曹建海：楼市大势看深圳 房价整体回落了7千多/平

　　为什么楼市大势要看深圳呢？这是因为深圳楼市的价格最近发生了变化。从2015年一月房价上涨的一个领军城市，近期特别是从2016年10月份以来出现了连续6个月的房价的回落。到现在为止，这个房价整体回落了7000多元每平米。

　　最近深圳的回落这充分说明，中央这次对一线城市的房地产调控是有效果的。当然很多人就不相信这个数据，比如说有的认为你这个数据不一定是真实的。因为你这个数据，你六月份统计的房源，跟五月份统计的房源都是不一样的，这里边就是有多种因素。那么房价有什么可比性呢？但是如果出现了像从六万五降到五万多，那么7000多元降价幅度的话，事实上就说明了新房价格确实是在回落的。

　　【新闻背景】

　　深圳市规土委发布6月房价数据显示，6月房价为54492元/平方米，较5月微幅下滑，深圳房价出现连续九个月环比下跌。调控政策持续影响下，深圳房价已得到有效抑制，6月除罗湖外各区全线下跌。自2016年10月至今，深圳房价已下跌7108元/平方米。

　　国家统计局发布的2017年5月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北京、上海新房价格环比涨幅为零，北京二手房价环比下跌0.9%。

　　链家研究院统计数据显示，6月京城二手房成交量跌破万套，为8918套，同比减近三成，环比降17.4%。我爱我家成交的房源中，北京二手房价6月环比下跌了4.7%。

　　所以我们笼统的直观的判断，这个房价出现了回落。但有人就说了，二手房上涨，只是一手房回落，说明房价并没有降，那么也有它的道理。开发商面临房地产调控政策，特别信贷政策的影响，特别是拿地成本的影响，特别是价格直接调控的影响，那么它的资金链可能就出问题。所以为了防止资金链断裂，开发商必须讨好购买者，通过降价来扩大销售。事实上也起到了这种营销的效果。但是居民的财政状况，支撑能力要比开发商好得多。所以居民买了房不赚钱就坚决不卖。这也应该是2003年以来房价不断上涨的一个逻辑。也就是：买房就能赚钱，其他的只能败家。所以说居民相对的承受力更强一些。但是总的来看，深圳的房价，我的判断是有所回落的。

　　深圳的房价，从4月份以来，特别是从5月15日以来，这个回落相对是比较明显的。因为它是从2016年9月以来到2017年6月份，这个房价整体回落了7000多元，降了7108元。这样一个走势，好像是逐步的在下台阶，从这个趋势上来看还在向下行的，这是明显下行的趋势。

　　我们看看北京、上海这两个一线城市新房价格指数。从2009年房价急剧上升之后，2011年之后由于房地产调控政策，房价处在一个回落的状态。2012年初的时候，房价出现短暂上涨之后，又出现一个持续的回落。到2014年底 2015年初的时候，由于深圳的示范作用，北京、上海也出现了房价上涨的一个趋势。2016年9月30号之后，由于中央实施了严厉的调控政策，房价就开始回落。深圳作为一线城市当中的年轻城市，它这个房价走势其实就说明：没有什么地方的房价是永久上涨的。这也给其他的一线城市一个重要的预警。由此来判断，根据我的观察，我认为下一个应该是上海、北京这样的城市，甚至普遍在一二线城市，蔓延这种回落的走势。只要这次的调控政策坚持不变，那么房价回落这个趋势就必然会形成。

　　从深圳下跌，我们可能想起之前鄂尔多斯的房价回落，还有温州房价的回落。当然可能鄂尔多斯和温州由于它缺乏实体经济的支撑，特别像鄂尔多斯它的资源性行业面临回落当中缺乏持续支撑。现在中央对三四线城市总体来看这个房地产市场还是鼓励的，这样在局部的地区应该是出现了房价的上升。但是三四线总体来看，它是一个人口流出多、流入少的，或者是人口净流出的城市。这样应该绝大部分三四线城市的房价不会因为这种刺激的政策而持续上升，但是不排除有部分的城市由于地理位置或者是空气、环境这些因素，房价会出现一个上涨的情况，甚至出现暴涨的情况。这个时候就需要投资者和消费者慧眼识珠，看哪个城市最具潜力，很多人愿意在那工作和居住。这些地方可能房价会有上涨的一个趋势。

　　【 新闻背景 】

　　就在一线城市涨幅下降的同时，一些三四线城市却成了投资客 的关注重点，在2017年调控政策出台之后，依然出现了上涨甚至抢购的情况。

　　据齐鲁晚报报道，今年5月，临沂市普通住宅市场整体成交均价为6252元/平米，同比、环比分别增长16.29%、1.38%。潍坊房价在近三个月涨了近两成，潍坊高新区的房价3个月涨幅在1100元每平米左右。滨州滨城区的房价也已超过了6000元，比去年同期增长了1000元每平米。

　　房价上涨同时到来的，还有房屋销售面积的增长和库存量的下降。山东省房地产市场现房待售面积3940万平方米，待售面积下降14.5%，现房库存已降至2015年来最低水平，这也成为房价上涨的推动因素。

　　穆迪近日发布的报告显示，2016年9月以来，三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，且平均涨幅高于一线和二线城市。

　　所以这次调控我觉得并没有落到实处，这个房价市场完全不是市场经济。我们不能从供求的方面去分析。这个房地产的走势，从供给层面上来看，地方政府的土地经营和开发商的垄断经营，加上对需求的刺激金融政策，所以说房价事实上是完全在政府的控制范围之内的。可以说政府希望让它涨就可以涨，让它落就可以落。但是我知道，地方政府在四万亿以及后期的持续，到现在的经济刺激下，现在搞PPP，地方政府还要往里注入投资，所以它对土地财政的依赖性非常的大。靠卖地收入，特别是以土地做抵押获取资金来源。第三个方面就是对于房地产投资的税费依赖性非常的大，地方的债务，我们知道这个幅度也很大，很多地方事实上严格来讲已经财政破产了。这种情况下，地方政府肯定是支持房地产上涨，有的时候地方政府应该是基于民生考虑，但是现实是残酷的，地方政府为了使自己不至于破产的话，那么它对房地产这个价格是一个重要的推手。

　　如果都是这样的声音的话，它会对中央政府形成强大的压力，中国的房地产市场它不是市场经济，它是一种计划经济。房地产业从收益比例来看，它是一种国有的经济，不是国营的经济。所以房地产投资的这种发展，我认为它是一个国进民退的过程，好多人说不相信你说的话，因为很多房地产企业都是民企，但事实上我要看从房地产销售收入当中的分配比例来看，应当是地方政府从中占据了一个极大的比例。而开发商或多或少都跟地方官员在私人上都有关系，要跟政府建立关系。一个全程审批，需要盖一百多个图章，每个图章都决定了开发商的成本。所以说这个走势如何来判断？那就是站在一个决策者的立场上去分析判断它的走势，决策者认为这个房价不能再涨了，如果再涨的话经济脱实入虚，经济失去了前景，我们就会步香港的后尘，我们失去了制造业；但是它又不能忍受房价的回落，因为一旦回落就会摧枯拉朽，它就处在这样的状况，这样就注定了它的态度是暧昧的。这种暧昧是中性的，不是表扬也不是批评，这种暧昧就注定了当前是要调控房地产的。但是未来一旦房价回落，引起了经济增速的极速回落的话，那么它就会刺激房地产的发展。就会刺激房地产市场又会再回到从前，所以说，我们这个调控多次的轮回。

　　按照我们这个城市建设规划，到2030年的时候，我们的住房拥有量将会容纳40亿人，那这个容量就注定了未来的住房根本就不稀缺。你不要担心到2030年的时候你住不认上房，那个时候可以说每家都会有平均三五套房，我们可以请非洲朋友都住进来都住不满。所以说，我相信在未来十几年，房子是严重过剩的，绝不是稀缺品。从这个角度来看，我想说，未来十几年，是通过购买住房，购买多套住房去获取报酬呢？还是把这个钱用在人力资本的建设上来？在国外为什么不注重固定资产的投资、基础设施的投资？它为投到这上面，一般来讲不会有很好的效益。反过来应该投在教育和科研事业上来，这种人力资本的建设，是促进经济增长的根本的动力。