增城非业主交钱买车位 开发商迟迟不过户

街坊小李最近因为购买地下车位的事情特别烦恼。今年4月,他在自己住所附近小区购买了一个地下车位,并作为非业主与开发商签订了《车位购买合同》。这本是一件高兴事,但开发商却迟迟不肯办理车位过户手续,他多次向开发商主张过户及赔偿违约金,开发商竟提出非业主购买小区车位的合同应为无效。

那么,究竟开发商是否有权出售车位?非业主与开放商签订的《车位购买合同》是否有效?记者邀请广东乐信律师事务所律师赖智健进行解析。

法律未赋予业主享有车位优先购买权

小李告诉记者,购买前,他清楚知悉该小区地下车位是满足立项及规划条件,具备产权证,属开发商所有,且停车场在小区房屋出售时未按公共建筑面积公摊。可当他向开发商提出为何迟迟不办理车位过户手续时,开发商却这样回复:“有业主提出要购买该地下车位,根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。所以,我们之间签订的《车位购买合同》违反法律的强制性规定,应当是无效的。”

对此,赖智健表示,小区内的车位、车库开发建设应当获得建设部门的批准,取得工程规划许可证。对于取得工程规划许可证后建设的车位、车库就是规划用于停放汽车的车位、车库。在不占用业主共有的道路及其它场所的情况下,规划内车位、车库的归属应当由当事人通过出售、附赠或出租等方式来约定。“上述事件中的车位为规划内车位,开发商为权属人,且该车位在开发商售卖小区房屋时并没有按公共建筑面积公摊,所以该车位属于开发商合法所有,开发商可以进行出售。”赖智健说。

对于开发商提到的法律规定,赖智健解释说,与房屋租赁人的优先购买权不同,《中华人民共和国物权法》只是规定车位、车库应当首先满足业主需要,并没有明确在条文中赋予业主享有车位、车库的优先购买权,且该规定不是效力性强制性规定,并没有明确禁止开发商向非业主出售车位、车库。“也就是说,若不存在其它违反法律效力性强制性规定的情况,小李与开发商签订的《车位购买合同》是有效的。”

非业主购买小区车位或面临解约风险

法律要求小区规划区域的车位、车库要首先满足业主的需要,但又不禁止对非业主的交易。这就容易造成小区业主的停车需求与非业主的交易安全发生矛盾。如何解决?“在上述事件中,开发商可以选择解除与非业主之间的买卖合同,向非业主承担违约责任,从而满足业主的车位购买需求。当然,开发商也可以选择维持与非业主之间的买卖合同,业主则可能要求开发商承担赔偿责任。”赖智健指出,非业主购买小区车位、车库有可能面临开发商解除合同的风险,加之,虽然《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款并不影响非业主与开发商所签订的买卖合同的效力,但该条款涉及合同有效后能否履行的问题,会影响车位、车库的物权变动。在开发商超出小区的车位配售比例向非业主出售车位或业主依据该条款主张车位的需求时,房管部门有可能据此不办理车位过户手续。

赖智健提醒街坊,在购买车位、车库时,应尽可能购买自己小区内的车位、车库,如确有需要购买其它小区的车位、车库,应了解清楚该车位、车库的权属、规划条件、配售比例、公摊面积、是否存在抵押等情况,注重买卖合同违约责任的约定,增加开发商的违约成本,降低自己的风险。若开发商解除合同或车位无法过户,非业主可向开发商主张违约责任。