向宝能学习 万科要做“资本之王”

　　2015年，“宝万大战”打响，万科看清了资本的力量，制定了一个新目标：成为地产界的黑石，以“资本之王”的姿态，广泛展开股权合作与大举并购。

　　万科参与竞购普洛斯中国一案，基本已尘埃落定。

　　据可靠消息，这家在新加坡上市的大型物流地产商，将被由万科参与的中国财团收购。此次收购将是万科既551亿元竞得广信房产后，短时间内的第二笔重要投资。

　　王石治下的万科曾经是一家“老老实实”坚守住宅开发的企业，极少涉及投资业务。仅有的几次并购，如曾经收购的南都地产和南联地产，背后也有打入新市场或借壳上市等实际目的。而现在的万科，即便在“宝万大战”最激烈的时期，也仍在频繁收购其他企业的股份。

　　显然，在某些原因的触动或刺激下，以郁亮为首的万科管理层，看待投资的观念发生了巨大的转变。

　　2014年，郁亮深入考察了美国著名资产管理和金融咨询服务商黑石集团，迅速为其高超的投资水准而折服，并对介绍黑石集团成长史的《资本之王》一书非常推崇。这次考察后，郁亮不只带回了事业合伙人制度，还为万科打开了股权投资的大门。

　　2015年，“宝万大战”打响。当“野蛮人”骑着资本化身的战马汹涌来袭时，饱受刺激的万科终于深切意识到股权投资的战略作用，这一事件也成为万科股权投资的分水岭。

　　在看清资本的力量之后，万科制定了一个新目标：成为地产界的黑石，以“资本之王”的姿态，广泛展开股权合作与大举并购。

　　“宝万”之间的资本攻防战

　　郁亮从黑石取经归来，刚刚拿出『事业合伙人』制度，还未来得及在投资市场中大展拳脚时，主动叩门的“野蛮人”就来了。

　　2015年7月，宝能首次举牌万科。其后的两个月间，华润与宝能展开股权拉锯战，但宝能迅速占据上风，并成为万科大股东。

　　即便万科股权过于分散的状况由来已久，多数人还是没有料到，这头大象在资本面前居然如此脆弱。

　　然而，大象虽然庞大，但转身的速度也不慢。宝能以资本攻城略地，万科则以资本自保。这其中既有万科系人马在盈安资本、梅沙投资之间的辗转腾挪，也有绿景、黑石等『外援』的解囊相助。

　　盈安

　　合伙

　　是万科“事业合伙人”制度的产物，代表万科一千多名合伙人，在“宝万大战”最激烈时通过资管计划大笔增持万科股票。而由前任和现任万科高管控制的梅沙资产投资中心，也通过类似的资管计划收购万科股权。两者与万科管理层千丝万缕的关系，还曾因涉嫌为一致行动人而被深交所发函质询。

　　事实上，盈安合伙与梅沙投资及其背后的“万丰系”，是独立于万科、却建立在万科的资源与品牌之上的投资平台。这些投资平台并不只在“宝万大战”时起到自保的作用台，也曾投资产业地产与私募基金，成为万科对外股权投资的“隐性平台”。

　　2015年10月13日，绿景（中国）地产投资有限公司发布公告称，万科以约5.4亿元入股绿景。这是自2006年之后，万科时隔十年后首次入股地产公司。

　　除分享绿景旧改收益外，更重要的是，万科管理层借此次收购与绿景结盟。这份盟友关系，也在旷日持久的“宝万大战”中，是万科管理层手中的一张王牌。

　　2016年8月21日，万科H披露收购印力集团大多数股权事项。而这批印力集团股权，正是黑石集团的联营企业所管理基金及其它独立第三方所持有。

　　万科确认收购深圳印力集团96.55%股份，总价约人民币128.7亿元。其中，90亿元是由招商银行提供的财务支持，万科承担30多亿元，占有所购股权62.07%的权益，其余约5亿元则有一位神秘的黄姓人士提供。事后据媒体报道，这位黄姓人士，正是绿景创始人黄康景的女儿、绿景中国地产主席黄敬舒。

　　万科管理层为此次收购设计了复杂的财务架构，保证只占10%股权的普通合伙人掌握未来公司的控制权。而黄敬舒所投入的约5亿元，则占据了普通合伙人的大多数，在收购后的印力集团中具有最大的话语权。

　　如此奇特的收购模式，被部分媒体与评论人士认为是在为万科管理层铺平后路——假如王石和郁亮在“宝万大战”中落败，印力集团就是他们的出口。事实上，当时深铁入股万科的重组方案已获披露，即便万科管理层确有此意，也只是一个万不得已时方需执行的B计划。

　　站在万科管理层的角度，一方面万科用30多亿元现金撬动了128.7亿元的投资收购优质资产，足够令股东满意；

　　另一方面，与绿景的结盟关系，在最关键的时刻发挥了作用，万科因此从股权投资中获得了金钱之外的重要收益。而在今年3月，万科把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台，将42个在建和已完工的商业地产项目交由印力集团管理。此时，“宝万大战”已基本尘埃落定，万科遂放开手脚，借印力整合集团的商业地产业务，吸纳其商业开发和运营经验。前后8个月，万科“一蟹三吃”的投资手段，既获得了利益，又稳住了阵脚，还重整了业务，手段不可谓不高明。

　　股权并购塑造“全能万科”

　　在利润率越来越低的地产行业中，土地与项目的快速周转、建立在标准化基础上的规模优势愈发重要。这些条件，原本即是万科的强项。碧桂园、恒大、融创等地产“新模式”也建立在此基础之上。

　　随着政策调控不断加码，一二线城市土地供应日趋紧张，属于万科等超大型房企的时代真正来临了。今年上半年，TOP10大房企市场占有率已经达到26.6%，比两年前高了近6成。而这套高周转、标准化的玩法，需要充足的资本支持。

　　此外，大型开发商已经嗅到住宅开发业务逐渐衰落的气息，提前布局多元化经营。万科也在借助投资打通行业上下游产业链，并在养老地产、产业地产、家装、地产金融服务及物流地产等领域布下棋子，走上“全能万科”的道路。

　　万科自2014年起已开始布局物流地产，并在次年与黑石投资合作，分拆其物流地产版块。近期更有消息传出，称万科将参与厚朴基金、中投国际等主导的中国财团，竞购亚洲最大的物流地产商普洛斯中国。普洛斯中国的前身，即美国Prologis，在2003年进入中国，并带来了“物流地产”的概念。目前，普洛斯中国在国内的物业总建筑面积约2700万平方米，完工物业约1520万平方米，计划开发约1180万平方米，土地储备约1190万平方米。

　　万科内部认为，物流地产能够提供优质稳定的经常性收入，因此获得了资本市场的估值认可。万科将依托国际资本助力，打造开放共赢的产业物流平台，带领中国物流产业出海。

　　在北上广深四大一线城市，公开土地出让变得越来越少，其中的优质土地更是凤毛麟角。每有优质土地出让，必引来大批房企蜂拥争购，难免会抢出又一个“地王”。“不拿地王”的万科，善于通过股权投资的方式获取开发用地。

　　“这怎么像是我离开万科的大礼包呢”，王石在6月30日的股东大会上笑称。

　　王石临别前收到的这份“大礼包”，是6月29日万科以551亿元竞得的广东省信托房产开发公司。万科借此获得了广信房产拥有的广州核心区域16宗土地，计容建面211万平米。

　　万科公告显示，本次交易标的涉及的土地，主要位于荔湾区、越秀区等广州核心城区，地理位置优越。据最新公告显示，万科还将引入合作伙伴，共同开发广信地块。

　　万科此次通过收购广信股权及债权，只是为了拿下一块价格实惠的好地。据报道，有万科内部人士对媒体透露，“土地拿下后，内部都没有讨论，因为太划算，价值摆在那，100万土地面积，300万平米的建筑面积，551亿，折合每平米只有1.84万元，土地位置好，单价又便宜，公认的好地。”

　　万科也没有忘记自己的“老朋友”。早在2015年，万科、世联行联合中城投资等，共同组建中城新产业控股（深圳）有限公司，其董事长是万科前执行副总裁刘爱明。万科下属的万丰投资持有20%股份。

　　据介绍，中城新产业将“重仓深圳”，以产业园区开发运营为主业。目前，正在深圳坪山开发深城投&中城生命科学园，建设共7.5万平米，集购物中心、人才公寓及生命科学园于一体的综合体项目。

　　万科对外投资中，最令人侧目的角色是祝九胜。深圳金融界的强人祝九胜，2012年加入万科任管理金融业务的副总裁，2015年最后一天，宝万大战最激烈时刻“离职”，负责万科管理层资管计划以及梅沙资本——万科骨干人员众筹的与万科无关的公司。

　　祝九胜展开了一系列投资。2016年12月，万科参与创办中长胜基金，以股权投资基金管理为主要方向，祝九胜担任总裁，佳兆业、绿景、卓越等深圳房企跟投。

　　入股中长胜之前的2016年，万科还向深圳P2P平台鹏金所投资约3亿元，成为鹏金所第一大股东，祝九胜担任董事。

　　万科还与合作伙伴一道，开发酒店、养生、养老地产等新业务。在解决股权大战之后，这种投资会更加频繁和系统化，成为万科万亿大万科计划的一部分。

　　今年1月，万科与高端酒店品牌“悦榕庄”的母公司悦榕集团以 50: 50 的配股成立全新合资平台“悦榕中国”（Banyan Tree China），整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产。目前悦榕集团在中国共有11家酒店及度假村。同时，万科还将以 2500 万新币持有悦榕集团 5% 的股份，未来可能增持至 10%。此举是万科自营养老地产业务近三年后，与高端酒店业主悦榕集团的重要合作，将大大增加万科在高端养老领域的话语权。

　　对此，郁亮表示，万科在很多城市的综合开发项目，能够承载悦梿或悦苑的扩张（悦榕集团旗下酒店品牌），双方在养老养生领域的经验将促成共同的发展机遇。

　　万科还与知名地产服务商合作，向产业链下游延伸。

　　2016年8月，知名地产营销与代理公司易居中国完成私有化。万科恒大等16家百强房企入股新成立的易居中国企业集团，16家企业参股不到50%。

　　今年4月，万科通过增资以30亿元的价格获得链家集团股权。整个交易结构分为两个部分，26亿元入股链家地产，另4亿元入股链家系公司。此外，链家和万科合资成立新公司开展家装业务。