凌骏:租售同权时代存量市场怎样掘金 市场新地平线

　　近日，租售同权板块大热，世联行涨近6%，市北高新、三六五网涨近4%，华鑫股份涨逾2%，国创高新、联络互动、天健集团等个股均有不同幅度上涨。据悉，北京、上海两市已经展开租售同权前期试点。另外，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市也将紧随其后，启动试点。此举将在一定程度上盘活存量集体建设用地，大力推动租赁住房发展或将成为构建“租购并举”住房体系的有效途径之一。

　　租售同权成为存量市场新地平线

　　国土资源部近日召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，标志着这项试点工作的全面启动。目前按照《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，明确未来五年内全市计划供应租赁住房用地1300公顷。9月15日，上海政府出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中，明确加快培育和发展住房租赁市场，是促进上海房地产市场健康发展的重大举措，并计划至2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。随后，深圳拟立法推住房租售同权，提出商业建筑可改为租赁住房。

　　魔方金服董事长凌骏对和讯网表示，当前居民的资金沉淀在房地产之中，导致市场上可消费资金减少，这对实体经济等方面产生负面影响。租售同权很大程度上可以使消费者改变消费习惯，以租房来代替买房。另外，近年来房价、教育、医疗三个民生话题中，房价尤为引人注目。房价过高降低了生活幸福指数，城市难以留住人才。因此租用住房赋能后，它不再是短期行为，而是让年轻人更有安全感的手段。

　　凌骏认为，租售同权不是直接打压房价，而会让房价回归理性，强人口吸附力的城市，其所规划的住宅未来依然呈供不应求的趋势。当市场没有过度买房需求时，房价会回归平稳的状态。同时凌骏表示，租售同权市场具备广阔的空间，细则落地后也许会对二手房买卖市场影响稍大。

　　新存量时代金融赋能“轻”地产——长租公寓

　　在制度配套缺失的情况下，如何顽强成长，通过金融资本运作，将房地产重资产变“轻”?由此可见，在存量市场引领的时代里，房地产当下面临问题的解决方案还是存在于金融资本，以及互联网之中。

　　魔方金服董事长凌骏：在离开复星时，地产金融中很多基金投资方存在大量高净值用户、企业、机构，中产阶级非常缺乏优质固定收益的理财产品。2014年，二级市场十分红火，地产类融资相对较难，固收业务比较难做。凌骏想到可以将中产阶级的投资资金匹配到房地产领域中，能让一般收入群体也能分享地产领域稳定优质的资产收益。2015年魔方金服发现，P2P类的互金企业虽然擅长做资金端，但是缺乏优质资产。针对小微企业的贷款，长期的高利率导致成本升高，风险也随之升高。

　　因此魔方金服，一个互联网+金融+房地产的线上平台应运而生。而后凌骏将目光瞄准了长租公寓。长租公寓是地产领域新兴的业态，2015年房地产存在去库存的需求，未来房屋租赁具备大好的发展空间。凌骏认为，长租公寓空间巨大有三方面原因：第一，长租公寓投资回报率IRR很高，投资项目的现金流很好，具备可观的回报率。第二，在发展过程中，长租公寓缺乏后续资金支持。项目开业之前资金占用很大。这使得初创公司或者中小企业对资金需求长期存在。第三，“二房东模式”在市场中没有合适的资金端提供方。传统金融机构最多给小微企业授信数额不高，这种资金规模不足以支撑其持续扩张。地产基金及信托不太热衷于这类小微项目，而互联网金融是填补存量房地产市场空白的手段之一。

　　凌骏表示，针对现金流管理风险，魔方金服开发了线上系统在线管理租约，也就是线上管理资产端。同时提高融资审批效率，加强数据风险管控分析，投资者可以在线看到项目的情况，进行在线分析，同时在和券商合作后，会做公募ABS产品的尝试。此外凌骏透露，魔方金服未来在支付端也会进行开发，与行业知名的公寓管理软件公司在SAAS端进行合作，租客可以通过手机微信服务号或app界面付房租，弥补中小企业的技术短板。

　　REITS类产品存在想象空间

　　根据WIND、华菁证券、Zillow 数据推测，至2020年，中国专业租房管理机构的市场占有率将从现有的7%提升至24%左右。但是相较于美国、日本等成熟市场而言，该比例仍有一定的发展潜力。对所有行业参与者而言，当前行业只是处于发展初期阶段，格局未定，具有较大的空间。根据我们的统计，在未来3-4内，Top20企业的年均复合增长率将达40%至50%，房间数量预计是现有基数的5倍。面对如此巨大的市场空间，通过怎样的金融渠道介入成为行业共同关心的话题。

　　在凌骏看来，REITS是房地产金融未来的发展方向，投资者可以利用REITS购买房地产份额。REITS具备两个属性，首先投资者可以持有REITS产品，这也就持有了一部分地产的权益，可以借助权益资本增值。另外，在经营过程中，每年租金收入分红能够回报投资者，每年大约存在3-5%的派息。目前REITS得到推动是因为整个地产行业到了一个存量经营的时代，房地产资产价格增长需要理性回归，同时能够让更多人分享到地产未来的发展红利。

　　据了解，购租并举后，REITS类产品有想象空间，ABS也将快速发展，房地产租赁服务业也将迎来新的发展。市场不断规范后，租赁信息透明化、大数据化，各类中介、数据服务商将势必迎来巨大利好。

　　房地产居住属性在过去的很长一段时间内被搁置，炒作升值属性一直被投资者推崇，纠正住房过度金融化，使房地产回归理性的呼声越来越高。从制度设计上来看，“租售同权”出台能够有效解除附加在住房上的教育、医疗、退休金等“资格”，能够在一定程度上遏制学区房泡沫的进一步膨胀，让房子回归它正常的居住属性。而这些政策所释放出来的社会红利，才应该是长租公寓赖以生存、发展的根本所在。