开发商持有住宅后房价真的会降？劝大家别太天真了！

　　尽管在抑制需求端上，此轮调控仍采用那些老掉牙的办法，但在供给端，今年各地在土地出让方式上花样迭出。

　　继南京卖地玩起“熔断”和“摇号”后，北京也在近期出让的4宗地块上采取了创新举措。患有“土地饥渴症”的房企发现，本来上半年还在打篮球，中场休息后，下半年却变成了踢足球。好在这些在楼市调控下成长起来的房企，对游戏规则变来变去早已习以为常、见怪不怪了。

　　这4宗地块全部采用“限房价，竞地价”交易方式，名义上说是“竞地价”，其实地价也是设限的，竞拍时达到价格上限后，房企将转而竞拍自持住房面积。出乎意料的是，不少房企面对苛刻的出让条件不仅没有退却，反而愿意100%自持，争着抢着要当房东。相比11月初中铁拿下的海淀永丰利润微薄的地块，此波土地出让在开发商之间引发了更为激烈的竞争。

　　不可否认，为了杜绝地王出现，北京国土部门可谓用心良苦。但是，开发商纷纷变身房东，不但起不到平抑房价的作用，还可能适得其反，变相助推房价上涨。

　　何以得出上述结论？首先，此举直接导致明后年的新盘供应减少，对购房者的心理预期产生一定冲击。这4宗地合计建筑面积逾62万平米，其中住宅地块部分建筑面积50多万平米，按照出让时90/70的规定，将减少几千套房子的供应。考虑到今年迄今为止北京市宅地供应严重不足，这么大体量的地块全部由售转租，无助于扭转供求失衡的局面。

　　其次，目前手里有项目的开发商的惜售心理将加剧。近几年在北京拿地难是公认的，面对越来越高昂的地价和不多的土地供应，部分开发商已经有“卖一套，少一套”的想法。如果土地出让新方式得以延续，预期到房子卖完今后在北京只能当房东，开发商就更舍不得出售手里的房子，想方设法变相囤房。

　　如果明后年在供给端出现新盘“供应荒”，在低利率和北京限购政策未加码的前提下，北京房价将重获上涨动力。虽然北京已经进入到存量房主导的时代，但新盘供应和定价仍对市场有很大影响，新盘供应减少，将给二手房业主传递供应紧张的信号，提升他们涨价的底气。

　　至于租房市场，新土地出让方式无疑会增加租赁市场的房源，但房价进一步上涨的话，将会传导到房租上，令房租不降反升。

　　当然，新出让方式对市场的冲击程度，将取决于其将延续多久，用这种方式出让的土地规模有多大。

　　实际上，在平抑房价方面，自住房政策已被证明效果较为明显。2013年和2014年北京分别供应了约187万平米和295万平米的自住房用地，这些土地在2014年和2015年形成新盘供应，而这两年房价上涨被有效抑制。遗憾的是，去年北京自住房土地供应大幅减至53万平米左右，在旺盛的需求下，今年自住商品房即将断顿。

　　在防地王的同时，北京国土部门应继续加大自住房土地的供应。此外，今年这轮房价飙升，货币放水和信贷爆炸具有不可推卸的责任。平抑房价，关键还在于央行适度拧紧房贷水龙头。