在即将走进2011年之际，“热钱、信贷、汇率、紧缩”正成为新的热辣名词。中国正遭受自90年代以来最严重的通货膨胀威胁，从增量发展到存量发展的中国经济转型正处于十字街头。而整体经济货币政策的变调必将对房地产行业产生巨大影响，那么，在一片资产泡沫的热浪中，带着行业政策调控镣铐的房地产行业又将怎样继续前行？
观点地产新媒体联合房掌柜等合百家媒体、金融、专业机构共同打造“2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）”。总评榜将从企业营运、财务、品牌、管理四大指标系统着手，从行业公众问卷调查收集并加入专业机构的专业分析，把2010年1月至2010年11月间各项及总体表现最具代表性的前30强企业推介给地产、金融、传媒行业，同时对各上榜企业及更多单项表现优异的企业以图文并茂全案解读方式深度呈现，并在1月6日年度论坛现场隆重发布。
相关议程安排：
2011年1月5日：全国嘉宾及媒体签到；
2011年1月6日：城市观点论坛中国行2010年度论坛、2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)发布仪式；
2011年1月7日：考察华南标杆企业、鉴赏标志性楼盘
亲爱的各位来宾大家好，欢迎大家来到城市观点论坛中国行2010年度论坛（地产G30）暨卓越表现榜仪式现场，城市依托与观点新媒体，创立主办的您年度省会，在2005年启动以来，在青岛、南京、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特，广州、哈尔滨等全国众多著名城市。八月博鳌我们了开了房地产未来黄金10年的新篇章。今天在这里一起求索房地产黄金新十年的发展之到。2010年对房地产是非常重要的一年，在史无前例的房地产政策下，2011年调控还在，市场也还在，在这新年气息浓厚的氛围里，要摒弃失落，创造新的辉煌未来，重铸竞争力。2010年中国房地产行业年强企业总盘点中国地产界最有代表的企业，寻找那些伟大的房地产企业，勇于追求房地产优秀的企业群体。在这里总结棒长2010年中国房地产行业年强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜，我们希望通过这样的交流分享经验，通过这样的平台去交流和碰撞，房地产更有责任感，更有关怀能够产品新的事业和思维，能够更好地面对挑战，最后请允许我代词代表主办方观点地产新媒体，地产（地产G30）冠名单位华誉景观欢迎各位的到来。
著名经济学家建设部政策研究中心陈淮先生！
国务院发展研究中心金融所副所长中国银行业协会巴曙松先生！
海尔地产集团有限公司董事长CEO卢铿先生！
富力地产集团吕劲先生！
罗国庆先生！
金科先生副总裁李战洪先生！
北京大学徐建国先生！
苏鑫先生！
山东省文登市房地产局长鞠洪广先生！
平安物业投入管理董事长邹益民先生，广州市政协委员，广州新投资的控制集团曹志伟先生，福晟集团何建华先生，黎振伟先生，集团首席市场分析师黎文江先生，美佳华深圳陈培源先生，精美房产咨询有限公司懂事区俊文先生，广州市万科房地产有限公司办公室主任套真于先生，广东总工程师黄彭先生，兰德咨询中国有限公司董事长宋延庆先生，卓越置业集团营销总经理烟锅先生，珠江实业集团黄轻轻女士，总经理黄韬先生，远洋地产中山开发总经理主力，碧桂园黄浩先生，张明燕女士，每日经济新闻的黄波先生，中山大学教育学员培训中心主任徐小良先生，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士。
我代表主办方代词感谢所有的嘉宾，以及参加陈城市观点论坛中国行2010年度论坛的朋友们，下面有请观点地产美媒体出品人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛为我们致辞。有请！
尊敬的各位来宾，上午好。
刚才路上塞车，部分嘉宾没有赶到，会场委托我们发了一个为论坛写的特稿，我说明一下。
21世纪第一个十年以我们开发企业的销售捷报做了一个不错的总结，那么我们又将怎样迎接第二各十年？
城市观点年度论坛作为观点美媒体旗下于博鳌房地产论坛同等重要的活动，区别在于定位于学术性与技术性，我们希望在每年的岁末年初，大家可以抖落浮躁，更加冷静地以学习的心态反思走过的一年及怎样开始新一年及新的征程。所以我们特别请到茅于轼老师、陈淮主任、巴曙松博士、卢铿总裁等中多以思辩性见长的行业清楚为我们进行经济的、政策的、金融的演讲，并于上下五展开更多的深层次的对话。
今天我们的与会者既有来自北京、山东、四川、上海、浙江、福建、海南、广西全国各地的朋友，也有更多的来自广州、深圳、东莞、动身、惠州、请愿珠海各地的广东企业，作为组办机构我对此表示感谢，感谢出席论坛的各种媒体以及支持我们的华誉景观。
预祝会议圆满成功，并嘱在座的各位在2011年身体健康、幸福平安。谢谢大家！
从现在开始，重铸竞争力在2011年冲破困惑，各位来源下面进行今天论坛上午的议程。主题是宏图绘，重铸竞争力只宏图绘。下面是演讲婚介，今天著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，国务院发展研究中心金融所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松等阳江嘉宾为我们风险精采的年度演讲。本次论坛年度演讲我们一如既往的观点问答婚介，演讲嘉宾除了回答台下的听众问题之外，也要进行互动环节。
首先有请今天第一环节的特约评论员上台就坐，他们是合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生，平安物业管理公司董事长邹益民先生，有请就坐。
接下来马上开始论坛的第一场年度演讲，有请演讲嘉宾著名经济学家建设部政策研究中心陈淮先生。他演讲的题目是限购令房产税，房地产调控与政策回顾的。
谢谢主持人，谢谢大家！
刚才我坐下的巴老师我说，因为我在前面讲他代好笔和本，我发现他越来越像官员。今天刚才主持人所说的题目不是我选定，是会议指定，但是我对这个题目本身存在很大的误区。是什么呢？隐含着把政府的政策作为市场的决定性因素的误区。我们去年从央视开头有了一个不好的布局，是总经理说了算还是怎么样？在媒体上充斥着同样的思想，在中国住宅建设和解决老百姓住房的诸多事情的主要矛盾归结于政府和市场，政府和企业。错了，错在忘了十七大提出的要高举有中国特色的社会主义气质，忘了要强调中国情这个问题，这是一个错误的命题。中国房地产市场的主要矛盾是第一个首先发展不足，有十个人吃饭八个馒头，首先有两个人吃不上馒头。第二是发展不平衡，大城市和中小城市，人们急于涌入的核心以及中小城镇发展严重不平衡，穷和富发展不平衡，市场和保障发展不平衡，这是我们面对的真实问题。第三我们面对的是一个不规范的房地产市场。比如投机性的，比如政府调整产业政策的时候，政府在提供公共产品的时候反而引发了公开的、隐蔽的、个别的、团体的比如公务员建小区等诸多问题，不规范投机性炒作盛行是这个市场的问题。最后一个我们还得关注中国特有的国情，比如说农产品进城问题，比如城市化过程中的基础设施和城市承载力问题，这才是我们研究问题贯彻问题的首要因素。
如果我们延续过去的是政府是政策，这是没有前途的市场。什么时候发挥的优胜劣汰的作用了竞争成为市场的主要关注问题的时候，这个市场才真正走到合理和规范健康的地步。一个年轻人你的上进、成功取决于市场，不是和你爹娘的博弈。这是第一个我要说明的问题。
我对这个题目首先做一个评论，以为限购令是2011年要讨论的问题，这个是要讨论但不是要我们持续关注的地方。
限购令是限制一些过多过渡占用资源的需求，到现在为止没有人说不让老百姓买房，也没有人说老百姓适度改善要抑制。明确说部分城市房价上涨过快地方政府有权根据需要在一段时间内决定限购甚至禁购，这只是一个调整供求管理的政策，也是一个长期政策。什么长期政策呢？如果我们的市场需求量成交量、景气状态不让买低三套房子成交量是零，这个是没有前途的。饭馆是靠吃饱的人多吃一顿。任何国家对过多占有资源都会有调整，这个道理很简单。
如果一个人很有钱，把全广州的房子都买了让全广州的人主在马路上，你觉得合理吗？这严重侵犯的社会利益。随着发展老百姓的需求逐步得到满足是一个必然的过程。如果你指望2011年开放低三套房你就趁早死了心。
第二利率。我对2011年媒体老说最严厉的调控政策这句话，始终不予赞同。你觉得那一是最严厉的，刚才说第三套房会有限制措施，没有悬念。利率是这样，首付也是这样，是全世界各国住房按揭贷款中债权人、债务人风险和利益的平衡点。两成优惠是特殊的，不能恢复常态说是最严厉的。中国的利率已经是一个比较长的时间基准利率低于通胀，这个也是恢复常态宏观经济的必然过程。一年定期存款利率不过是2.75，11月发布的CPI总水平上涨速度是5.1了，我们至少利率提高的一倍，才能满足宏观经济的运行。用不着提一、两次，利率调整是国民经济物价最水平以及国情货币总需求。我们现在面对通胀有一个特殊性，和80年代末期90年代中期所面临的通胀不一样。11月5.1物价总水平上涨，统计局高度我们其中是3/4的部分是农产品。中国的农产品不存在大的缺口，粮食是明显的连续过年的供大于求的。2011年受了很多的灾害，但是没有在庄稼地了，主要是在大城市里。我们的粮食2010年有史以来最大的丰收年，中国不缺农产品，这是输入性成本推如性外来因素导致的。巴曙松博士上的美国量化宽松的政策，美国拿不值钱的纸币往会买国债。用美元标价的产品，包括石油、天然气，是和食物相关的货币贬值了。不是石油贵了，是美元便宜了。这对中国影响很大，美元和人民币是1比7，美元贬值之后。我们现在面对的一个两人要么是忍受人民币过快的升值，要么是通胀。即便美元贬值石油价格上涨，我们的国际市场对国内影响下大多数商品价格反而可以便宜。中国现在面对的通胀不是简单的农产品不收费，或者把媒体所说的最后一公里到小区卖菜的打击就能便宜的没有这么简单，我们面对的国际化的战争。
房地产税是调控房价的工具，这是一个世界各国皆然的规律。如果你没有产地，但是脑袋老想着有产，这些的人还不应该受到批判吗，一定是他们的思想把你腐蚀坏了。在那个时代老百姓的钱县挣工资都吃不到月底，到温饱实现之后，每个月衣食有余了，政府就要找你收费了。当你资产费的利息费的时候。当一定老百姓积累了一定的不动了，一定会对资产收费。这个和调控房价没有关系。不动产税主要功能是三个：第一是调动闲置资源提高利用率。所以必须让这些忖量资源起来。第二调整社会公平尺度，我们不去更多论述。任何叫税的东西不管是海关税都具有调整社会的公平尺度的重要。第三解决我们前期一流的地方政府承担前期建设任务的收入来源问题，任何国家都是这样的。解决这个问题不难，各个历史都有先成的经验，地铁是发债，刚才说当地的不动实行财产税，这个在房地产价格上可以分长和短。短期内供给会增加，同时会抑制那些过大的占有需求超过自己风险承受能够的需求以及超过自己实际需要的需求，需求的短期内会减少。短期内供和求的调整有一定的作用。作为长远的制度不是调房价的，我没有听过政府强加于市场的做法，他收费是改善城市的居住环境。导致居住环境改善下不动产的增值，城市增值，这些循环是有意义的。通过我们目前2010年一个短期的任务是继续加大住房保障的力度，我们已经明确提出了2010年保障放建设的规模是1000万套。我们在过去十年的住房大约建80亿平方米的城镇住宅，相当于现在的1/3。每年这样的最高也就700-800万套包括商品房、保障性、城镇居民自建多种类型。2010年我们保障放要建1000万套，这样加大加快速度的态势，我也特别强调并不是说将来要在这样1000万套不断价码，要形成大多数人住保障房我们需要三、五年的需要较快地优先解决大多数人有房子住到所有人有房子住的转变。
我们的市场来说，我建议企业家们、参与者们，更多关注市场本身的规律，如果125期间和正政策博弈是你伏每天想的问题，那么你面对的市场残酷竞争。这个温度就是这样，这是常态，没有史上最严，你要适应这个环境，如果不能在这个环境活下去，那就被淘汰个体。别以为淘汰个体是市场的悲剧，未来五年淘汰1/3是市场的性质。80年代90年代初中国百姓电器普及，在这个过程中当初辉煌的基本死光了，当初政府名牌大学，牡丹派电视机，基本都死了。但是并不妨碍中国成为一流家电大国，并不妨碍2010年电器大战导致中国的企业真正经历了过程。这就是我们所说的优胜劣汰的过程。
我想已经回答了主办方给我提出的主要问题。以上仅供大家参考！
谢谢大家！
谢谢陈淮先生，接下来有请今天第二位演讲嘉宾，国务院发展研究中心金融所副所长，中国银行业协会首席经济学家巴曙松。他演讲的题目是热钱、汇率、资产、通货膨胀的投资者。
谢谢主持人。尊敬的茅于轼老师，陈淮老师。刚才陈淮主任做了非常风趣的点评，但是他讲的题目本来主办方他可以自己改成另外一个题目，谁叫人家是官员呢？可以自己定题目，想说什么说什么，我们不行，我们作为研究人员，主办方让说什么我们就准备什么。陈主任我一年难得再他后面将一次，所以我要对一年的不满给他报告一下。请茅于轼老师给我做镇。我先花5分钟批驳一下他。
第一他说市场总经理和政府之间的博弈是假问题。一个购买市场良方供给和需求都是有一定的，地方政府的市场上最主要的利益是土地，供应土地是政府供应的，什么人可以在市场上买分子，需求都是你来引导，然后你让在座的各位不要研究我们，不要来这次博弈。这不是让我们做鸵鸟吗？本来我们对官员的讲话都很迷信的，大家去琢磨琢磨政策理性有道理，他刚才说的不对，我个人觉得有很大的研究空间。很多地方土地2010年供应土地保证了吗？多少城市没有完成任务，怎么问责，多少城市把房价下跌，地价上涨，还要说不要跟政策博弈。
第二点不要指望说让有钱的高端人士来买房子放开。为什么加拿大这些国家都在吸引中国的富人去买房子呢？你怎么能因为自己在市场上的缺位房地产结构上的重大的缺陷而把中国本土的购买力挤出去了呢？这本来是谁得错，怎么能怪到市场上去呢。大家到加拿大或者新加坡去买房子，移民我们是欢迎的，这一部分购买力付了高价的土地价格，各种复杂的税费，帮助城市的建设，满足各种消费，现在这些人变成有罪了。
第三点陈淮经常批评我结构没有搞好，高除泡沫。但是我要纠正他，他其实原来是我们做产业经济非常优秀的同学，有的批评是对的，有的是不对的。但是他结论没有错，我想的指数我爱我的朋友也爱真理，这样不合适，夸大了负利率，但是不用一个月的物价和一年期的做比较，这样不对。我后面还会讲利率调整很大程度是指向资产指向房地产，这也是我跟他看法不同的地方。为什么挑在年底，中国在中长期是一年一定的，过了1月1号调，要全面生效要2012年重新定的时候才见效。马上就按新的更高的利率当然有抑制作用了，当然银行的同志不给大家讲这么细。
第四个我觉得从目前为止的物形式压力要很谨慎分析构成来源。到目前为止5.1的构成主要还是被陈主任批评的媒体主流的看法。因为石油燃料的核心通胀11月份有1.5，所以输入型通胀到目前也止是轻微的。所以我跟他不同的看法是输入型通胀的影响没有想象的那么大。
最后有一点，我看他有一点不爽了。这一块地方要有需求就要收费，要花多少钱就收多少税，你怎么不想转换一下支出方式吗？温总理其要说结构性减税，已经说8.1万亿了还要收。核心还是要转换政府的职能。要不然花的钱不够，十万亿特时候不够，8.1万亿是中央财政收的，还有没有别的费用的收入，还不够还要加。我们要反思转换一下职能，转换一下定位，我看刚才他笑了一下，说明他很宽宏大量。那我再说他一条，他做的比喻和案例不合理，他用的案例比喻是家电，家电这个过程是放松管制，市场自由进入给市场充足的决策，被淘汰的是啦那些首先政策扶持定点优惠的企业。而现在房地产的淘汰是一个常态吗？在危机的时候补贴、优惠贷款是2009-2010年的时候，过了两年要加税、信贷、紧缩这个大起大落的环境，市场把行业弄得大起大落一部分市场企业就淘汰，我觉得是非常态的。
今天我的题目是叫做热钱、汇率、资产和通货膨胀的投资者。
首先讲通胀，因为热钱和资产直接相关。要分清通胀的来源和形成的动力，这个对政策及时有针对性地采取相应的措施有很重要的因素，不然很容易导致政策的误操作。现在通常批评根据货币供应量，货币多了物价通胀就上涨了。一般意义而言是对的，但是实际上货币多了引起了一般的价格总水平的上涨，但是对于在不同的商品和服务之间同样的货币增长的速度涨幅有很大的差异。我想说的一点就是中国目前的发展阶段，多数工业加强制造业产能过胜。刚才陈主任提出来农业已经连续七年丰收，在这样的情况下我们多投入的一部分，相当于流入到资产。15年时间M2广义货币增加的8倍，今年已经会到72万亿。
中国正式世界第一大货币发行国。美国每年的M2每年大概是8.2万亿，增加投放是6000亿，加起来不到9万亿我们今年年底是72万亿，超过10万亿，他的GDP是他的三倍，但是我们货币发行量已经超过他们了。但是引发物价上涨的构成有很大的差异。1997年到2010年M2增加了8倍，CPI只增长了19%，房价指数涨了一倍、股票指数涨了两倍。从这个官方的数字看，超发的货币遭到了资产的上涨而不是CPI的上涨，这是目前近十年的上涨。当然大家也可以说数据的质量有问题，只能这样相信没有其他的渠道，即使犯错也是一贯的犯错，有一定的价值含量在。大家不同的收入不同的地区不同的阶层感受不一样，但是我们现在只能用这一个，不排除温不下来，调温度计也有可能。但是至少我算了一下美国、日本、英国、新加坡和中国香港近十及二十年的情况也大致是这样，增量的这一部分货币比讲稍得导致CPI的上涨，这在美国称为之谜。那么的资产怎么CPI上涨不了，中国也是这样的情况。我们看到11月份5.1确实出乎意料，但是增幅最大是食品达到了11.7%，非食品的通胀只有1.9%。如果去掉食品和能源价格的核心CPI只有1.5%%。这就是我想说的第一点。货币超发实现并不一定导致现行的简单相关的CPI上涨，在中国和发达国家主要表现为资产价格的大起大落，刚才陈淮老师半开玩笑的讨论，其中有一点是严肃的，直接影响最大的是资产。因为在增量部分导致货币，实体经济受到的影响比较小。理解这一点可以理解当前的很多政策有一个基调上的把握。
现象目前的紧缩政策核心我理解，两条线一个是农产品保护，另外一个作出紧缩的姿态来管理通胀预期，防止从粮食蔬菜价格的上涨广泛了扩散开来，这是当前的基调。这是第一点，要区分推动当前物价上涨的动力，才能理解我们应该采取的政策的基调，我们货币增发的流动性，叫热钱也好，叫投机性需求也好，基本上反映在资产市场上，所以我的结论是根据历史的经验，近十年来2004年的物价上涨，基本上直接推动力粮食，猪肉和蔬菜。所以等到蔬菜供应跟上了，基本上我们的CPI也就下来了，但是由此引发的货币鸿宏观政策的因所比对蔬菜影响要大。
第二，我们现在谈谈什么叫热钱。关于这个界定争议很大，怎么区分热钱问题，非常难。严格意义上如果以短期目标为投资目标的钱叫热钱，你说改革开放进入中国的投资都是热钱，下一步发展怎么样。在东莞搞一个小企业怎么让热钱变成冷钱，就看的宏观经济发展好不好。如果宏观经济大起大落，即使是冷钱也可能变成热钱。这个区分我感觉意义不是很大，经过前一阶段的分析，检测跟踪，目前流入的热钱规模很小。按照国际金融界的计算公式今年是流出，所以外汇部门的主观让这个热钱很少，但是我愿意把没有进入实体经济的，其实给一个小的牌照，但是没有投资机会流动的投资叫热钱，热钱的形成不同的时期有不同的看法，这一次主要的来源我个人认为是来自于同类。有几个测算方法，第一个2009年和2010年的信贷，今年数字没有出来，肯定超过7.5万亿，12月份停了固定资产，有哪个资金没有进行实体经济呢？中国历史上每年的中长期贷款和固定资产投资规模之间基本上要比中长期贷款高一些。高的部分是丝绸，2009年和2010年中长期比固定资产要多出一大截，这一部分不论是什么，可以算是没有进入实体的部分。这个算下来2009年大概多了1万3亿。另外不是固定资产投资贷款这部分是通过短期贷款，因为银行当时担心监管部门控制规模，所以又没有好的项目，银行现在要商业化怕承担风险，通过票据里占座，如果控制规模就把上半年的规模挪出来用，这部分钱没有具体的项目也是随即游走的。这一部分大概是2009年7000多亿，2010年不到2000亿。所以外部的热钱的统计率可以夸大，所以由此得到的结论下一步宏观调控政策对房地产的影响确实不小，关键是看市场上的，现在资本市场有两派观点，中国资本市场的看法投资策略报告，尽量预测不准，但是我们可以看大致的看法，一派观点认为如果根据以前的经验额宏观滞后于实体的物价，往往要等到物价高点出来，导致经济的明显的回落，市场会出现调整。另外第一是乐观的，市场反映灵敏了，很可能在一季度物价压力大的时候出手，可能市场是年初调整，下半年有机会。在分析物价和政策出手的揣测十分遗憾的是中国的宏观政策具有很大随机性和不确定性。美联储预期未来12个月核心CPI的定位是多少，市场大致上能够预期到政策的走向，是透明大致可把握的。我们现在基本上难以把握的，大家关心宏观政策也有道理，以今年为例，还是以市场经济学家分析预测为利，今年上半年大家预测到物价下半年会上涨，银行会加息。银行一直抗到10月份，大家都觉得不会家了，结果加了一大部分。大家都觉得加了一次息不会再调了，结果过了两周有加了一次。使得专家很狼狈，核心CPI增长速度不清晰，政策变动的规则也不清晰，所以大家在中国特别关心宏观政策我觉得是完全可以理解的。谢谢大家。
谢谢巴教授，请您在台上上座。也请陈淮教授就作。现在开始进行互动。这次观点问答环节10分钟。先请台上的嘉宾展开互动。
两位的观点是互补所以我们能够得出比较准备的对形势的看法，这是我们今天的收获。我想给两位提一个问题，因为陈老师说党的十七大报告里面一句话是说要创造条件，让群众增加财产性收入。巴老师也说了这是增发的货币对资产的价值有很大的影响，我想代表一些老百姓他有一些小钱想请两位老师对大家的理财，今年应该怎么理解钱放哪里好，请两位老师给一些建议。陈老师先说。
投资指导我是不大会做，我还是守我自己的规矩。至于钱放在哪里好要看你有多少钱。买得起和买不起房子能不能做房地产投资和你有多少钱有关系。刚才提问者说让老百姓有财产性收入，到十七大的时候提高中等阶级的收入，什么叫中产阶级，有的人说30万有人说50万，还有让说要有房有车，才算是中产阶级，这些都不准确。我发表一些看法，如果你年收入中家庭收入中用于正常生活的部分所占比重支出收入在80%以上你基本不具备资产累计能力。我指的正常收入是该做什么做什么，支出在80%以上，如果你的支出收入比一年的家庭正常占家庭总收入的60、70%你就具备了资产累计能力。这个时候你就可能形成金融资产，你可以买国库券。存点银行存款，吵点股票也可以。如果你的支出占50%你才具备投入不动产的能力，但是你拥有不动产抗风险能力还不够。如果你去年买的房子是在两成优惠买的房子，但是你后来月供风险你能不能承受，而且确确实实就在眼前。你具体的家庭收入50%具备持有不动产能力但是抗击风险能力很脆弱。当你支出在30%的时候，这个时候才真正有能力。这是我们要讨论的问题。
近来进来的不是很多，现在美国的如果支持政策会带来人民币的升值或是继续往前走，如果人民币继续升值，会不会真正地引来一些国外的热钱往里面走。进来的时候会不会凡过来抵消了我们货币政策的问题，造成我们资产价格的进一步的上涨。
到目前为止数字是流出的不到30亿美元，确实存在这个担心，国际市场大家想从美国银行界生产做金融投资几乎为零，金融升值得好具有利率的好处。所以在升值和加息预期下可能加强自身管制是比较重要的。大家看长三角、珠三角有很多外汇检查，再一个给企业更多的外汇使用的自主权，原来是要求强制的把资金调回镜头，现在可以留在境外了。外汇的分散多元化，刚才你说的问题确实存在。刚才陈老师讲得很全面，小老百姓的达到陈老师说的30万50万很难，怎么办呢？像去年580万，今年是1000万了，刚才陈老师说改革开放10年才建了7000万套，一年是700万套。而今年光是廉租房就是1000万套，建设当然是好事，非常有必要改变缺位。但是廉租房过程中分配、流通、退出维护是非常巨大的课题。所以我们怎么样把它公平地分到最需要的人手里，这可能比我们想象的难度大。我再香港生活了6年，这么一个弹丸之地的存在还可能存在个人资料不实的情况，中国这么大的量的房地产1000万套怎么分配，怎么维护，有一个环节出现问题将来都是很大的问题。所以如果你说有可能积极争取分上廉租房，或者租上廉租房，77块钱在北京45平米生活在新闻联播里面是最好的。
如果台下嘉宾有问题，可以提问，我们的工作请准备好。
我特别想问巴老师，我是从去年前年开始国家就很鼓励人民币的出境，在这个过程当中国家的态度发生的微妙的变化，从一开始想尽各种手段非常鼓励的态度变成似乎要去限制或者担心的情况，我就不知道从今年1月份或者从今年下半年开始国家在这方面会不会有新的想法手段出现？
人民币国际化是只能多做不能多讲的问题，鼓励境外的人民币在香港集结形成一个离岸的交易的中心，现在在香港人民币有2000-3000亿，我刚才给大家汇报今年M2是72万亿，所以我倒觉得下一步政策的重要在香港市场上形成有深度的人民币交易市场。比如达到2万-3万人民币跟现在在香港流通的美元差不多，在境外形成的市场没有管制的货币自由地交易对于推动国内的货币管制形成参照，而且带动香港金融中心的地位巩固。一个是在贸易鼓励人更多地使用人民币，第二发展香港离岸
谢陈淮先生，谢谢巴曙松先生，谢谢两位特约评论员。接下来马上进入第三场年度演讲，第二开始之前先有请特约评论员上台杰作，他们是世联地产首席技术官黎振伟。广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。下面请茅老师演讲。
谢谢，刚才听了两位演讲嘉宾的发言有了很多的观点，有一些是针锋相对的，我觉得给大家提供了思考的素材，我们这个会议就是叫观点，我也提出一些观点。所谓观点会引起争论了看法使得这个会议有神采，要不然大家都说一套官话就是浪费大家的时间。我今天讲的题目是金融业和房地产业，因为首先这个会跟房地产相关，跟金融业也相关。我感觉中国行业中间问题最大的两个行业就是房地产和金融行业。我们各行各业都有问题，汽车业、钢铁业、通讯业、石油业都也问题，但是他们的问题跟房地产和金融业比起来都算小问题。所以我就在这个场合下谈谈我对这两个行业的一些分析。首先讲讲房地产的问题：我一个观点是房地产分布不公平是人类社会不公平的集中表现，什么意思呢？人类社会好几万年，有中国外汇有各种制度不同的历史阶段，有没有共产主义、社会主义、资本主义、奴隶社会千千万万不同的人类社会，他们有一个同样的表现就是住房极端的供应水平。他表现在最阔气的房最豪华的房住得人最少、人口最稀，最破烂的房人口入驻最高，这是很明显的不公平。人口不公平的集中表现也意味着这种不公平恐怕还会持续下去，当然我们也不必失望，我们可以对不公平加以限制、调整。这个是我们可以做到的，这个跟其他方面的不公平是一样的，我们不能消灭我们要保留一下，消灭所有的不公平对人类是大灾难，必须是一个不平衡的社会但是这个不平要有一定的限度，不能对这个社会本身就不安定了。因为有这样的问题政府就要出来帮助解决分界线业内的不公平，而且住房是人权的一部分，他跟你有没有汽车不一样。人类经济人群首先要有吃不能饿，要有教育没有签有可以上学，还要就医，没有钱也可以就医。我们来满足这个人权，当时政府自己是没有钱的他的钱是靠大家老百姓出的钱，也就是说我们老百姓大家都同意那我们出的钱主要是交得税有包括国有资产每个人都有份，这些东西来缓解饥饿，这个问题在中国不存在了，没有人挨饿了。现在就要解决医疗、教育、住房。
住房不公平我们看看举个例子，大家都北京看故宫，这是皇帝住的地方。在国际上比尔盖茨的住宅没有，我看过是超乎想象的。但是最近有出了一个了不起的事，印度有一个富豪花了20多亿盖了一个超级豪华的住宅，很多的城市都有贫民窟，条件非常差。你看同样是印度，印度不算是很有钱的国家，富豪能盖这么豪华的房子。我们国家在旧社会有没有很豪华地房子，除了皇帝就没有了。就是资本家住的房子也很可怜，蒋介石的别墅我去看过跟现在比谈不上豪华。现在我们不同了，现在住豪宅的还是不少的，这些都是谁在住呢？我感觉不是政治家，而是企业家在住。政治家住的房也不错，但是没有这么豪华。但是现在的豪宅700-800平米，这个差距在整个社会中间都是一样的。现在我们政府采取什么办法来环节住房不公平的问题呢？我知道我们最多的经济适用房其次有廉租房，现在还有限价房。我觉得这些房有一个基本的出发点是有问题的，就所谓的住是人权，人权是解决住的问题，要有地方住，而且这个地方也不能太差了，但是肯定也不可能很好。但是能比你现在住的条件更好一点，现在住的调整按照北京市的规定16个人一间房，超过17个人是犯法的。所以农产品进城找工作住十几人这个条件是不可容忍的，我们提供一个住房能够有三、五个人一间这样的条件我觉得还一间。而且大家知道这样的分子没有私人厕所，公共厕所。就像过去的筒子楼，一条走廊两边是房间，那个时候连厨房都没有，厨房就在走廊上摆通道，厕所是功用的，一件房里面大概住3-4个人，这个是当前能够主导的。我们看看香港的廉租房，虽然我没有去过但是看我香港的电影，他们廉租房的住户早上上厕所是排队的，说明是没有厕所的。当然如果我们钱很多，我们可以建好一点，但是我们的钱跟香港比差远了，香港的GDP是我们的四五倍，我们怎么可能建廉租房有厕所，而且建筑成本越高，能解决的问题越少，那么多人等着要房子，你盖的很高标准的房子其他人就没有房子了。这个道理很简单，我还是主张廉租房应该是简陋的，应该是没有私人厕所的。等到将来国立强大了钱多了，我们可以盖和一点点的廉租房，有人说我是歧视穷人，到底是歧视还是优惠穷人呢？我觉得是优惠不是歧视。市场是一个不平的分配，让人有动力就在这里，如果大家都一样，资本灾难就来了。现在很多人抱一个公平的理想希望消除一切的不平，这个思想是会造成巨大后害的。不光我们有这样的教训，全世界很多地方都有这这样的教训，我们对不平有这样的限制，而不是消灭他。
我觉得比廉租房更好的政策是补贴，因为集中建立一批廉租房，第一每个人上班的地方不一样，而住的地方在一个地方肯定上班不方便。第二廉租房都是一样格式准化，当你人口变了你还还住在这个地方，或者你的收入提高了我想稍微改善一点也不不行，就是这个房子。或者说工作地点变了，就帮这这个人死在廉租房里面，所以我主张给钱让它自己找房子去住。开发商可以根本这个要求开发一点简陋的房，这个道理很简单，市场能够配制总优的资源效率是最高的。所以廉租房破坏了房地产的市场，房地产市场最好不要破坏，开发商会根据需要建各式各样的房子，适应不同人的需要。他们会在合适的地方建合适的房子。经济适用房错了，为什么呢？它把政府的义务搞错了，政府有什么义务让每一个人都有一个起码的住条件，政府没有义务满足一些人对房产的占有欲望。我不但向住还想占有他，这不是政府的义务，政府的义务是满足他有地方住，而不是满足他的占有欲。这也不是不错的，你可以占有汽车、钻戒，你只要有钱就可以了，你没有钱想让政府帮你满足是不可能的。何况经济适用房有没有受损失呢，如果没有人受损失就天上掉下来一个房子了，这都是消耗的钱建设出来的，所以不可能没有人受损失，有的是郊区的农民，政府用地价把他的土地买下来了，政府拿它去盖经济适用放就不合理了。也有时候政府用了全民的土地，那这个土地去便宜了某些人，我觉得完全讲不同。更何况我们的经济适用放出了很多的腐败案例，有了有钱有势的人有了得便宜的机会，我觉得经济适用房赶紧停下来，廉租房可以鼓励，但是更好地是给住房补贴。当然住房补贴是也他的困难，不知道给谁。但是廉租房你也是不知道给谁，困难差不多，只能想办法解决。
我们现在的情况是房价非常地高，从经济学来看，无非是需求高供不应求了。所以房价要从两方面分析，首先看一下供给方面：住房的供给不足房价就高了，为什么供给不足。比较一下，这些年汽车的价格不断上升，十几年前两辆车就可以买房，现在十辆也买不起分子了，差价非常大，主要原因是供给不足，汽车没有供给不足，房子供给不足。土地供给不足，土地为什么贵了？是不是中国政府没有土地了，不是的！我们还有很多可用的土地，但是受到限制，农用地不许可转变成开发地，为了粮食安全有了18亿亩红线的规定，任何农用地转变成开发地都是不许可的。在我看这个政策完全错了，粮食安全我们要的是粮食不是土地。我们要的是单产机构而不是土地，我给大家说一个数据，解放的时候是5亿人口，现在是13亿，人口增加了150%。人口粮食跟那个时候比粮食增加的2/3。人均消费责备2/3，因为粮食消费增加的3倍。本来是100现在变400了增加了3倍。被耕地减少了，原因是亩产提高了4倍还不止。所以我们这60年以来，我们解决粮食问题的办法不是限制耕地，而是提亩产。在前几年我们设计了红线是21亿亩，现在是18亿亩，很多人着急，说保护土地的政策失败了。我觉得不对，应该高兴。结果土地紧张的办法是用好。一块用永远是种粮食最好，这完全讲不过去，一块地干什么用要看当地的位置。有的要修高速公路，这就看你这块地的具体了。我今天这个观点，这个错误的认识造成国民经济巨大的损失，而且也造成腐败。土地转换用途要审批，审批就有腐败的机会了。从需求来将，大家手里有很多的秦，不怕房子贵，需求为什么那么高。一个是国家经济增长很高，每年GDP10%的增长。
第二我们的消费少，这在全世界是少有的，我们的储蓄率在全世界是远远超过他们的。大家都存了很多的钱，没有花调。
第三分配财富不公平，富人多，穷人少，因此富人的财富增加远远超过10%的速度，他们的钱非常多，他们也花不完有很多的剩余的钱，这些钱就拿来买房子了，能不能做别的呢？这就涉及到金融业了，他不能提供大家的投资机会，你没有办法只能存银行，拿负债利息。设想一下如果有机会赚10%的回报，我想很多人都不买分子了，如果能赚20%的回报就没有人买房子了。因为不提供机会，事实上我们有这个机会，我们的民间借贷的利息是超过20%，这个我很清楚。所以我说金融业没有效率就是低利率3%的利率，高利率30%的利息同时存在，说明金融业没有效果，没有本事把大家存钱的利润提高做民间借贷。这是一个房地产价格这么高的根本原因，资金配制不当，资金配制是谁在起作用，是金融业务起作用。起什么作用？就是把用项低的钱调到用项高的地方去花。
我们还有一个看法，不仅仅是看法，写在法律里头。金融业如何赚钱，把效率低的地方提升大效率高的地方，我问过学金融业专业的同学，金融业创不创造财富，他说创造财富。怎么创造财富呢？他说我们把钱借给了好的项目，项目能赚钱就是创造财富。这个不对，这是项目创造的财富，不是金融业的财富。金融业绩创造财富就是把效率低的钱掉到效率高的地方，这是金融业创造财富的原因。金融业里面有生产，做银行的保险、股票，他们工作的对象就是计算里的符号、数字，因此他们是不创造财富的。如果不创造财富他们有赚了这么多钱，那他就是剥削了别人的，到底创不创造财富，我认为是创造的。我们对这点到现在还是有很错误的看法，认为你没有生产劳动赚这么多钱就是剥削。就好象在80年代国家有法律没有生产劳动靠买卖赚钱就是犯罪。现在这一条没有了，但是金融业里面还保留这一条，刑法里面有一条说转贷获利的方法就是犯罪。整个把金融业看错了，金融业就是干这个事的，他就是这样创造财富的。现在由于我们的金融业缺乏效率，有很多这样的机会没有利用，现在有一个人出来了，我来利用这个社会提高利用价值创造财富，他说我们的是犯罪。所以提出这几点中国的观点，转贷套利是不是犯罪。
谈到对高利贷的看法，但是都知道高利谈怎么怎么坏，是割人的肉。美国消灭了巨大的逆差。高利贷好不好？不好。为什么形成，就是中间的供给和需求造成的。所以解决高利贷的问题恰好是让大家都去放高利贷，一个好的金融市场是起到这个作用。我们国家恰好是金融业非常有效率，所以民间借贷有巨大的赚钱的机会。这就是联系到整个房地产和金融业。现在房地产巨大的风险就是泡沫。有人问我2011年我最担心的问题是什么？我说我担心的就是房地产泡沫。其实这个想法至少三年以前就有了，我的房地产业内的朋友最讨厌我说房地产有泡沫，但是我还是要说，现在房地产行业内的朋友自己都在说有泡沫了。这个泡沫的结果有两个：一个是马上消化掉，消化不掉就是二个结果破裂。我看这个泡沫比例非常可怕，这么大的泡沫消化不消化得掉，消化恐怕要五年、八年的时间，这个时间里头不破裂效率很低。我很担心这个迟早有发生，因为消化不了就要破裂，破裂之后破坏力非常大。我们看看日本、台湾，还有香港也有过这样的问题。特别是日本和台湾，我到台湾去我朋友说你们要特别注意台湾的房地产泡沫。这些问题是值得我们关注的问题。我就谈这些，如果有不同意见欢迎他们提出来。
谢谢茅于轼老师的精采演讲，请您在台上就坐，和评论员谈互动。
我也一个问题请教茅于轼教授，人民币与欧美的汇率不断攀升，人民币存款利率有较大的套利空间，房地产企业上市蒸发融资，这些都是房地产业与金融业仅仅地捆在一起了，互相渗透，让本来是为了满足居住而生产的房地产业，逐渐沦为赚钱工具，随着过渡的投资和高频率的还手交易，也形成了高度增长的GDP和创造财富收入，于是虚拟的财富增长就形成了泡沫。个人认为在这个过程中其实房地产业吸纳了相当大部分的通胀，延缓了泡沫的爆破，在目前我想情境如何避免形成严重的国内金融风险？
房地产泡沫或者价格虚高的原因，我想是供给和需求。需求面金融市场没有效率，大家的钱没有地方去，大家就去买房，也不是为了住而是为了想有升值。不管是什么东西是一花也有升值，甚至连花都没有只有一个名称也可以造成泡沫。供给方面取消18亿亩红线，这是非常重要的一条，因为不仅仅妨碍的分界线，妨碍了一切土地的合理使用。在需求方面我希望财富的分配比较公平，多给一点给穷人，但是这个事一时半会很难解决。或者说小储蓄多消费，这个也很难做到。所以现在人比较现实的人就是开放金融市场。金融市场有很多的发展机会，机会非常多。问题在于政府的管制到现在政府还是一个垄断管制的状态。大家知道中国人是不能办银行的，而美国都不是政府办的银行。现在政府开的一个小口子，开的乡村银行，这只是个小子没有大开，中国要沉淀解决金融业的问题我觉得要放弃放开。当然我不是金融业绩专家，但是从一般的道理里看，我觉得中国金融业是缺乏效率的，解决的方案在我想就是取消垄断，要这方面加强，但是更重要的是取消垄断。这样房地产的价格就不会虚高，大家都不会去买房子了。一个市场他能够优化资源的配制，可是我们现在没有优化配置，那么多的空房是不是浪费。这个市场没有起到好的作用，就是金融业缺乏效率，我提出方案就是要取消土地转移用途的限制和被百姓给金融业更多创造财富的机会。
统经济的概念来解释，你刚才说的房价影响是供求，海南岛现在的土地很多，但是海南房价非常高。如果简单说加强土地供应就可以解决方案，投资和投机很胜的情况，光解决土地估计还是解决不了问题。我们对房价很难预测，很多可能是政策造成的，这个现在我不知道怎么解决。
房价高我觉得一定是供求的因素，但是有几百个因素都是通过供和求来解决。是不是解决了土地的供应房价都可以下来了，我不是房地产的专家。现在你怎么得到一块土地，要通过拍卖。我就问了为什么你不用招标的办法，拍卖是把土地价提高了，招标是相反谁提供的土地价格低我买谁的。当然拍卖很一这一块是唯一的一块地别的地不一样我拍卖。招标是很多人来投标，这个技术上是很复杂的，但是我觉得我们只用拍卖的办法把土地价格提高了。而且拍卖的时候又不是同时很多地方的拍卖，当然价钱高了，这是地方政府有欲望，他想提高土地的价格，用各种措施包括18亿亩红线的规定。土地使用不管是房地产，还有交通等等。所以这一我觉得也是有把握的，用18亿亩红线计划经济的思想来应对土地稀缺的问题完全错了。
大家很关注的今年泡沫的破灭，其实我是广州人，我们经过了1995年广州价格的破灭，但是问题是今天我们回头看中国的整个经济的发展，包括房地产扶持。我们的金融还有很多的地方政府，他们这种泡沫的房价下降，所以这一点泡沫的问题似乎是好象很担心，但是总是不对。很多人不担心说破不了，这是中国国情所特定的因素，跟国际的规律有一定不一样。
我还是说我不是房地产的专家，对于国内的国外的房地产发展的经验，我知道的非常少。但我有一个判断，第一：我们有泡沫，这个90%的人都同意。第二：泡沫最后怎么样不是这两个结果，消化掉泡沫，泡沫破裂。没有第三个结果。如果消化不了最后一定要泡沫。能不能消化掉，现在供房太多，每个房字这么多人怎么周转，一定要有一定比例的增长。但是空房太多，现在中国的情况肯定是空房太多，但是你要在破裂之前消化掉。所以我的判断大概是要破灭，这个情况非常可怕，因为房地产有大量的资金、就业。泡沫是眼看国家在下降，我的住房赶紧卖了，我不卖明天就下降了。供给太过了，降价就更快了，这是泡沫破灭的过程。现在的房子卖不掉，怎么可能开新盘呢？不开盘，建筑工人节要失业了。所以房地产是支撑国民经济的重要支柱，这个支柱倒了，破坏国民经济。所以我的判断泡沫迟早要破灭，我们现在研究的方法就是怎么样破灭之后赶紧恢复，这是我们要研究的问题。所以我希望专家和企业花时间来研究这个问题。
谢谢茅于轼先生，谢谢两位评论员。 接下来就是本界论坛的重头戏，2010年中国房地产行业年强企业总评榜马上就要发布，首先请观点地产新媒体发行人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛给我们发布2010年中国房地产行业年强企业总评榜。有请!
大家好，现在由我来发布华誉景观·2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜报告。我们这个总评榜已经连续举办三年，未来会继续举办。我们截至本个半单的是截至2010年11月，有四大指标资产指标，品牌指标，管理指标。目前我们的运行指标体物有三个途径，公开信息提供，企业咨询申报，如果三个路径我们无法取得，那只有排除在总评榜之外。本次发布了两万份问卷的对象是全中国一线，二线，简单地点评一下，今年入选30家企业比去年下降了，去年是80分钟今年只有77分。第二我们前三强是一样的。相对行业的集中度我们感觉到对小企业未来的日子比较难过。2010年的现象是国企的拿地，国企和民企未来联手可能是一个趋势，这次入选了30个企业。大家都知道阳关100、红桥这些都在上市的路上，恒大提升超过了81.6%。在这个部分中有部分企业是下降的。当下刚刚演讲嘉宾谈到土地，比较敏感是未来增长潜力之一，也可能是遏制现金流比较要命的问题。特别是恒大是土地王，其中保利从去年的排名第九到今年的第四。涉及到财务是比较困难，相对于2009年得到了企业的支持，2010年财务指标没有2009年稳健。2010年房企业毛利普遍提升。净利率在下降，只有20.49%。其中上海的净利率略高，深圳偏低。2010年品牌上升有几个比较典型的是恒大、保利，万科在管理指标拿了三个满分，整体华南企业是领先其他区域。必须缺乏是华东区域，缺乏长期品牌意识，相对于今天点评更多的全面性的报告，接下来讲在观点网上发布报告。这份旁但观点用了一年的时间，这中间也有很多的失误和不完善的地方，我们想表达的是专业的地方，我们会坚持下去，相信会做得更好。
请留步。现在激动人心的时刻到来，我们表彰和总结，发布华誉景观2010年中国房地产行业年强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜，现在有请企业经营到场。
有请万科、保利、恒大、远洋、金地、广州富力地产股份有限公司、金科集团、龙图地产有限公司、雅居乐、合生、仁恒置地、佳兆业、合景泰富、越秀地产、海尔地产、北辰实业、福晟集团、星河湾、美佳华实业、三远集团就请上台。
华誉景观董事动经理张明燕女士请上台。她们讲和我们见证光荣的时刻，2010年是值得房地产行业铭记的一年，因为我们承担了太多的风险，仍艰难前行，寻找伟大的房地产企业，勇于追求光荣的房地产企业。现在请允许我代表主办机构隆重发布华誉景观2010年中国房地产行业年强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜，他们是2010年卓越表现榜最佳融资福晟、金地，2010卓越帮助榜三远，2010年卓越帮助榜最佳资本市场表现力碧桂园、龙湖地产、远洋地产，2010年最佳企业海尔地产、恒大地产、绿地集团、远洋地产，2010年30强企业地30名盛高置地，29融创中国、27世纪金源、26越秀地产、25佳兆业、24合景泰富、23复地集团、22孔桥控股、19仁恒置地、13名华润置地、12雅居乐、11龙湖地产、10金科、9复地、8金科、4恒大、3保利、2中海2010年30强第一名万科地产。谢谢大家一起见证这一光荣的时刻。
谢谢大家，下面有请复地集团有限公司总裁助理蒋朝光、海尔集团发表感谢。
非常高兴来参加观点论坛，也非常荣幸代表复地集团领奖，从各位学者、专家报告当中，我学到很多东西。过去一年对中国房地产风云变幻，2011年会面临更大的挑战。复地会直面挑战，我想向在座各家有些企业一样，在未来的几年会做得更加卓越、优秀。
非常高兴参加这样一个活动也非常感谢海尔低地产这样的荣誉，2010年12月26号，我发一个短信说哪一天是海尔集团的生日，我跟我同事是跑到公司都不知道是这样的日子。当时我想海尔张主席带领员工26年的时候把海尔这样一个品牌打造成世界型的品牌，海尔地产它也应该在中国的地产界有一个非常好的品牌形象。谢谢大家!
下面我们讲进行城市观点中国行每年的保留节目，年度经营对话环节，津亭的主题是本次论坛的主题，宏图绘重铸竞争力，顺势而为，不纠缠与一城一地之得失，亦不记号一时一事之艰难，中国房地产延续辉煌，需要更多的是战略智慧，而这讲是我们行业精英们的新考验。
我们有请国务院发展研究中心金融所副所长，中国行业协会首席经济学家巴曙松：著名经济学家陈淮先生，著名经济学家茅于轼先生，海尔地产集团卢铿先生，富力地产吕劲先生，金科锦团李战洪先生，高合投资苏鑫先生。
我想刚才茅老师和陈淮主任、几位嘉宾都做了很好的演讲。所以我想刚才演讲提出了一个问题，感觉到房地产调控，而且往往是在经济不好的时候给房地产扶持鼓励，这是特定的产业关联度有关系，而且变化也非常大。所以我想是不是按照顺序来，请卢谈一谈在行业变化那么大的情况下，从也界的角度来看，大势是什么?政策变动与预期中的政策变动是什么样的，市场是什么样的?
已经到来的2011年政策会持续下去，不会有更过严的举动也不会放松。在地和银根方面会加剧，会有一场血洗。因为金融方面的调控会时不太容易获得金融资源的企业困难，但是也会造就一些优秀的企业。有些企业会造成大换血，会发展得更好。中国房地产行业也需要到了需要大调整的时候，大家普遍认为过去的12年是翻过去了。新的一页重新展开，所有的房地产商要重新思考问题，因为海尔的特殊的背景，有特殊的品牌、金融、资金、土地的资源，更重要有特殊的技术资源。使得海尔地产在研究新的理念，我今天下午的海尔的互联网技术的智能化支持系统，能够全部地更好地开放式地用在家庭的小网社会的大网当中，形成未来的方式，海尔的竞争力。
同样的问题我想看看不同的人怎么看，对市场大势判断让几位企业家一讲，站带不同的行业角度的公司判断和走势，然后我们请两位专家给他们思维做点评。
参加很多各类媒体的论坛，也请了很多对业内很有体会的专家，今天也是。我觉得跟夏天观点不一样，今天学术性多一点。我觉得观点对这个行业的各个企业的研究还是花了很多功夫，研究地产的企业也离不开整个地产形式，其实我觉得国内这么多企业都做得很好，不然中国经济也到不了这么好的地位。但是我们这个行业是受到媒体、各类政策变化，从2008年各个地方政府一下子发觉GDP上不去，国家多年来击打支撑出口受到了极大的打击。所以大家看还得找会地产根本性地行业，所以马上各地出了一些鼓励性的政策。甚至在2008年其实在一些地区施行了一些政策，比如港澳台、外国人限购，突然来了调整，就暂缓了。这些政策一出来确实跟各地的政府和一线城市、三线城市坐下来算帐，的确为2008年中国危机中国人在世界上有这么出色的表现做了贡献。后来到了2009年开始整体中国社会的发展包括流动性的板块，几个因素加起来在某些一线城市、二线城市里面发生的房价突然间攀升，马上出的严酷的调控措施。特别是今年年中的时候整个行业感到压力，为了达到目标突然间市场新政策出台，大家缓不过来突然间观望都不买东西。但是作为上市公司业绩增长，我们及时作出的调整。到年底大家可以看到观点出了比较准确的数据一看还是有大的增长，还是给中国经济特别是是给各个地方经济带来了很大的贡献。大家都在关心2011年国家政策怎么样，我也特意地看了一下总理，总理过去很少在公众媒体谈房地产问题，问总理这个问题，我们总理也很从容地答这个问题。而且我个人觉得总理这次答地很准确，在公众媒体上的表态说我们政府只管保障分这一块，市场还是按照市场规律去运行，我们中国不按市场规律也不能有这么好的发展。
今年是怎么样?
总体是平稳，这个行业实际是在做贡献，包括税收。假如大家有兴趣研究一下这个行业到底交了多少税，贡献这么大。所以整体的所有的重要的无论是一线、二线、三线都在迅猛朝城市化发展。大家也可以看到我们这个行业特别是一些大公司分头朝不同的方向做尝试，所以整体协定还是乐观的。
我看每一个机构都有不同的看法。两位老总的看法有明显的差异，一个是说有明显的洗牌，一个是继续发展。你个人谈一谈买富力的房子好，还是买富力的股票好呢?房子一直涨，而股票都在跌。
很简单我是上市公司的执行董事真的很不方便谈股票。
不谈富力谈雅居乐。
做一个对比，虽然中国经济是排在前几名，但是看股票到底是排在第几名。我很经常收到短信，说今天又有几个企业上市，房产大家可以看到，国家这几年欠了帐，包括会频频地出现地王，但是没有办法，各个城市推出地量供应。所以没有办法，只能大家包括业内承担这个事情。确实中国城市化没有人不想发展，想发展供应量不够，最近几个不同的专家半专访地统计都说近五年来我们全国这些主要城市，基本上都是开发量少于销售量。很明显就造成了价格跟供求之间的关系。
我们请金科集团，麻烦你正式回答2011年大势的判断之前，从不上市的房地产股票在调控，谈一下2011年的看法。
年底的时候买股票，因为房地产的业绩相当好，发展速度特别快。上半年买房子，年底的时候买股票，因为业绩相当好。
所以现在你的意思股票投资者看错了，业绩还还是好。
在现在高通胀的前提下已经由房地产板块看通胀板块。
对于2011年的看法?
金科用一句话来说，我们要在非常态之下用平常心做平常事。我说的是出去竞争力的出击，房地产在政策不停出击的情况下，他达成的走势击鼓的波浪。刚才陈淮老师和巴博士发言的时候我用博客发出去了，巴博士提出了明显的反对，支持你的人比较多，在非常态的情况，出现了一个特征，你不反对我就不加税了。在这种非常态的情况下，开发商应该做好每一个事情，我们因为最近开会，我们确定一个方向，不管是红色浪潮，还是白色恐怖，我们就是产品定位做好，中期做好销售，后期做好服务。做好两个市场，一个是销售市场一个是资本市场。还有就是感谢今后能够进入第三名企业，最后我们要把房子做前三名的企业。
你用的是加了V的微博吧。2011年会流行一句话，你可别上微博啊。大家见面都要交代一下。我看三位企业家一个是从行业结构调整，一个行业总体发展趋势，行业战术，说得很好。最后请苏总谈谈2011年行业的看法。
我们先分析一下去年调控的方向是什么?今年还要建1000万套廉租房，背景是要普通住宅不能投资化，所以做了一些调控。年底的时候我们看了一些数据，土地成交的金额突破了新高，我们没有看到二手房成交量下了，但是成交金额没有下跌。因为大家拿地也并不是判断未来房地产的机会，可能钱很多，那我先把钱买成土地放在这里。这是一个大的背景。我对今年的判断作为一个投资产品去买，如果开发商做普通住宅大家一定要小心，除了保障性住房之外，在三线城市主线的大量的圈地。某些城市比如河北。
昨天看到李嘉诚拿了60亿的地。
其实很多的地在去年被大量地圈走了。普通住宅大家一定要小心，供应量可能比较大。第二商业地产是一个机会，但是搞不好会出现泡沫化。钱很多情况下，明年资本就一定投资到商业地产里面去。有可能出现某些城市短期的泡沫化。还有希望大家不管有没有钱一定要关注金融创新。银行的钱肯定比去年收得紧，信托控制得更严格。民间的钱很多情况下你怎么能够把民间的钱利用起来。谢谢。
谢谢苏总。他是率先响应茅于轼的号召，他站在金融的角度反过来审视和评估。接下来请两位老师对四位企业和金融家的做点评。首先请茅老师谈谈你对他们四位哪位印象比较深。
借着这个机会了解一下房地产，因为房地产价值不高，开发商有了很多的非议，房地产价格抬上去了。我不这么看，我认为还是那句话，需求和价格相关的，不是大家买不起恰好是大家不怕贵。开发商准备的多少套房，他定价不是看成本是看需求。比如100套房定价出现了120个人要买，他就会涨价，反过来只有80个人买，他就会降价。改革开放30年创造了这么多的财富，开发商有巨大的贡献，这么到的财富怎么出来的，是商品房市场通过交换得到的。没有任何理由回到计划房地产的角度上，要肯定开发商对社会所做的贡献，房地产中间的问题有各种各样不好的现象，这个是有要的但是我们看主流的方向。房地产从每人平方米只有8平方现在增加到20平方米。商品房为我们创造的财富。
第二我想谈一下，外行冒险来谈建议。有没有可能像我刚才讲的价格越来越高，我建议招标的办法。拍卖是卖放来主办的，需求放来买。现在拍卖是谁主办呢?一般是政府。我建议要用招标的办法，谁主办不是政府，是需求放主办，不是供给方主办。你只要开发商买地，因为开发商主办招标会，那就没有政府的事了。我提出要求要什么样的土地，大家来提供所有的土地所有者都可以参与招标会。现在土地所有者大部分是村镇集体，还有一些国有土地，大家都来满足这个要求，大家投标，我挑一个价格地的买。有没有可能实现，拍卖和招标都是有效的，我们现在只有拍卖没有招标。有没有可能各个地方都有房地产的协会，而且很活跃。刚才哪位老师讲到，我们要有金融创新，创新才能提高效率，从单纯的拍卖到从事有招标，我觉得这是一个创新。当然具体工作很多，我今天在这个地方这个方法真正能创新出来，我想对房地产有很大的改变。
市场经济有买方有卖分，今天政府官员都是我们买东西的人坐在这里，你要知道卖东西是没有人愿意低价买的。
不一定自己买，也可以有购地制度。现在北京、广州的大城市，那么多地产商要买地，所以茅老师说的对公平度是有价值，看茅老师愿不愿意做总结点评，把这个问题留给了陈淮主任。
先纠正巴博士的问题，廉租房1000万是以公租房为主。
77块钱45平方。
让我做评论，我想评论什么。最后的嘉宾给了我一些灵感。大家有没有感觉包括刚才四位说得话，几乎没有说我们这个房地产企业和我这个企业有什么弱点。不认识弱点就是最大的弱点，我们有什么弱点呢，这个行业到今天还没有一个在竞争中死。
海南死得多了。
那不是竞争死了的。死于激烈的市场波动，我刚才说家电，家电和证券市场都死过一大批人，他们现在有些更加强壮了。不管是家电证券也是一样。我们没有经过过市场的充分洗礼。第二我们和市场的关系在此前的若干年中，始终高度关注政策，其实我建议大家那不是竞争死了的。死于激烈的市场波动，我刚才说家电，家电和证券市场都死过一大批人，他们现在有些更加强壮了。不管是家电证券也是一样。我们没有经过过市场的充分洗礼。第二我们和市场的关系在此前的若干年中，始终高度关注政策，其实我建议大家官员和企业家都重复，在市场有一个重要的基础，企业家是唯一一个靠给别人增加利益来谋取自己的利益的群体。是现在经济学的鼻祖起来的地方，企业家和靠给别人增加利润才能满足自己的利益。农民自给自足不需要给别人造成利益。官员是靠明得暗得增加自己的利益。企业家是唯一一个努力满足别人的利益才能挣钱。顺便不好意思地说一句话，他们看不见房地产的利益。我们怎么亲和市场，能够在市场中树立和市场的需求者共同利益的关系。在过去几年恰好是房地产最大的弱点。我们举一个很有趣的例子，当年2001年家电在初期的辉煌之后，他们开会定价，这实际上是一种敌意的家电政策，我叫你买家电的人不利与买家的形势。包括国美为首利用的生产商极大的市场错误，生产商不讲价我给你讲价，其实他一个星期卖50台，把媒体收买做报告。
媒体那么容易收买？
有网络推手，我知道巴蜀对媒体有另外一个看法。我说得是一个对企业家很重要的观点，他这是一个非常成功的案例，有的家电厂商你要低于我们的限价，他说我偏要低于你们的限价。结果老百姓说你看国美是和我一条战线的，所以他就把零售定价系统打开了。我们还没有很好地学会获得消费者的信任，品牌是一个，但是不完全，降价是一个也不完美。
企业家是施于别人才能得到自己，资本是辩证。刚才大家说增加供给不一定导致价格下滑。在北京月行路来的速度越快，来的车越多，结果就限路。修一个停车场就会引来很多的车，只有增加拥堵。要把中国的二、三线城市建设好。我还举一个家电的例子，90年代的时候洋家电比国产家电贵很多，后来我们的品质提高了，家电就便宜了。我们把别人的地方建设好了，北京、上海、广州自然就没有这些了，现在的问题是城市结构严重失衡了。现在每年的大学生都到北京、上海和广州了，就算把楼房盖到天一样高，也不行了。
谢谢陈老师，他讲得几点都非常重要。他举得示例未必很合适，一个行业没有反思缺点不行。
最不反思缺点的是金融业，错永远都是别人的。
第二点亲和市场，道理很对，但是不要把国富论来吓唬大家，中国的智慧比发言更早。我先给消费者更高的产品，国富论很多年了，部分在日本过学就老拿国富论来说，两条总结很重要。最后留两个现场提问的时间。
各位老师，听了大家的分享收益两多，有一个问题请较一下陈主任，你刚才说2011年的保障房竣工了60%左右，今年会开工1000万套，根据1-11月份的商品房的新开工面积，大概是11平方米，合到住宅也就100万套，今天有这么大的规模会不不会对商品房形成影响?
广州卖盒饭的会冲击卖海鲜的吗?谢谢。
香港的竞争鼓励，政府的保障购是有限的，因为中国的人口太多，有一个度的问题。当中国的年轻人都需要保障，我在香港曾经住了一年只有7平米的分子。所以我觉得国家不应该保障过量的房子，这样会给国家带来很大的困扰。
住房补贴，给住房补贴是让更多的人租得起分子，开发商设计什么样的风格是市场最优的方法。
去年580万套，今年是1000万套，正好是贫困低收入的数量。关键是要把1580万套分成城市低收入家庭的手里。这是我们接下来要关注的问题。最后一个问题：现场嘉宾：我来自于广州资产管理咨询公司，我想咨询金科集团的李总，我想让李总分享一下金科的管理体系、流程、人力资源的管理情况，是如何支撑金科的发展的。
用一句话来说就是要把自己的双轨，第一在规模发展的同时注重规范发展。
谢谢好，谢谢大家。
谢谢各位嘉宾！
论坛上午部分结束，请继续关注下午演讲讨论！
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