从目前数据看,公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成为定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务,基本全部超过了2016年全年。

  (房掌柜整理来自21世纪经济报道、凤凰网财经综合)

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责任编辑:陈淋运

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