宋延庆：资金链更紧了 开发商利润率已不足15%

　　截至2月7日，全部158家境内外上市房企(开发类，不包括世联、易居等服务类企业)中，已有一半以上、计有84家公布了业绩预告或快报。其中，国内有69家，境外15家。正如上篇专栏文章《增速放缓，分化加剧》所说的，今年年报“窗口期”内发布预告或快报的企业明显增多。但相比而言，在香港上市的内地房企发布预告或快报的比例明显高于内地。

　　综览84家的预告或快报，给人的总体印象，除了“增速放缓，分化加剧”外，就是房地产开发企业的资金链更紧张了，而且盈利性指标也出现了明显下降。

　　资金链更加趋紧首先反映在债务风险指标上。虽然多数发布预告或快报的企业暂未发布资产负债、期末现金、净利润等指标，但从三季度、年中相关指标来看，笔者预判实施房企的资产负债率均值仍在60%以上。部分企业，比如绿城、富力、保利、万科等依然会高于65%，有的甚至依然在100%以上。

　　准确地说，自调控以来，上市房企的资产负债率均值是在下降的。例如，2011年年中是71%，三季度是63.58%。这并不是因为房企在销售上有什么起色，而是因为多数企业已经放缓了拿地规模。当然，最主要的原因还是企业资金来源中的银行贷款比例减少所致。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源渠道的19%至21%，而2011年只有15%;房企自筹资金从未超过40%，而去年1至10月份开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。

　　近日，央行报告显示，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿，同比下降38%。年末，保障房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%。在 “政策调控不动摇”的情况下，可以预见，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款不会增加很多。

　　资金链更加趋紧主要还是体现在债务偿付上。特别是在销售难以有明显起色的情况下，债务偿付压力将会导致开发商的资金链更加紧张。国泰君安证券深度研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，和2008年相比，增加了50%。另外要值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。统计数据显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。其中，过去几年，有30家上市房企共发行了118个信托产品、金额达630亿元。2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元。

　　房企的资金来源无非就是银行贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款等几种。2012年包括上市房企在内的开发商们所面临的困境是：往“资金池”中注水的水量不会增加，而流出的水量却在增加!如果这一困境持续下去，预计今年将有10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口，50%的企业面临中期资金缺口。资金压力最大的肯定是那些因产品结构不合理而销售难有起色，又进入偿付高峰期的企业。

　　众所周知，资金链趋紧的状况在2011年就充分反映出来了。表现之一是部分企业“割肉求生，有些企业降价促销，还有些企业干脆“被收购”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。