博鳌资本大会 | 全球金融环境下,中国市场充满机遇

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来。

8月10日，博鳌资本大会“多元潜在机会”主题讨论会上，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖，光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞，领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群，中城投资董事、总裁应华，中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生，基汇资本董事总经理邵律展开了探讨。

当前REITs时机已经成熟

当前REITs市场有较大发展利好，如何抓住潜在机会是值得深思的话题。

光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞表示，过去几年REITs推出比较慢，从监管层可能一个考虑，这是给了开发商一个套现的机会，他们把商业的资产套现了可能会继续拿地，然后继续标高地价。现在这个考虑倒过来了，现在保交房的资金从哪儿来，如果把REITs的市场打开，有一些资金回到开发商的手里，去帮助他们保交房，这是很有意义的一件事。另外一方面，经过了2021年这个周期，也不用担心商业出手的套现会继续拿地，可能更多的他们是去降杠杆，还银行的钱。

陈宏飞认为，现在这个时机比较成熟，也比较必要，有了这么一个撬动，可能整个市场的交易会活跃起来，。

领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群表示，发现中国内地的REITs仍然有非常强大的发展潜力，目前来说主要受到政策的限制。

竺海群介绍，领展目前主要投一些基础设施、物流，还有一些比较有限的租赁的房屋。他认为将来政府应该会有机会放开REITs，把投资的类别扩大到购物中心、写字楼、酒店，还有养老院等等物业上面。同时他们认为未来C-REITs的前景非常光明。

竺海群提到，领展不是一个短期炒家，而是希望长期持有。目前领展持有了5个物流地产项目，投的主要还是高标仓。

长期看好中国市场

中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生发表了行业观察。从信心上来看，中国未来充满了机会，这个市场一定是波动的，如果没有波动，它不叫市场，同时要认识到这个市场波动带来的挑战。

朱瑞生表示，现在很多项目有极大价值，以后肯定不能再继续推动过剩的事情，要做一些真正有效填补市场空白的，比如社区商业。经过这一轮疫情检验，社区商业扛住了。

中信资本目前更愿意投资一些在区域、在个别市场、在个别领域、个别赛道上有独特的创造力、创新能力、迭代能力的中小能力中心，认为它们更值得去投资。接下来也会利用中信资本的资金优势和投资能力的优势，给这些中小的能力中心建立起更紧密的联系。

目前境内外资本市场有很多因素叠加，包括境外的通胀高企，加息频繁等，这一系列的行为会为境内投资带来什么新的机会？

邵律表示，这两年，特别是地缘政治爆发以来，全球通胀再叠加美联储量化的紧缩，现在又到了一个非常陌生的金融环境里，再加上当前中国房地产市场以变化，他认为带来一些机遇。

第一，相对全球的经济体来说，中国的经济体量很大，整体的增速非常乐观，本身这个市场里面是充满机遇的；第二，现在金融环境、利率非常平稳，如果不进一步降息的话，给了大家一个比较友好的融资渠道。

加息同时给国内的资产带来了机会。国外市场整体容量没有中国这么大，各行各业的发展可能也没有中国内地的经济发展这么好，如果后端没有那么高的收益，投资者是逐利的，在他要判断投资机会的时候，就会看在全球其它地方有没有更好的投资标的和机会。

邵律还提到了绿色贷款，目前各大机构都在做ESG方面的合规，从而获得绿色贷款，这种贷款的利率非常低。在这种情况下，他们预计的期间收益可以上升到4.5%甚至更高，特别是物流、数据中心、产业园区这些项目，收益率可能更高。所以他认为在未来的一段时间，中国仍是一个非常好的投资机会。

上海中城联盟投资管理股份有限公司董事、总裁应华谈到了募投管退的“退”，他认为这段时间里，"退"真的是非常难。

应华表示，首先他们要管好自己的资产，让它不会变成别人的特殊机会资产。现阶段投资首先要谨慎，第二是不熟的不要做。不要轻易地跨行业，这是非常冒险的。有些钱是不该你赚的，你是不能赚的。

他还提到要有责任心，不要落井下石。在资产管理行业里面最终做的是一个“道”，少玩“术”，因为这个行业里的人都很聪明，最后做的都是人品、是圈子、是道义。