上海供地计划姗姗来迟 同比降幅达三成创近五年新低

　　上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划姗姗来迟。相比去年1000公顷的计划供应面积，今年的这一数据仅为700公顷，同比降幅达三成，创下近五年新低。

　　“年初国土部已经打过"预防针"了，这样的结果大家也都有心理准备。”一位专业从事土地投资的人士对记者表示，一方面上海官方正在集约用地上下功夫，另一方面，在楼市转向低迷的背景下，也不排除减少供应进而“托市”的嫌疑。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，按照经验判断，土地供应大幅度减少将会导致房价上涨，但供应计划和完成率是两个概念，最终影响房价的还是实际的供应情况。

　　计划供应创五年新低

　　5月12日，上海市规土局官网挂出了2014年上海住房用地供应计划，相比过去几年，这一数字公布的时间晚了约两个月。

　　“今年的情况比较特殊，一方面，国土资源部对特大城市的土地供应提出了新的要求，上海正在根据自身情况做一些调整，另一方面，保障性住房用地的比例也出现微调，这一系列因素或是造成这一数据被延迟公布的原因。”一位业内人士称。

　　官方公布的数据显示，上海建设用地总规模接近规划天花板。2013年底，上海建设用地3070平方公里，约占全市陆域面积45%，高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市。2008~2013年6年间，城市建设用地年均净增量近50平方公里，距离2020年3226平方公里的终极规模，只剩下156平方公里的增量空间，新增用地空间非常狭小。

　　基于此，上海将很难单纯依靠农用地转为建设用地，更多的必须从建设用地布局调整，以及结构优化上寻找出路。工业用地转性很有可能成为一个突破口。

　　《上海市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》已于今年4月出台，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

　　“实施细则已经有了，具体怎么操作现在还没有案例。”上述从事土地投资的人士表示，“现在一些企业应该已经在报方案了，但这类方案还要经过规土、建委等部门的审批，真正出来可能要等到年底或明年。”

　　在该人士看来，盘活存量、集约用地是一个考虑的因素，但从短期来看，土地计划供应的减少和政府有意控制地价有关。“以往1000公顷的住房供地中，有70%是保障房类用地，这类用地的供应完成率很高，但商品住宅的供地完成率一直较低。”

　　据德佑地产统计，过去三年，上海的供地计划完成率在七成左右。通常情况下，保障房类用地的完成率会明显高于商品住宅，同时，楼市热闹的年份完成率也明显高于楼市低迷的年份。

　　一家房企代表对记者称：“上海有关部门在土地供应上还是比较有节奏的，上海这样的国际化大都市，不可能像一些二三线城市那样无序供地，当土地市场特别热和特别低迷的时候，相关部门都会采取对应的供地策略。”

　　“据我了解，上海核心城区的土地确实很少，但是，郊区还是有大量的土地的。不少土地已经被储备了，但是政府明显在控制供应的节奏。”上述开发商称。