楼市呼唤长效机制出台 房地产税有望加快落地实施

　　冷清—火爆—冷却，仅仅两年多时间，楼市就经历了如此“打摆子”周期，摆脱这样的反复，建立房地产发展的长效机制再度提上议程。

　　告别“打摆子”，呼唤长效机制

　　2016年12月16日结束的中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设，房地产税等长效政策有望加快落地。

　　“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”万科总裁郁亮近期在接受《人民日报》专访时说，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。

　　房地产调控关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等 第一财经记者高育文摄

　　财政部原财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康也认为，中国的房地产市场就是“打摆子”式的，“之前大家还担心冰火两重天，冰这边的压力太大，好多三四线城市和部分二线城市去库存压力那么大，没想到才几个月迅速火热起来，一线城市和二线热点城市房价快速上涨，各地政府迫不得已，不断推出各种限购限贷措施，这种‘打摆子’式的表现，再次说明我们前几年说的多轮调控主要是治标，而非有效治本。”

　　他认为，过去的调控都是简单的调节，光讲政策的话，放宽就是取消限购限贷，收紧就是恢复限购限贷。“这种治标的方式根本不够用，关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等。”

　　这其中，房地产税讨论多年，关注度一直很高。虽然早在上海和重庆展开局部试点，但房地产税推进过程一直“雷声大雨点小”。有专家认为，房地产税推广在技术方面不存在问题，主要障碍在于既得利益群体的阻挠。

　　“放眼看去，世界上稍微现代的经济体，都建立起了住房保有环节的税收制度，中国这个坎迟早要过的，那么早一点考虑，争取不那么滞后，这也是一个应有的选择。”贾康说，房地产税不是“定海神针”，一招决定全局，但它是制度建设中的一个必选项。

　　不过，房地产的长效机制并不仅仅只有房地产税，尤其是如果没有其他相应的制度改革做配套，那么房地产税所起到的作用将十分有限。

　　张大伟说，房地产税如果税率过低，很可能难以覆盖征税成本。税率过高，将影响房地产行业的发展。房地产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源，在房地产依然是经济重要支撑的情况下，如何推进更需综合考量。

　　他认为，房地产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进增加新供应。虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话，房地产税依然会被转嫁给买房者支付。此外，征收房地产税带来的持有环节的成本提高，也极有可能通过转嫁给租房者、或者其他途径规避掉。

　　贾康也认为，加快房地产税立法推进改革，需要有一系列的配套。房地产税应该把房地产有关所有的税费放在一起做一个系统的优化。而且必须得到土地制度、住房制度、投融资制度改革的呼应。