住宅楼宇价格急升背后的原因,是整体住宅市场长期处于供求失衡,增加土地供应才是解决问题的长远政策,而政府亦在今天公布的财政预算案中亦包涵了有关建议。
以调高豪宅印花税作为压抑炒卖活动、纾缓公众对楼市过热的疑虑以及帮助市民置业的措施,效用成疑。
首先,价值逾2,000万港元的豪宅只占市场的极小部分。在2009年,价值逾2,000万港元以上的住宅买卖只有约2,300宗,占总住宅成交量仅2%,调高这少数成交的印花税,难以对稳定整体住宅楼价起任何作用。
此外,调高印花税亦会为希望改善居住环境的用家造成换楼障碍,并对中小型住宅市场带来影响。
仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平表示:“市场新单位供应短缺,加上极低息环境及资金充裕的情况下,调高印花税并非最佳方法,对整体市场的影响亦十分有限。”
“相反,有关措施会对某些置业人士带来限制。在2009年,大部分价值逾2,000万港元单位的交易,乃来自原本已居住在价值1,500至2,000万港元单位人士的换楼需求,调高印花税会对这类置业人士改善居住环境带来困难,同时带来骨牌效应,令这类业主未能腾出单位在中小型住宅市场买卖,从而令中小型住宅的供应更为紧绌,间接推高楼价。”
在过去五年价值逾2,000万港元的住宅成交中,当中60%为2,000至3,000万港元的住宅,我们相信大部分买家均是原居住在1,500至2,000万港元物业的换楼人士。
事实上,未完成交易前转售活动只占住宅交易中极低比例,没有降温的急切需要。在2009年,未完成交易前转售活动只占所有住宅交易的2%,而价值逾2,000万港元物业的未完成交易前转售活动比率更低,仅为约1.6%,显示市场的投机活动水平极低。
财政预算案中提及若市场出现过度投机的情况,政府有可能将有关措施伸延至2,000万港元以下交易,这亦为整体住宅市场带来了某情度上的不明朗因素。
调高印花税可能令换楼及投资需求骤跌,令豪宅市场短期发展呆滞。
陈锦平表示:“只要了解住宅价格近日急升的原因,便可知道政府应如何对症下药。去年的极低息环境、资金大量涌入,加上买家群逐渐扩大,令住宅物业价格上升。虽然这些都属外在因素,政府难以控制,但政府仍可在供应紧绌这个最重要的因素上作出影响。”
财政司司长在回应市场希望推出更多住宅用地以平衡住宅市场的供求时,提出了改善现时卖地机制的建议。政府表示在维持现有勾地机制不变的同时,会因应市场情况而直接推出住宅土地拍卖,省却勾地过程。
陈锦平表示:“我们欢迎政府的建议,有关建议良好,亦十分合理。近年住宅供应明显短缺,不仅令一手及二手市场的价格差距越来越大,亦令整体住宅价格水平急升。增加住宅用地供应,可纾缓供应的压力,令市场发展得以持续。虽然今天的财政预算案未有公布有关卖地的详细情况,我们预期推出拍卖的土地应为位于市区较细幅的地皮,而较大幅的地皮应保留在勾地表,留待发展商勾地。我们预期中小型发展商会对较细幅的地皮有兴趣 ,因而为未来带来更多的供应。”
然而,我们关注政府建议强制一幅邻近西铁朗屏站作公开招标的土地的最低建筑单位数目,从而限制有关单位的面积。虽然我们未有有关单位平均面积的详情,但我们注意到市场对全新及较大单位之需求的提升。 强加这些要求将会限制了发展商的商业判断,而此举亦并非使用香港珍贵土地资源的最有效方法。
“虽然今天的财政预算案公布了各种冀能稳定楼价的措施,但只要低息环境、资金充裕及短期供应紧绌等利好的市场条件仍未消失,住宅市场短期而言仍会维持活跃。调高印花税及要求买家即时支付有关税项的新措施可能会令豪宅市场短期发展放慢,但供应紧绌、换楼需求强烈以及越来越多来自国内的富有买家等因素,最终亦会令需求上升。因此,我们预期住宅楼价在未来短期回落的机会不大。”
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