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易宪容:居民涌入房地产市场 加杠杆是否已走向极端

广州房地产网-房掌柜 2017-09-13 09:34:36来源:百度百家 易宪容
[摘要]2008年美国金融危机之后,欧美发达国家进行了全面的去杠杆,而中国及亚洲国家则快速加杠杆。比如美国银行的资产占GDP比重由2002年的221%,到2015年下降到109%。...

  2008年美国金融危机之后,欧美发达国家进行了全面的去杠杆,而中国及亚洲国家则快速加杠杆。比如美国银行的资产占GDP比重由2002年的221%,到2015年下降到109%。中国及亚洲金融资产占GDP的比重由2002年216%,上升到2015年328%,上升了100多个百分点。

  所以,近几年中国企业及地方政府的债务快速增加,去杠杆同样成了政府经济政策一个重要任务。但是中国的去杠杆,主要是对企业及地方政府去杠杆,比如要求企业债转股、要求地方政府发展政府债券、银行减少对债务负担过重房地产开发商的贷款等。但是与此同时,对国内居民则在全面加杠杆。

  因为,在2015年及2016年,就有央行领导来说,相对欧美国家居民的债务负担来说,中国居民的债务负担不重,国内居民的加杠杆根本就不会引发多少问题。试想,中国人口这样多,而且有不少也是非银族,如果中国居民的债务按人口来平均当然不会高了。

  更为重要的是国内大部分企业都是有限责任公司,所以一旦企业进入破产清算程序,其债务是否能够收回是不确定的。所以对这些过高债务的企业,肯定要减少贷款,要去杠杆。但是对中国的居民情况则不是这样。中国没有个人破产法,对个人债务也多没有特别条款来限定其责任。所以中国居民的债务多以是无限责任。这对国内银行来说,自然是一个天赐良机,自然愿意把企业及地方政府的过高的债务转移到居民手上。这就是这几年为何国内银行更愿意对居民贷款的原因所在。

  所以,这几年国内各城市房地产市场的价格快速上涨。居民的加杠杆也达到空前。据国家统计局数据,2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%,二线城市增长16%,其他城市仅增长4%。CHFS数据显示,过去半年,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%,特别是富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。正因为,国内房地产市场的价格快速上涨,更多的有房的居民涌入房地产市场。居民加杠杆也自然走向的极端。

  根据海通证券的报告显示,2015年中国居民在股市上融资融券加了2万多亿的杠杆,靠着杠杆制造5,000点的杠杆大水牛,但去杠杆之后,短期牛市急转直下,反复上演千股跌停,几次股灾消灭的财富何止2万亿元。股市泡沫破灭之后的这三年中国的居民部门加了20万亿元的杠杆,居民部门的总负债已经达到42万亿元。居民负债占居民收入的比重超过90%,几个特别重要的城市比如厦门和杭州,杠杆率已经超过了100%。这些城市的居民借的钱比收入还多。

  2015年居民贷款3万亿元,2016年随着楼市启动,居民贷款6.5万亿元。本来市场认为,随着房地产市场的调控政策出台,居民加杠杆的这种态势会有所缓解。但是2017年的前7个月居民商业贷款达到4.3万亿元。也就是说,国内居民的加杠杆并没有因为房地产调控政策出台而减少,反之还在增加。银行对居民的住房按揭贷款进行限制,居民则通过信用贷消费贷来获得银行贷款,甚至住房抵押贷款把钱拿出来,继续投入房地产市场。因为,房地产市场的价格还在上涨,在这些人看来,加杠杆是投资增值的最好方式。有数据显示,居民贷款如今占到总贷款已经超过了31%,而2015年只有27%,而企业贷款占总贷款的比重倒是从70%以上,降到了65%。

  国内居民全面加杠杆,如果以人口总量来平均,得出数据肯定是居民债务负担不重。但是当前全面加杠杆进行房地产市场的居民则主要是1980-2000年代的城市居民,是拥有更多的住房的城市居民。对于这些城市居民来说,他们手上持有几套住房已经是常事。而且所持有的住房基本上都是通过银行杠杆进入市场的。如果房价在上涨或没有下跌,这些持有住房者肯定会认为其银行债务负担不会有多高,更不会认为有多少高的风险。但是如果房价下跌,其情况则完全不同的。有分析认为,当前这些城市居民“自杀式”资产配置将给他们带来巨大的风险。因为,这些居民的债务加杠杆已经走向了极端。

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责任编辑:陈淋运

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