中介协会:房地产行业委托公证纠纷与投诉处理工作案例

　　案例一：

　　委托公证须注意 交易风险要警惕

　　为省时与方便，房屋交易中常有业主委托他人代为办理交易过户手续，但因业主本人不能事事参与，建议对委托公证事项进行限制，防止引起不必要的交易风险。

　　案例回放

　　2015年8月5日，业主邓某与买家任某签订《房屋买卖合同》，以180万元出售位于天河区的物业。业主邓某由于工作繁忙，长期在外地出差，遂办理委托公证，全权委托其朋友叶某处理该物业的交易。2015年9月10日，邓某收到叶某汇来的180万元房款及物业已出售的短信通知。但是，没过几天，邓某收到法院发来的开庭传票，诉求是任某要求邓某承担违约责任。之后，邓某立即询问叶某事由，其表示该物业未出售给任某，而是以200万元出售给另一买家并办理完成交易手续，其中赚取的20万元差额已纳入自己口袋。

　　法院经审查，邓某为该物业的原业主，其全权委托叶某处理该物业的交易，应承担叶某在代理过程中对任某造成的损失。最终，法院判决邓某对任某承担违约责任。邓某也另行起诉，向叶某追偿。

　　专家解读

　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周冬云律师介绍，本案的业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。

　　在此，广州市房地产中介协会提醒广大消费者：在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之，要尽量避免全权委托的形式。

　　案例二：

　　委托公证过户风险大

　　房屋产权的变更与转让，须在房管部门办理产权登记后，方可发生物权变动的法律效力；未办理登记的，如房屋产权的委托公证，房屋产权不发生变更及转移。　　

　　案例回放

　　2015年11月10日，买家宋某通过某中介公司看中位于越秀区的某物业，由于宋某为非广州市户口，其社保须缴纳到2016年3月才连续缴满3年，获取购房资格。于是，宋某与业主汤某协商：汤某在收齐房款120万元后，以办理委托公证的方式，将物业交付宋某使用，待宋某具备购房资格再办理过户手续。买卖双方对约定内容达成一致意见，签订《房屋买卖合同》。次日，宋某向汤某支付全额房款，双方依约办理委托公证手续。

　　2016年1月2日，汤某因投资失败，欠债连连，法院对其财产进行查封，由于上述物业仍登记在其名下，遂被法院一并查封。汤某无法继续履行《房屋买卖合同》，被宋某诉至法院，要求其承担违约责任。　　

　　专家解读

　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周冬云律师介绍，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋产权的变更及转让，须在房管部门办理产权登记后，方可发生法律效力；未办理登记而仅办理了委托公证手续的，并不发生房屋产权变更及转让的效力。

　　本案中，买家宋某与业主汤某虽然就该物业的处理办理了委托公证，但由于未在房管部门办理产权登记，该物业的所有权仍属于汤某所有。所以，当汤某的经济状况出现问题时，仍在其名下的该物业也受到牵连。

　　在此，广州市房地产中介协会提醒广大消费者：即使在交易过程中办理了产权的委托公证，也应当及时前往房管部门办理登记手续，降低交易风险，减少经济损失。