仲量联行：甲级办公楼着重提升租户组合和入住率

　　广州房地产市场2017年第一季度回顾

　　广州，2017年4月5日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2017年第一季度，广州甲级办公楼市场高承租能力的行业仍保持活跃，例如金融和专业服务, 其他行业的租赁需求没有出现明显增长。而业主也仍以提升商厦租户组合和入驻率作为首要任务，大幅涨租的情况尚未出现。但我们预计全市空置率将稳步下降，租金的上涨空间会逐渐打开，大宗办公楼市场的投资买家与自用买家都将持续关注广州市场。“优质零售物业市场方面，全市整体需求仍由体验类租户支撑，时尚零售商采用集合店策略成为新的模式。本季度广州新项目的开业率良好，全市空置率稳定下降，但全市租金上涨依然迟滞，其主因是服饰零售商在平淡的业绩表现下承租能力的下降。工业物业方面，由于广州前两个月进出口额增幅明显，保税仓租赁市场受益。虽然华南区物流市场竞争激烈，需求外溢趋势在本季度有所加强，但广州非保税仓空置率表现平稳，仍是高承租能力租户的首选。高端住宅方面，在三月中旬广州限购政策升级之前，一、二手高端住宅由于供不应求，资本值持续上涨。然而，在严厉的限购新政下，短期内购房需求与资本值增幅会被抑制，但一手高端住宅资本值预计仍将保持稳定。

　　甲级办公楼

　　多数行业扩张计划较为保守。本季度，除了来自于金融与专业服务类等具有高承租能力的企业仍愿意扩租和搬迁至珠江新城新近竣工的优质项目以外，其他行业的办公扩充需求没有出现明显增长。由于珠江新城可供租赁的空间多来自于去年竣工的优质甲级办公楼，租金水平较高，而大部分其他行业的租户出于控制成本的考量，扩租与升级行为都较为谨慎。至于跨国企业，续租仍是他们的首选。

　　另一方面，本季度金融服务业与房地产行业新进驻广州的需求变得活跃。受此支撑，净吸纳量仍达到了13万平方米。

　　全市整体空置率基本稳定。一栋位于珠江新城的甲级办公楼本季度落成，为全市新增近13万平方米的体量。至此，全市甲级办公楼总存量达到510万平方米。虽然本季度新竣工项目的空置率不低，但受惠于去年竣工项目良好的净吸纳量表现，本季度全市空置率与上季度基本持平，继续维持在12.0%左右。

　　业主仍以提升商厦租户组合和入驻率作为首要任务，尚未出现大幅涨租。本季度甲级办公楼租金止跌回升，环比微升0.4%。一方面，珠江新城作为全市最大的分区市场仍存有一定空置面积，令该区域业主不敢轻易提高租金报价；另一方面，一些去年新竣工的项目为了吸引更多优质租户入驻，目前尚未大幅提升租金。

　　本季度没有录得整栋办公楼的大宗成交。由于可售办公楼物业持续稀缺，加上办公楼投资市场氛围活跃，特别是银行与保险的投资与自用需求未见减弱，本季度甲级办公楼资本值保持上涨，环比上升1.6%。值得注意的是，可售供应的稀缺令部分自用型买家将目光投向土地市场，寻求自建办公楼的机会。

　　市场展望

　　空置率稳步下降，租金上涨空间逐渐打开。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计未来12个月广州办公楼市场的需求基本稳定，值得留意的是广州已重新开放私募基金注册而其他三个一线城市尚未放宽，他估计未来十二个月内将有更多相关金融企业进驻广州。另外，未来十二个月内新增供应量预计较去年减少一半，空置率将稳步下降，业主对租金的态度也将逐渐强硬。

　　未来十二个月内，马炜图预计大宗办公楼市场的投资买家与自用买家都将持续关注广州市场，尤其是银行、保险及非金融类大型国企，市场氛围仍将保持活跃。但由于甲级办公楼可售项目稀缺的情况难以在短期内得到明显改善，因此，他预计卖家议价能力将继续提高，推动资本值上涨。

　　零售物业

　　更多时尚零售商采用集合店策略，整体需求仍由体验类租户支撑。本季度，服饰类零售商们仍受目前普遍平淡的销售业绩影响，对待扩张的态度比较谨慎。服饰零售商采用集合店的概念来吸引消费者成为新的模式，即租赁较大的铺位面积以供旗下数个子品牌或不同产品线开店使用，以谋求为处于不同年龄层段及具备不同消费能力的目标客群提供更多选择。另外，体验类租户本季度的租赁需求继续保持稳定势头。

　　北京路商圈睽违多年后迎来优质零售物业开业。本季度，位于北京路商圈的捷登都会广场正式开业。至此，广州市优质零售物业总存量约为280万平方米。

　　由于去年新开业的三个商场内仍有不少空置面积，以及本季度珠江新城商圈受主力租户调整的影响，商圈空置率仍保持在相对较高的水平。因此，尽管本季度新项目的开业率良好，全市空置率仅下降0.4个百分点至4.2%。

　　服饰零售商承租能力的下降是租金上涨迟滞的主因。本季度全市租金增长乏力，因为服饰零售商盈利能力的下降直接削弱了其承租能力并限制了其扩张需求；加上多个核心商圈的商场也陆续进行调整，商圈内较多的空置空间令租金的上行进一步承压。本季度全市首层平均租金环比微跌0.1%。投资市场方面，广州的可售优质零售物业不乏获得内外资机构性投资者和商业开发商/运营商的问询。

　　市场展望

　　全市空置率将稳步下行，但受需求疲软影响，预期租金整体持平。未来12个月内全市优质零售物业的新增供应约30万平方米，其中接近三分之一分布在非核心商圈。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计各商圈内现有的空置空间将被逐渐吸纳，空置率逐步下降。但他预期服饰零售商的销售业绩难以在短期内恢复较快增长，短期内其扩张需求仍将维持当前状态，导致整体租金上涨的空间将继续受限。

　　虽然短期内市场整体需求大幅回弹的可能性不大，但餐饮及体验类租户的需求仍然看好，将继续作为支持整体租赁需求的中坚力量。另外，更多线上线下互联互通的新零售实体店的出现也将作为新的零售需求为市场环境带来新鲜血液。

　　工业物业

　　物流园

　　广州前两个月进出口额增幅明显，保税仓租赁市场受益。受到1-2月份广州市进口总值同比增长27%的鼓励，本季度保税仓储保持稳定。虽然由于跨境电商市场正在处于整合阶段，中小型跨境电商企业的租赁需求表现差强人意，但在大型跨境电商企业租赁需求的有力支持下，整体租赁需求持续良好。

　　非保税仓储方面，本季度市场需求保持稳定。虽然市场上部分需求外溢至周边二线城市，但第三方物流与电商企业的新增需求出于区位优势考虑，仍然会优先考虑广州的非保税物流市场。随着医药物流逐步走向规范化与标准化，本季度医药物流升级至高标准仓库的需求消化了部分空置面积。

　　虽然华南物流市场竞争激烈，但广州非保税仓空置率表现平稳。本季度并无新竣工项目，全市非保税仓总存量保持在180万平方米。一方面，部分二线城市项目为吸引大面积租户，持续提供显著的租金优惠，需求外溢情况有所加强，加大了广州空置率的上升压力。但另一方面，偏好选址在广州的租户的需求保持稳定，空置面积被持续消化。因此，本季度空置率最终表现平稳，保持于8%水平。

　　由于本季度没有出现新增供应，全市保税仓储总存量维持于24万平方米。另外，受益于进出口等的稳定需求，保税仓储空置率较上季度微降。

　　非保税仓储需求持续活跃，部分成熟区域业主尝试提高报价。虽然周边城市的竞争为整体租金升幅带来压力，但由于广州大面积空置较少且租户问询持续活跃，处于仓储成熟区域的部分业主本季度提高租金报价。

　　尽管中小型跨境电商的需求有所减弱，但这对主要保税区租赁情况的实际影响有限，整体保税仓空置率仍处于较低水平。受低空置率支持，本季度保税仓储租金保持稳定增速。

  市场展望

　　市场优势明显，非保税仓租金尚有上涨空间。仲量联行广州工业地产部总监黄伟栋指出，虽然相对较高的租赁成本正在驱使部分需求外溢至华南二线城市，但由于优越区位与基础设施完善，广州市非保税仓储空置面积仍是高承租能力租户的首选。他预计未来十二个月内，在新增供应有限以及需求保持稳定的情况下，市内空置率将逐步下降，租金上涨动力将得到支持。

　　由于美联储3月份加息决定加上其年内继续加息预期，中国出口市场将迎来复苏的机会。其次，随着政策日趋明朗，本地跨境电商行业将逐步迎来平稳发展。因此整体上看，广州市场保税仓储需求有望保持稳定。由于未来十二个月内新增供应的缺乏，黄伟栋预计空置率与租金将保持良好表现。

　　高端住宅

　　广州限购政策于三月中旬升级，直接打压原本走强的购房需求。广州3月17日出台了新的限购政策，开始实行“认房又认贷”。新政策影响了相当一部分改善需求与投资需求，在令一小部分潜在买家失去了购房资格的同时，最主要的结果是提高了市场上大多数潜在买家入市的门槛。因此，不少潜在买家主动或被动地转入观望态势，市场情绪受到较大打击。

　　由于在3.17限购令出台前，广州的限购政策长期未变，而上一季度开始采用的行政手段也未影响实际需求，因此，三月中旬之前，广州高端住宅的整体需求表现强劲，市场情绪也相当积极。

　　一手高端项目的推盘继续受限，令大量需求涌向二手市场。本季度，一手高端住宅共有三个项目开盘，但受预售证发放调控的影响，三项目仅为市场新增320个单位。二手高端住宅市场方面，市场上可售的高素质单位数量本就不足，加之往季一手在售项目的存货较少，因此大量需求涌向二手市场，令高端二手盘源更显稀缺。

　　限购新政策出台前，一、二手高端住宅由于供不应求资本值持续上涨。一手高端住宅方面，由于新增供应的入市继续受限，导致本季度新政出台前活跃的购房需求推动资本值环比上涨3.3%；需求因此转而流向二手高端住宅市场，二手价格也环比上升3.7%。

　　高端住宅租赁市场方面，潜在租客对珠江新城的优质租赁单位仍有稳定需求，但区内的优质可租盘源由于去年交易市场的活跃已经相当稀缺，致使该细分市场的租金上扬，从而带动全体租金环比上涨2.3%。

　　市场展望

　　在严厉限购新政下，预期短期内成交萎缩，资本值增幅被抑制。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，从住房政策而言，预期政府对于一线城市房屋投机需求的调控是比较敏感，希望引导资金流入其他方面，使得房价的增长周期迈向平稳增幅方面过度。随着3月中旬限购新政的出台，部分潜在购房者购房资格受限，当前的投资与改善型需求将受到打压。而供应方面，鉴于核心地段土地供应短缺的情况难以在短期内解决，再加上，估计政府仍将严控预售证的发放，一手高端市场的供应面难以有太大改观；在供需双重影响下，预计高端住宅交易量将继续萎缩。但是曾丽预期一手高端住宅资本值仍保持稳定局面的可能性较大，这是由于，一方面，市区供应稳定，开发商去库存压力不大；另一方面，新政出台后首轮市区住宅用地的高价出让，让买卖双方对于中长期楼价保持坚挺持有信心。二手高端住宅市场方面，由于个人业主对于短期市场情绪波动相对敏感，二手市场资本值短期内增速下降的机会较大。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。