建立房地产市场稳定发展长效机制应从供给侧入手

　　中共中央政治局近日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。这是高层会议在2个月内再次提及房地产长效机制问题。

　　自2009年底“国四条”提出以来，我国房地产行业经历了多轮政策调整，房价过快上涨的势头得到一定遏制。但不可否认的是，在调控初期，限购、限贷等措施在抑制楼市成交、打压房价涨势等方面的效果明显，但随着调控进入深水区，此类政策的边际递减效应较为明显，且一旦政策有松动迹象，房价报复性反弹往往随之而来。去年10月以来，全国多个城市再度收紧限购、限贷政策，今年还有部分城市出台“限卖”等新措施，取得初步成效，但房地产市场存在的深层次矛盾依然尖锐。

　　在此背景下，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制显得至关重要。从去年底中央经济工作会议提出的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，到今年政府工作报告明确“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，再到本次中央政治局会议强调“加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”，决策层措辞的变化，更彰显了这一任务的紧迫性。那么，长效机制该从哪方面入手呢？

　　在笔者看来，我国房地产市场当前面临的最大矛盾，是上游“行政化”和下游“市场化”之间的割裂。自1998年房改以来，我国房地产行业的市场化改革较为彻底，在诸多涉及国计民生的领域中，房地产甚至可以说是市场化程度最高的。因此，单纯的行政手段仅能在短时间内发挥作用，从长期来看，房价波动最终还是由市场所决定。

　　但房地产行业的上游——土地市场却是不折不扣的“政策市”，土地供给规模由政府决定。在土地财政的约束下，特别是在实体经济较为低迷、下游需求不足时，缺乏产业支撑的地方政府往往难以抑制卖地冲动，导致楼市库存高企。而经济基础较强的一线城市，则往往受限于城市土地不足、拆迁安置成本过高等问题，无法在楼市火爆时有效扩大土地供应，“面粉贵过面包”的情况进一步推动了房价上行。

　　因此，房地产长效调控机制的形成，应改变过去通过抑制需求来控制房价过快上涨的思路，而从供给端入手，向上游市场延伸，建立土地市场供给和房地产市场供需之间的联动机制。令人高兴的是，住建部和国土部近日联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中明确提出“强化住宅用地供应‘五类’调控目标管理。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要减少供地；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。从短期来看，若这一政策能够得到有效执行，将显著降低高库存城市潜在的供给压力，亦能稳定低库存城市的市场预期，可实现抑泡沫、去库存的分类调控目标。从长期看，通过供给侧改革，房地产市场和土地市场的供求波动将趋于一致，可降低限购、限贷等需求侧政策的必要性，为相关政策淡化退出提供条件。