黎文江：房价由市场决定 调控仅改变供求关系

　　我想讲四个问题，都是关于楼市的。

　　第一个就是价格本应还以价值，但是因为供求关系不平衡，所以影响了价格偏离了价值，所以政府要使价格回归价值，刚才大家说了很多，我想从理论上回归一下这个问题。

　　第二个是GDP和利率的走势可以判断房价的走势。

　　第三个是便于政府参照股市涨跌10%就用于停牌，这样的做法用于楼市，防止楼市大起大落。

　　第四个是关于土地，政府有权捆绑出售亚运成220亿的先例，也有西塔和东塔的经验，我们相信南站的土地一定能够推让成功，只要政府简单的调整一下条件。

　　在前一阶段政府是通过增加供应来改变供求关系，但是这个不成功，政府通过推出大量的土地，希望增加供应，但是实际上开发商拿了地都不开发，政府的期望就落空，一直推不出，推行不了，现阶段政府通过减少需求来达到供求的平衡，那么现在是非常的明显，我们一般按照市场的经济，是由市场来进行调节供求关系，达到合理的价格，但是现在是政府是认为的干预，当然它可以尽快的达到这个效果，需求就减少了。但是另外一方面通过保障房的大量推出，1千万套的推出也是从供应方面调节关系，所以我们可以感觉到房价有松动。

　　第二个，但是房价房屋的价值人们在不断的上升，因为我们的GDP在不断的上涨，经济在发展，城市建设不断的发展，很明显一个地铁出口站在你家门口你的房价就上涨了等等，另外因为城市化的进程，大量的人口进入城市也增加了房子的需求，第二个是土地的减少，广州市现在有很少的土地可以用，这些都支撑房屋的价值不断的上升，而这些因素不是调控可以取消的，你能取消GDP的上升吗?你能取消城市化建设，能让土地越来越多吗?不可能，所以调控是由于房屋价格的上升，所以不可能按住的，因为这个是客观的事实，只能够说抑制它的过快上涨，因为它的价值在不断的提升。

　　在这个情况之下我们可以看到调控它有作用，只是用于改变供求关系，但不能改变房屋价值的提升，也就是说房价还是会上升的，由于人为的干预，房价在一定的时间会偏离向下，那是因为减少了需求。但是我们可以看到第二点就是为什么通过GDP和利率的走势就可以判断房价的走势呢?因为GDP的上升就说明经济发展给人们的预期是乐观的，2008年我们经历了金融危机，当时大家不乐观也不敢买房，现在经济在发展，在世界来说中国的经济是健康的发展，在这种情况下还是乐观的。另外一方面利率上调就抑制住了需求，贷不到款，所以从这两个方面可以判断，举一个例子，2007年的时候利率是6点多，2008年的已经降低到5.5，下浮了38%，我们判断如果利率上下调节40%，房价一定会有变化，当时我们只是在2008年底的时候调到最底的时候，然后到2009年回家又回升了。现在来说一直保持在5.5，去年又上调了5次，再加上基准利率上浮10%，肯定可以到40%的上浮了，也就是说房价会出现松动了，这个是一个量化指标。

　　第二个2008年的四季度GDP已经下降了7%，2007年广州的房价进入到1万，2008年下来了，2009年又上来了，然后政府要救市了，所以我们跟房价和GDP是一个正相关的关系，利率是负相关的关系，利率上浮房价会下来，目前来说利率已经停止了，因为今天公布的CPI，通胀已经回落到5.5，现在GDP没有到8%以上，所以房价也可以支撑，在这个情况下房价在博物，在僵持和松动，还没有拐点。