易宪容:居民涌入房地产市场 加杠杆是否已走向极端

　　2008年美国金融危机之后，欧美发达国家进行了全面的去杠杆，而中国及亚洲国家则快速加杠杆。比如美国银行的资产占GDP比重由2002年的221%，到2015年下降到109%。中国及亚洲金融资产占GDP的比重由2002年216%，上升到2015年328%，上升了100多个百分点。

　　所以，近几年中国企业及地方政府的债务快速增加，去杠杆同样成了政府经济政策一个重要任务。但是中国的去杠杆，主要是对企业及地方政府去杠杆，比如要求企业债转股、要求地方政府发展政府债券、银行减少对债务负担过重房地产开发商的贷款等。但是与此同时，对国内居民则在全面加杠杆。

　　因为，在2015年及2016年，就有央行领导来说，相对欧美国家居民的债务负担来说，中国居民的债务负担不重，国内居民的加杠杆根本就不会引发多少问题。试想，中国人口这样多，而且有不少也是非银族，如果中国居民的债务按人口来平均当然不会高了。

　　更为重要的是国内大部分企业都是有限责任公司，所以一旦企业进入破产清算程序，其债务是否能够收回是不确定的。所以对这些过高债务的企业，肯定要减少贷款，要去杠杆。但是对中国的居民情况则不是这样。中国没有个人破产法，对个人债务也多没有特别条款来限定其责任。所以中国居民的债务多以是无限责任。这对国内银行来说，自然是一个天赐良机，自然愿意把企业及地方政府的过高的债务转移到居民手上。这就是这几年为何国内银行更愿意对居民贷款的原因所在。

　　所以，这几年国内各城市房地产市场的价格快速上涨。居民的加杠杆也达到空前。据国家统计局数据，2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%，二线城市增长16%，其他城市仅增长4%。CHFS数据显示，过去半年，城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%，已有一套房再购房的家庭比例为5.3%，已有多套房再购房的家庭比例更高，为5.9%，特别是富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。正因为，国内房地产市场的价格快速上涨，更多的有房的居民涌入房地产市场。居民加杠杆也自然走向的极端。

　　根据海通证券的报告显示，2015年中国居民在股市上融资融券加了2万多亿的杠杆，靠着杠杆制造5,000点的杠杆大水牛，但去杠杆之后，短期牛市急转直下，反复上演千股跌停，几次股灾消灭的财富何止2万亿元。股市泡沫破灭之后的这三年中国的居民部门加了20万亿元的杠杆，居民部门的总负债已经达到42万亿元。居民负债占居民收入的比重超过90%，几个特别重要的城市比如厦门和杭州，杠杆率已经超过了100%。这些城市的居民借的钱比收入还多。

　　2015年居民贷款3万亿元，2016年随着楼市启动，居民贷款6.5万亿元。本来市场认为，随着房地产市场的调控政策出台，居民加杠杆的这种态势会有所缓解。但是2017年的前7个月居民商业贷款达到4.3万亿元。也就是说，国内居民的加杠杆并没有因为房地产调控政策出台而减少，反之还在增加。银行对居民的住房按揭贷款进行限制，居民则通过信用贷消费贷来获得银行贷款，甚至住房抵押贷款把钱拿出来，继续投入房地产市场。因为，房地产市场的价格还在上涨，在这些人看来，加杠杆是投资增值的最好方式。有数据显示，居民贷款如今占到总贷款已经超过了31%，而2015年只有27%，而企业贷款占总贷款的比重倒是从70%以上，降到了65%。

　　国内居民全面加杠杆，如果以人口总量来平均，得出数据肯定是居民债务负担不重。但是当前全面加杠杆进行房地产市场的居民则主要是1980-2000年代的城市居民，是拥有更多的住房的城市居民。对于这些城市居民来说，他们手上持有几套住房已经是常事。而且所持有的住房基本上都是通过银行杠杆进入市场的。如果房价在上涨或没有下跌，这些持有住房者肯定会认为其银行债务负担不会有多高，更不会认为有多少高的风险。但是如果房价下跌，其情况则完全不同的。有分析认为，当前这些城市居民“自杀式”资产配置将给他们带来巨大的风险。因为，这些居民的债务加杠杆已经走向了极端。