【新政解读】广州租房也能读名校？专家：难以执行！

　　重磅!为了鼓励发展租房市场，昨天广州市政府出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，发布的16条新政，从商改租、入学、税收、水电等领域，对住房租赁市场“大派福利”!

　　1、租房也能就近入学

　　合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

　　2、公积金提取额度提高

　　月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

　　3、租金不能随便涨

　　通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。

　　4、中低收入公积金缴存者，可优先租赁公共租赁住房

　　5、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房

　　经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　关于新政 专家们怎么看?

　　黄韬 房产频道特约评论员

　　第一个，这个政策当中我们相信他的完善以及众多的细节出台之后，可能对整个房地产格局会产生很大的影响。因为更多的是鼓励租赁房子，而不是买卖房子。而且使租房的人或者拥有产权的业主，他享有同等的住房权利和各方面的配套，这个是很关键的，这个应该说是对未来房地产的格局是有影响的。

　　第二个，具体到学位房，如果说能够租房就能有学位，这种情况做到的话，那对学位房的冲击应该是比较大的，或者说学位房所谓的附加值就没这么高了，就不需要一定说要买房，这个也是对具体的操作也是有影响的。所以我觉得学位房房价有可能是回落或者保持一定的稳定性，因为现在租房作为学位房的竞争者，所以对它的价格产生一定的冲击。

　　第三个，我认为从从土地的供应上，已经增加了租赁房的政策，也是对未来的开发商去开发楼盘，以及是政府主导的租赁大市场以及大的机构的话，那未来的房价整体的回落的可能性又增大了。所以我认为政府有关部门主导下租赁市场的话，应该对房地产市场未来的发展应该是起到一个很根本的改变。因为在租赁的土地开发上，政府更多就可以完成住房无缝的连接，特别是大中城市中的一些配套措施的跟上以及住房体系的完整性，那就不需要单一做出买卖的可能性。因为大家买房子无非就是为了住的更好、配套更理想，还有一点是买房所谓的增值、保值的部分。

　　但是如果从楼价的趋势来说，以及刚刚提到的配套完善之后，租房也可以做得到，将来的房价会使很多急于买房，甚至刚需的买家都会减少，所谓刚需就是他不需要这么急于买房，不用担心房价上涨过快，那十年的房价和十年前的房价差不多的话，那基本上我就天天租房。所以很多的配套措施和政策还要看这个政策的进一步细化才能够作出判断，但整体上我是支持和应该说是认同这样的政策。

　　邓浩志 房产频道特约评论员

　　最重要的信号我觉得是政府对居住问题的解决新思路。以前是通过福利分房，后来是商品房，商品房之后房价不断上涨，就通过不断压房价，然后曾经也试过大量建保障性住房，比方说“十二五”期间建三千六百万套保障性住房。但是在过去的这么多方式，我们回头看过来，其实仍然有它的局限性，比方说福利分房可能是质量或者开发量不足，商品房市场可能是房价太贵，保障性住房大规模建设又面临供应不平衡等等的问题。

　　所以未来政府解决租房的问题思路可能会有一个大的方向性的改变。就可能是除了商品房市场之外，除了买卖以外，更重要一个是扶持租赁市场，让更多的人采用租房的方式，因为租房毕竟来说价格更廉价。

　　肖文晓 易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师

　　我觉得它有两块，第一块就是去年广东省商改住条例细则落实，

　　另外一个就是围绕着打造“租购并举”的一个住房体系，广东相应出台针对性的措施，去获取常规房源比以前的渠道要广得多。因为今天允许符合条件的商业用房它改成租赁住房，那无形当中是为一些常驻企业增多了潜在租赁房源的供应，这对于壮大这块市场，对于培育常规市场肯定是非常积极的作用。

　　租房可就近入学?专家：难以执行

　　虽然政策的条例有点多，但我想大家最最关注的应当是“租房人子女可就近入学”这一条。对于很多“广漂族”而言，子女读书问题一直都是一大痛点。

　　尽管去年以来，广州已明确“办理《广东省居住证》满一年的来穗人员，可向所在区为子女申请积分入学”的政策，但这些来穗租房人员子女入学还是无法享受到和购房入学同等的待遇，如今出台的新政，直接表明了“租购同权”。但就广州目前的情况来，租房就近入学真有那么容易实现吗?

　　邓浩志 房产频道特约评论员

　　相关的规定落地我觉得难度是不大的，但是执行来讲反而会有难度。因为本身广州而言，这个学位比较集中的一些区域，本身它的学位就紧张。大家知道，这个学位房就是因为学位所攀升出来的，所以在一些优质学位的地段就算你买房了，也未必能就读这个学校，可能这些学校因为报名的人数远远超过了今年招生的数量，所以他本身对学生会有筛选的，如果你有其他的物业，他可能会安排到其它的区域。所以租房也能够有学位的话，会不会导致部分的人挤到优质学位的地段，像广州以前东山区、越秀区这些位置，如果是的话，那这些片区优质学位的资源的争夺会更加激烈。

　　所以这个政策我觉得在广州的外围区域执行的可能性更大，但是如果在中心城区，我觉得这个政策还是比较难执行，至少还会面临学位更加紧张的问题。

　　黄韬 房产频道特约评论员

　　对于广州而言，特别是特大城市来说，相反我们要看到的是配套的落实，但这个方向是对的，但是落实过程中要考虑到教育资源的配合问题。因为大家都想去读名校或者想读心目中的学校，那这个学校招生范围和压力是很大的，这一点我认为短期内可能解决不了。

　　如果大家都涌向某个地区，以租房就可以解决我要读学校的可能性，我反而觉得，接下来可能有一个循序渐进的过程。学校的资源，包括将来租房所带来的医疗、商业资源也要跟得上，不然的话只能说那个学校也不负重荷。所以我觉得也是要全面考虑，而不是单一的说就一个政策可以完成。

　　肖文晓 易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师

　　对于大城市的学位资源都是非常紧张，更不用说那种优质的学位资源，再比如说现在政府有这样方面指导性的意见，但是如果说本身教育资源已经落户的，就是说本地户籍已经落户的常住居民的话，他们的教育问题都解决不了的话，他们怎么可能拿出更多的教育资源来满足租赁的广漂族他们的教育需求，这个只能说是方向，或者说本来应该就是这样，但是我们回归现实来看广州现在的情况，你就会发现政策出台可能真正落到实处的，或者真正说能够享受到也只是一部分人群，或者说在个别区域有些人可能会享受到，比如说那个区域相对来讲 人口没那么多，教育资源也相对比较丰富，有一些学位的资源，他可能会照顾到这些租房户身上，但可能在很多的中心城区这些租客他们想要就近入学还是有很大难度。

　　的确，毕竟广州的名校入学指标本身就已僧多粥少，未来一旦实施租购同权，势必优质的教育资源更加紧张。如何改变优质教育资源需求失衡的问题，仍需相关部门统筹解决。

　　虽然实施起来有一定的难度，但专家表示，政府出台新政扶持住房租赁，其实也是未来的一个发展方向。

　　邓浩志 房产频道特约评论员

　　租房逐步跟买房享有同等权利，这个应该是未来发展的趋势。从目前情况看高房价这个问题，不是一时半会能解决的，所以对于部分的人来说，租房可能是未来一种重要的居住方式。但是因为现在租房和买房还是有很大的差别的，最主要的差别可能还是学位，或者说配套的权益不同。

　　以学位为例，能买房的就能入户，入户之后就有学位，但租房就没有这样的权利，所以导致很多人是被迫要买房，因为读书这个原因，买房就变得越来越刚性，如果能够实现租房也能够相应的权益的话，我相信其实有一部分人可能就没这么迫切买房，因为租房也能解决小孩读书的问题。所以这个方面，我觉得往这个方向发展，其实是能够鼓励到更多人选择去租房，而不一定迫切去买房。