高力国际细谈城市升级改造 城市更新的时代已来临

　　知名房地产服务机构高力国际指出，随着城镇化和商业的发展，特别是大城市人口的不断涌入，城市已经陆续地步入到由增量发展到存量更新的转型期。城市的发展必然是转向城市功能的提升、城市空间的修补和城市生态的修复，而在城市建设上城市升级改造将是城市今后发展的主流和主题。可以说，中国已经进入了城市更新的时代。

　　高力国际最近几年做了很多城市升级改造的项目，我们越来越感觉到城市的升级改造是一个必要的环节。

　　我们最近成功赢得了并且在进行中的重庆南滨路升级改造项目就是这样的一个实例，现在让我们跟随高力国际咨询部华南区高级董事陈厚桥先生一起了解更多有关城市更新、升级改造的案例吧。

　　1. 据了解，以高力国际为首的联合体单位最近赢得了重庆城市升级改造的项目。请谈谈您对重庆南岸区南滨路转型升级项目的理解。重庆这座城市的核心竞争力、改造前后的城市形象和商业旅游业的发展前景分别是怎么样的呢？

　　首先我们非常高兴可以赢得重庆市南滨路这个升级改造项目。南滨路是重庆历史悠久的一条汇集了开埠文化、大禹文化、宗教文化、抗战文化等多种文化的道路，目前并没有把历史积淀呈现发挥最大化。所以这次的改造升级就是为了把这些优势、资源和元素极致化，打造一个最重庆•最南滨这样的一个主题, 从而把南岸区推向全国乃至世界。这也是我从业二十几年以来非常宏大的一个项目，不是一个单纯城市空间改造或者业态的调整，而是从空间形态、商业业态、城市的交通以及文化创意的聚集等角度去考虑进行全面的升级改造。突破了以往传统城市更新改造的模式，也为重庆在城市旧改方面提供了标杆和典范。

　　在这过程中，我们分析了重庆的核心竞争力包括了南滨路的核心竞争力：重庆是一座山城，大家熟知的“棒棒军精神”以及其历史发展的传承还有包括山城坡地的一些特点。这个项目的改造是要让重庆这个城市有一个全新的面貌，所以我们把南滨路定位成山城文化•国际水湾这样的一个概念，希望把重庆的开埠文化以及和多个国家地区建立的关系通过这次的改造重新建立起来，力求把重庆的精神、历史、文化和饮食等好的积淀推广传扬到全国以及世界各地。

　　2. 您认为一个有竞争力的现代化城市应该具备哪些因素呢？旧城改造具体包括有哪些方面和层面呢？亟需改造的本质原因是土地资源的紧缺和土地价格的快速上升吗？

　　经过我们多年的研究，城市的核心竞争力突出的优势包括以下几方面：首先，要有一种城市精神；这个精神能够带动整个城市持续向前发展。第二，从经济发展的角度，一个城市要有强劲的产业；比如像纽约、东京、香港这些当今最有竞争力的城市, 既是金融中心又是科技创新之都。第三，这个城市还要有好的招商运营和工作居住环境; 令到无论是进驻的企业还是居住在此的居民都有良好的工作生活环境。这三者就构成了一个城市综合发展的能力。

　　一个城市的升级改造涉及到方方面面，有一些历史文化街区的升级改造，有一些大片区的推倒重来，也有一些既兼顾了历史的传承又兼顾城市新产业的形成。一个城市升级改造是一个非常复杂的体系，需要考虑到我们具体改造的位置、原有产业的积聚以及历史文化积淀的深厚程度。因此，一个城市的升级改造不仅仅是由于土地的稀缺、房地产价格的提升，它更多考虑的是一个城市未来的生产潜力以及通过升级改造可以为这个城市带来什么，即：一、能不能带来城市形象的提升；二、能不能使这个城市的软硬件得到升级改变；三、能不能为这个城市创造新的动力来源。比如一些产业的发动机、新的产业的导入使城市的经济和环境都能得到提升。这些都是一个城市要启动更新改造的根本原因。

　　3. 您是怎样去发现一个城市区域的特点，从而对其进行精准定位和升级改造策划的呢？在升级改造的过程中，您认为人文历史与商旅业之间应该取得怎样的平衡呢？

　　首先我们要对这个城市有一个全面深刻的理解，我们需要半年到一年的时间去调研了解这个城市，了解人们的生活习惯、历史文化的积淀、城市发展的规划、产业的规划等等一系列的情况，才能够更好地为这个城市提供更好更周到的改善性建议。所以在做一个城市更新改造的过程中，首先我们要去梳理城市历史文化发展的脉络；第二要去分析产业形成的过程、优势劣势和发展趋势，以及在这个城市长远的规划发展中看产业架构有否有不足之处，是否需要新的元素的导入；第三要去分析商业发展的格局，有一些商业的业态是否已经存在，有些是否根本没有进入这个城市；第四要去分析这个城市的消费特征以及与周边或者在大格局里的竞争力。比如对于重庆，我们需要分析到中国的西部包括长江上游一些城市的情况和关系，这样才能给这个城市以及具体项目提供有针对性的建议。

　　在中国，很多的城市都在做升级改造，有一些是“一刀切”，把这个历史文化街区全部推倒新建一下现代化城市综合体；有些是在里面做了一些博物馆，认为这就是历史文化的保留；但是这些与我们的城市改造更新所理解的方向是不一致的、是错了方向的。我们知道一个城市之所以成为一个城市是因为它积淀了几百年甚至上千年的历史人文，这不是简单建一个历史博物馆就能呈现或者做到的。我们需要的是把这些历史文化和我们的商业进行一个融合，而不是让历史、文化、商业三者相割裂，它们应该被整合到一起。比如说：城市综合体里面有一些历史文化街区，街区能够提供跨界文化元素的体验，令到商业取得一个升值的效果。这才是我们城市升级改造的一个精髓，应该尽最大的努力把历史文化与我们的商业结合起来，产生一些新的业态，以实现传承历史文化、丰富商业体验平台，达成互为促进、相得益彰的效果。

　　4. 能请您谈谈对行业趋势/城市升级改造的见解和愿景吗？高力国际认为应当怎样进行城市升级改造呢？

　　我们创新了一种新型的合作模式，整合了高力国际地产顾问的资源同时联合了知名的建筑、设计单位和VI广告公司，组织了强大的联合团队为这个项目进行服务。力求从商业业态、文态、交通、城市空间以及生态方面综合给意见，这也是我想提出的未来城市升级改造的发展趋势。城市升级改造不仅仅想做商业的优化、还要优化城市的空间、提升市民到达的便利性、以及在其中更多地把生态和文态融合进来。这才是既符合商业发展的趋势又符合城市改造需求的一个方向。

　　高力国际在做这类型的升级改造首先会与项目方深入了解他们的需求，然后为之匹配和联合多方的资源；其次，一个城市的升级改造不像一个简单的房地产项目两三年就开发完成，而是一场持久战所以我们需要有足够的耐心和细心；第三，我们一定要注重城市升级改造项目的落地性和执行性，要把文化、历史和现代商业做一个有机的融合。为之有可能要创新一些商业形态和提供一些运营招商策略。才能保证城市升级改造有一个很好的明天，真真正正为新的城市升级改造提供一个典范。

　　5. 可以预视接下来，城市升级改造会是大趋势和常态吗？

　　我们最近几年做了很多城市升级改造的项目，越来越感觉到城市的升级改造是一个必要的环节，因为我们不可能总是建一些新城和新区；我们原来的一些老城区和成熟的区域，它总会面临一个发展的瓶颈；所以随着城镇化和商业的发展，特别是大城市人口不断的涌入，其交通和商业的承载力都是有限的。因此，提升城市的形象、改善城市的交通、优化商业的业态以及文态和历史的传承，是每个城市都会面临的问题。

　　所以高力认为随着商业的快速发展，城市的升级改造是必须的；基本上每个城市都会有升级改造的需求，但是这个需求就看我们如何把它做好，令到这个城市有更多的增长动力、更好的改造空间，为我们的市民、我们的企业、我们的投资者提供一个更优质理想的城市空间。