博鳌资本大会| 精细化管理浪潮下,地产和金融能双赢吗?

8月10日上午，博鳌资本大会“合作之道”主题讨论会上，元禾辰坤特殊机会投资平台——Z源投资合伙人、国际金融地产联盟常务理事张平、睿明资本创始人、总裁侯宝同；绿城诚瓴基金执行总经理左文辉；乔氏集团高级合伙人、齐融股权总裁俞森森；帕拉丁资本总经理杨波；晨曦控股金融投资部助理总经理、投资评审委员会委员王丹 ；大成律师事务所合伙人刘唯翔展开了探讨。

价格合适就是馅饼，价格不合适就是陷阱

谈及困境资产特殊机会，睿明资本创始人、总裁侯宝同表示，在地产下半场，那么多困境资产浮出水面，那么多问题企业出现，到底是陷阱还是馅饼，一方面要看价格，价格合适就是馅饼，价格不合适就是陷阱。另外，很多项目已经不太容易救了，只能是需要很长时间来处理，因为中间的关系比较复杂，里面的陷阱还是比较多的。

在绿城诚瓴基金左文辉看来，10万亿的市场里，基金始终是有机会的，但要找到自己的差异化，“目前这个阶段，我们重点关注有土地红利的项目，包括困境资产、一二级联动的项目，坚持去做一些难的事情，这样更容易做成”。

杨波认为，从目前来看，整个行业现在面临的挑战是勿庸置疑的，特别是房企、投资机构，大家都会面临各种各样的挑战。从房企的角度来讲，需要做一些调整和改变，特别是现在整个市场环境出现变化的时候，怎么样去调整心态？简单来说就是前期做的市场判断、土地价值的判断和拿地的成本，在后期要运作的时候出现落差，怎么样调整这样的视角？

另外，就是关注你的核心问题，你现在碰到的核心问题是什么，你的项目现在的底层价值是什么。在这个基础上寻求与资金方的沟通，我关注我要的问题，同时又在未来有一些想象的空间，搁置一些分歧，在未来出现确定性的时候，还可以再做一些争取。如果有这样的心态和态度，现在还是有一些机会的。

帕拉丁资本总经理杨波还指出，从投资方的视角来看，最核心的就是在市场出现调整的时候，一定要看项目底层的投资逻辑，要看到项目本身的投资价值。同时，一定要拓宽合作思路，在合作方案上基于底层项目非常好，再把合作模式多元化，这样合作机会就非常多了。

地产和金融要努力实现双赢

谈及地产和金融双赢的问题，大成律师事务所合伙人刘唯翔认为，地产离不开金融，反过来地产也是金融的一个很主要的领域，或者说是一个闭环的应用场景。如果没有地产，金融的用处也会少了很大一块，所以这就是鸡跟蛋、蛋跟鸡的问题。如果说要不要双赢，一定是要努力做到双赢才是对的。

刘唯翔指出，应该打破大家都按债性思维做投资的形式，突破债性的思维，开发商跟金融互动就会更良好。

乔氏集团创始人、董事长俞森森表示，在目前的环境下想实现双赢还是挺难的，就看我们如何去选择，如何去做。在这种环境下，我们认为金融就是一个杠杆，若把杠杆用好，就是事半功倍的。为什么很多房企出现一系列问题，是因为杠杆没有用好，没有在自己的掌控范围内用好，所以会出现很多的风险。但如果我们能够把这个工具用完整了，我觉得对我们企业来说一定是非常有利的。对于投资机构或者房企来说，都要在自己可控范围内做这件事情。

晨曦控股金融投资部助理总经理、投资评审委员会委员王丹认为，未来地产、金融行业是一个价值重塑的过程，未来信用不再有效，而资产价值的重要性正在逐渐凸显，这就对项目的价值研判和资产管控能力提出了更加精细化的要求。

王丹指出，基于现在的行业现状，我们认为未来行业会呈现三个趋势：从关注信用主体到关注底层资产的价值；从相信经验直觉到相信体系化的管控；财投方的产业化。以上这些趋势统统都要求更精细化的资产价值研判能力和管控能力，同时还涉及到体系化的经验沉淀。

张平表示，地产下半场，我们应该从短跑运动员锻炼成为长跑运动员，去平衡速度与耐力，去平衡现金流与周期，”所以未来是什么？我觉得未来是流动性为先，风险控制为王，未来也让我们一起携手，一起做好长跑运动员，一起在长跑中双赢”。