总价88.7亿！广州有五宗靓地即将开拍！

　　10月30日，广州将有5宗商住商服用地出让，分别来自番禺、花都和南沙。我们先来看看本次拍卖地块的地块信息。

　　番禺区大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块

　　土地用途：二类居住用地、商业商务用地

　　宗地面积：87228平方米

　　容积率：地块一≤3.2；地块二≤5.0

　　挂牌起始价：325758万元

　　楼面价：16089元/平

　　成交原则：限地价+竞配建+竞配套+竞自持+摇号

　　——地块情况——

　　DSJ15-01地块位于番禺区大石街，兴南大道与105国道交界南侧。为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块，南侧为香江野生动物园，西临105国道，东临礼村居民区，北靠万盛名家广场，距离大石地铁站约1公里。

　　地块所在区域整体道路交通便利，地块毗邻105国道及在建的南大干线主干道，且距离城市主干道新光快速仅1公里。公交车方面，地块周边设有多个公交站点，未来也将配建一处公交首末站。整体而言，周边公交出行十分便利。地铁方面，距地块最近站点为3号线大石站，直线距离约1000米，步行约10分钟即可到达，通过3号线可快速直达珠江新城、广州南站等热点区域。 并且正在建设的广佛城轨环线（广州南-白云机场）将设置大石站，预计2019年建成，届时将可通达琶洲、金融城以及广州白云国际机场。

　　地块周边生活、教育、医疗等配套尚不成熟，商业配套方面，地块周边无大型商服配套，教育资源方面，周边1.5公里内有大石小学、礼村小学，2公里内有一所大石中学，未来地块将配建1所幼儿园，以及地块南侧规划一所小学，整体看，周边配套学校资源目前不算充足。

　　地块所在片区以二手楼盘为主，集中在地块周边南大干线沿线，如新月明珠花园、敏捷四季花园、今日丽舍等项目。楼盘售价在2～2.5万元/㎡，临近大石地铁站的新月明珠花园达3.4～3.5万元/㎡，与汉溪长隆地铁站楼盘价格相当。地块周边在售一手项目，距离地块1公里范围内，一手住宅项目富丽居目前处于尾货销售阶段，价格约2.8万元/㎡；

　　天睿为商业别墅，近期成交价格4.4万元/㎡。

　　据广州中原研究发展部分析，在自建商业体量如此巨大的条件下，如竞拍至最高配建面积时，地块未来开发成本已足够大，存在不小的风险；

　　如进一步“争抢”至竞自持阶段，则将会对发展商的资金实力及运营能力提出较大考验，DSJ15-01地块的“争夺”注定成为实力房企之间的竞争。

　　花都区凤凰路地块一期用地

　　土地用途：二类居住用地、商业商务设施混合用地

　　宗地面积：69460平方米

　　容积率：地块A≤2.8；地块B≤3.5

　　挂牌起始价：231000万元

　　楼面价：16247元/平

　　成交原则：限地价+竞配套+竞自持+摇号

　　——地块情况——

　　该地块位于花都湖东南侧，属于规划中的新开发片区，该地块包含东侧居住用地及西侧商服用地，此外需配建1万㎡拆迁安置房，扣除安置房计容后实际起拍楼面价为16248元/㎡。

　　需要指出的是本次出让地块距离9号线清布站距离约1公里，加上临近花都湖自然环境优越，居住价值较高。

　　此外值得关注的是，花都湖地区不建“巨无霸社区”，未来将按照“小街区、密路网”的概念进行规划；根据官方介绍，未来社区中路网实现全开放，未来每宗居住地块用地面积将控制在3万㎡左右。

　　广州中原研究发展部认为，花都湖地区运用“小街区”模式，将有利于引入更多数量的房企对片区进行开发，从而提高整体开发效率，花都湖规划有望在较短时间内达到预期发展目标；

　　另一方面，以目前该宗用地出让条件来看，未来花都湖地块出让极有可能普遍采取“宅地+商服用地”打包的模式，更多房企参与其中，能给予片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资。

　　地块周边主要为二手项目，价格在1.7-2万元/㎡，一手项目价格在2.4-2.5万元/㎡。

　　长岭居YH-A3-2

　　土地用途：二类居住用地

　　宗地面积：88230平方米（可建设用地86424平方米）

　　容积率：≤1.0-2.0

　　挂牌起始价：93241万元

　　楼面价：10568元/平（按容积率1.0计算）

　　5394元/平（按容积率2.0计算）

　　成交原则：限地价+竞配建+竞自持+摇号

　　——地块情况——

　　该地块虽然总面积达8.8万㎡，但由于包含中小学用地，因此实际可用于建设住宅的面积仅2.45万㎡，扣除中小学用地面积，实际起拍楼面价已达19000元/㎡。

　　值得一提的是该地块起拍价即为最高限价，当出现两家以上房企竞拍时，直接进入竞自持环节。

　　地块位于万科山景城西南侧，周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间，二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。

　　南沙区东涌镇2017NJY-9地块

　　土地用途：二类居住用地

　　宗地面积：44902平方米

　　容积率：≤2.2

　　挂牌起始价：79230万元

　　楼面价：8020元/平

　　成交原则：限地价+竞配建+竞自持+摇号

　　——地块情况——

　　该地块位于南沙区东涌镇，周边无出让地记录且无品牌开发商项目，属于楼市待开发区域；

　　该地块距离目前地铁站较远（距离待开通的4号线庆盛站约5公里），同时亦无远期地铁规划，交通主要依赖私家车经由南沙大道接驳南二环高速来往市区。

　　南沙区海景路南侧2017NJY-10地块

　　土地用途：二类居住用地

　　宗地面积：87819平方米

　　容积率：≤2.5-2.8

　　挂牌起始价：157770万元

　　楼面价：10957元/平

　　成交原则：限地价+竞配建+竞自持+摇号

　　——地块情况——

　　该地块位于南沙旧镇，属于南沙湾发展较早的生活中心，配套有南沙中学、中心市场等设施。

　　但由于近年无土地出让记录，加上与地铁有一定距离，因此一、二手市场活跃程度一般。此外，该地块需要配建9万㎡拆迁安置房，扣除配建实际起拍楼面地价为10957元/m2。

　　由于距离地铁较远并不便利，因此地铁周边一手项目价格在1.7-1.8万/㎡，而距离地铁相对较近的二手项目晴海岸价格在1.9-2.1万/㎡左右。

　　如此多的地块，其中不乏纯宅地的存在，本次拍卖全部采用的是限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式出让，即将到来的拍地可能会是一场精彩的龙争虎斗，掌柜君与各位一同期待这次的拍地大战！