房企一季度业绩提前抢跑 世茂“换档加速”最为明显

　　2017年刚刚过去两个月，但房地产市场上的开发商们似乎更早的进入抢跑状态，比如带头的恒大、万科首两月销售额同比增幅分别达到87.6%%和108%（碧桂园目前尚未披露前两月销售业绩），首创置业前两月的销售额相比去年同期更是上升了4.86倍，此外还有旭辉、世茂房地产等多家房企均出现销售额同比大幅增长。

　　在上述这些房企中，世茂房地产前两月销售额达到103.3亿元，同比增幅达93%，而此前2015年、2016年世茂的首两月销售额同比变动均保持在5%以内，可以说世茂房地产是这些房企中“换挡加速”最为明显的。

　　世茂加速

　　值得注意的是，世茂上述两年的首两月销售额增幅情况和全年业绩变动基本保持一致，以此来看，前两月就进入抢跑方阵的世茂今年很有可能一改此前相对稳定的节奏，而是进入加速奔跑期。

　　这并非没有根据，去年实现销售额681.2亿元的世茂房地产，同比增幅仅为2%，这样的规模增幅或许很难让领导满意，根据媒体披露，今年世茂房地产内部提出了销售900亿元、冲击1000亿元的目标。

　　从去年销售业绩来看，导致世茂增幅较慢的原因之一是销售面积出现了下降，去年的销售面积是491.85万平方米，同比下降了约11%。

　　而今年前两月，世茂累计合约销售总面积为67.47万平方米，同比上升55%，大幅加快销售节奏；其中2月份更是同比上涨97%。

　　据了解，世茂前两月的销售业绩大增有赖于世茂全国项目的放量，目前世茂的项目布局主要以北京、广州、南京、苏州、厦门等热点城市为主，普遍处于需求较旺的地区，其中广州亚运城、青岛世茂公园美地均在前两月取得大卖，分别售出170～180余套，此外南京世茂城品、姑苏世茂运河城也都有所放量。

　　据了解，世茂将在接下来的3月、4月继续发力奔跑，在全国多个城市推出项目入市，上述热点城市的项目还会陆续加推。

　　除了项目放量，世茂在土地市场也积极抢收，为后续销售提供持续储备。

　　据了解，世茂2月份拿下厦门翔安南部新城两宗商住用地，成交总价为9.72亿加1500平方米的配建面积，实际楼面价30375元/平方米，此外，还在1月份拿下上海宝山一宗纯住宅用地。

　　冲击千亿？

　　从今年年初的表现来看，世茂实现从600亿规模向1000亿规模发起冲击并非没有实现可能，虽然前几年世茂的规模增速有限，但产品力和财务结构也一直在调整和完善，这也许可以帮助世茂在销售端实现更快的去化和变现。

　　从货值储备量来说，中金公司发布的报告显示，世茂2017年可售货源约为1300亿元，平均去化率有望维持在62%左右，主要因为南京、厦门、 福州项目销售去化良好，以及三线城市持续去库存，以此计算销售有望达到800亿元。

　　瑞银则在3月8日发布的报告则称，世茂前两个月合约销售额达100亿元，相当于全年目标12.5%，反映业绩重回增长轨道，评级由“中性”上调至“买入”。

　　在产品力的打造上，世茂内部制定了一套“360度管控交付标准”，形成“全周期工程技术管理体系”。 世茂内部人士认为，“在这一体系下，所设定的住宅交付标准监察精细度甚至比行业标杆万科都高出五倍。”

　　此外，客户满意度被世茂提到一个新的高度，在工程、成本、营销、客服到物业等多个职能部门中都成为KPI考核中的一项重要指标。为使产品与客群精准度进一步提升匹配度，世茂还进一步加强了客户调研和市场研究，按照世茂方面的统计，世茂新项目首次开盘去化率均高于70%。

　　财务结构上，根据世茂2016年半年报的数据显示，其当时净负债率55.7%，而这也是世茂连续4年将负债率维持在60%以下，同时还保持自身利润率连续多年保持在30%上下。

　　对于今年的盈利，瑞银曾预测，由于世茂去年预售将在今明两年入账，其毛利率有望由去年上半年的28%，改善至约30%的水平，中金公司也作出了同样的判断，它分析世茂今年毛利润率有望达到30%，主要得益于2016年约有80-100亿元优质货源将在2017年推出并同期交付；此外，大量低毛利率项目已在2015年和2016年交付。

　　中金公司还预计世茂2017年核心净利润有望增长10%。

　　有业内人士分析认为，经历多年盘整期的世茂，在逐步提升公司“内力”水平后，其在资本市场、产品市场两端都打下了夯实的基础，更在去年取得和兄弟公司世茂股份在同业竞争问题的突破，但同时也有一些隐忧需要解决。

　　“比如其全国项目在交付水平上仍有参差不齐，近期环京区域的大厂世茂萨拉曼卡出现的交房维权事件，例外由于前几面比较慢速的发展，资金量也需要继续扩大，数据显示，2016年上半年，世茂房地产实现股东应占利润约30.28亿，同比下降14.9%，截至2016年6月30日，其可动用资金约400.64亿，包括持有现金约为200.64亿及可使用银行授信余额约200亿。”上述人士指出。

　　无论如何，在行业集中度持续提高、竞争越发激烈的2017年，世茂仍处于调整期，但行业表现值得关注。