一、沙龙背景
2013上半年，广州市“一号工程”、萝岗区“头号工程”——知识城开发建设全面提速。规划了16平方公里的知识城核心区、32平方公里的主城区，并启动了核心区城市设计国际竞赛，地铁21号线、知识城线年内将动工建设，其中21号线西起天河区，依次经过萝岗区、增城市，止于增城广场，全长约61.6km，共设21座车站，共有7座换乘站。
广州高新区(由广州科学城、天河科技园、黄花岗科技园和民营科技园四个园区组成)已被纳入新三板扩大试点园区，广州科学城将打造股权投资基地。
2013年7月24日，万达7.32亿获取广州科学城一宗8.98万平商业地块，传言中的萝岗万达广场尘埃落定;7月29日，绿地落子科学城的首个项目“广州绿地中央广场”开工奠基仪式盛大举行。
8月25日，中新广州知识城主城区详细控规公示，定位为国家创新型区域的核心区之一，珠三角服务业对外开放创新区和科技金融中心，广州东部山水新城优秀人才创新的重要基地和生态宜居新城。
广州东的萝岗片区利好不断。目前，萝岗已汇集了万科、保利、奥园、敏捷、绿地、雅居乐、万达、越秀、长江实业、中海等品牌房企，项目分别为万科东荟城、万科金色梦想、奥园春晓、广州绿地中央广场、雅居乐富春山居、中海原山别墅、中海誉城、萝岗万达广场、越秀岭南雅筑、御湖名邸、岭南林语、峰湖御园、大壮国际广场等等，加上萝岗还有的其它在售楼盘迎客，萝岗楼市将迎来了新一轮的“高温”。
为何如此多的知名房企钟情萝岗?业内有人说萝岗是新的华南板块，这种说法依据何在?萝岗利好不断，会不会像南沙那样提前透支房价?万达绿地等商业项目的强势进驻会不会改善萝岗商业配套欠缺的局面?
房掌柜本次地产沙龙汇聚业内专家，共同探讨以上话题，剖析市场真相，为房掌柜购房网友透彻分析广州东的热点置业片区和最佳置业时机。
二、时间地点
时间：2013-9-4(周三)下午14：00-17：00
地点：粤海喜来登酒店6楼董事厅3号厅
三、沙龙议题
1、如此多的品牌房企进驻萝岗，您觉得主要原因是什么?赞同萝岗是新的华南板块这一说法吗?
2、广州东的萝岗利好不断，新项目众多，会不会推高这个区域的房价或者类似南沙那样提前透支区域房价?
3、萝岗目前还存在哪些发展上的短板?萝岗片区的项目是否存在产品同质化现象?
4、您对下半年萝岗楼市怎么看?下半年是否出手萝岗片区的置业良机?
沙龙现在开始，首先这里我代表房掌柜欢迎各位嘉宾的光临，谢谢大家。
我简单介绍房掌柜的情况，到目前刚好是5周年，我们在深圳和东莞的时间比较多一些，我们在广州落地办公已经有两年的时间。重点是打基础，在此过程中也是房掌柜发展的过程。5年内国内上线的主流城市是16个，从珠三角到长三角、环渤海。从房掌柜确定的3+X的发展战略目标是相吻合的，三个经济圈和若干个内地的省会城市，实际落地的公司只有8个，珠三角是5家，省外是上海、苏州、武汉，第9家公司无锡公司将在第四季度正式落地和办公。
经过前面五年和广州五年的铺垫之后，房掌柜也确定大的目标，接下来会将广州作为总部来发展，进一步加大广州公司和总部的人力物力和资金的投入。我首先是做简短的广告，本来有几位嘉宾，因为临时有事，未赶到，还有两位嘉宾，十几分钟内赶到，谢谢大家。
感谢各位百忙之中参加房掌柜的沙龙，首先有请我介绍到场的嘉宾：
文静：绿地集团广东房地产事业部营销管理部营销副总监
吴明康：中海誉城营销负责人
彭澎：广州市社会科学院高级研究员
谈锦钊：广州市社会科学院研究员、广州市城市科学学会副会长
韩世同：知名地产专家、寒桐投资顾问总经理
黄韬：中原地产项目部总经理
蔡静霞：房地产导刊主编
潘玲玲：敏捷地产品牌事务部总监
李应聪：铂涛酒店集团喆啡酒店品牌总裁
2013上半年，广州市“一号工程”、萝岗区“头号工程”——知识城开发建设全面提速。规划了16平方公里的知识城核心区、32平方公里的主城区，并启动了核心区城市设计国际竞赛，地铁21号线、知识城线年内将动工建设，其中21号线西起天河区，依次经过萝岗区、增城市，止于增城广场，全长约61.6km，共设21座车站，共有7座换乘站。
广州高新区(由广州科学城、天河科技园、黄花岗科技园和民营科技园四个园区组成)已被纳入新三板扩大试点园区，广州科学城将打造股权投资基地。
2013年7月24日，万达7.32亿获取广州科学城一宗8.98万平商业地块，传言中的萝岗万达广场尘埃落定；7月29日，绿地落子科学城的首个项目“广州绿地中央广场”开工奠基仪式盛大举行。
8月25日，中新广州知识城主城区详细控规公示，定位为国家创新型区域的核心区之一，珠三角服务业对外开放创新区和科技金融中心，广州东部山水新城优秀人才创新的重要基地和生态宜居新城。
广州东的萝岗片区利好不断。目前，萝岗已汇集了万科、保利、奥园、敏捷、绿地、雅居乐、万达、越秀、长江实业、中海等品牌房企，项目分别为万科东荟城、万科金色梦想、奥园春晓、广州绿地中央广场、雅居乐富春山居、中海原山别墅、中海誉城、萝岗万达广场、越秀岭南雅筑、御湖名邸、岭南林语、峰湖御园、大壮国际广场等等，加上萝岗还有的其它在售楼盘迎客，萝岗楼市将迎来了新一轮的“高温”。
为何如此多的知名房企钟情萝岗?业内有人说萝岗是新的华南板块，这种说法依据何在?萝岗利好不断，会不会像南沙那样提前透支房价?万达绿地等商业项目的强势进驻会不会改善萝岗商业配套欠缺的局面?
房掌柜本次地产沙龙汇聚业内专家，共同探讨以上话题，剖析市场真相，为房掌柜购房网友透彻分析广州东的热点置业片区和最佳置业时机。
如此多的品牌房企进驻萝岗，您觉得主要原因是什么?赞同萝岗是新的华南板块这一说法吗?下面有请广州市社会科学院研究员、广州市城市科学学会副会长谈教授发言。
我先抛砖引玉，浅谈自己的看法。最近到萝岗区看了几个盘，包括雅居乐的富春山居等等，9月13日广州住博会将在琶洲召开展览会，我先谈谈自己的看法。广州城市的发展是历史的趋势，从荔湾、越秀、东山、天河、黄埔、萝岗区，这是广州城市发展的主要方向。
近十年来南拓，一直发展到南沙，成为新的主干线。接下来十年或者是二十几年仍然是以东为主线，萝岗区是广州东进的战略方向，广州发展新型产业化和新型城市化主要的区域。将来增城以及荔城都是东进最大的福地。
萝岗有很多有利的地方，包括生态环境、土地资源、山水资源等等方面，广州东部是干净饮用水重要的来源地，包括了丘陵地带、水库。现在将产业放在这里，包括汽车、摩托车、新型电子产业，将会聚集素质较高的中高端的白领，因此对房地产的需求是非常旺盛。不是一般的中低收入的蓝领阶层，而是白领阶层。而且有很多中高端的CEO和主管人员，因此该区域将是广州新型城市化重要的舞台，房地产就要满足这部分人群的需求。
政府全力打造东部山水新城，可以预见城市的规划就会修编。就会将临近的新塘地区囊括进来，东部山水新城已经将增城部分镇区划入其中，因此广州往东发展是历史的主流。
萝岗并不是有地有钱，等开发商过来盖楼，这里有新的产业和中高端白领的需求，因此对住宅的需求是的，因此房地产发展发展，确实很有潜力。有这么多名牌的房企进入，万科、保利、奥园、敏捷、绿地、雅居乐、万达、越秀、长江实业、中海等品牌房企，他们的眼光是敏锐的，虽然目前常住人口不足，但是他们已经先期进入。
万达和绿地等商业已经出现了，为今后打下基础。通过看楼观察，萝岗区的住宅产品是以中高端为主，中端是1万多元，价格比天河要低得多，但是要比黄埔高一些，价格在1.2万元、1.3万元，高端的是2.6万元以上，包括富春山居，产品要比其他的产品卖价高一倍，因此萝岗区的潜力是相当之大。不能说萝岗区是新的华南板块，不能这样类比。华南板块是外来者居住为主，他们来广州就业和创业，当时的价格也是比较便宜的，当年的价格就是四、五千元，集中了中低档为主的户型，萝岗区起步就是中档和高档的户型。
华南板块没有多少产业的集聚，因此很多人说华南板块是“卧城”，白天大家出来工作，晚上回去居住，或者是周一到周五出来工作，周末回去华南板块居住，目前番禺也搞起了产业。萝岗区是汇集了高端的产业，两者是无法对比的。
萝岗区相当于十几年前的天河体育西板块，当时的价格不贵，也有很多的商业、写字楼，从而铸就了广州新的轴线，老的轴线是中山纪念堂等区域。十年前广州搞概念规划的时候，外省的专家提出要搞第三条轴线，就是发展到黄埔和奥体中心附近。
雅居乐的广告提出新的轴线是帽峰山、奥体、珠江边一代，富春山居就是第三条轴线上，我认为还是有一定的道理。未来十年，新的轴线就是往东搞一条轴线，但是需要一定的时间。
萝岗板块如何打造，应该是参照天河体育中心的模式，打造新的中轴线，也是新的中轴线，发展的趋势必然是区域的整治，可能黄埔区要有所改变了。萝岗区和增城的新塘会合并，北部的中新知识城往南延伸到东江口，有可能会成为广州的第三条轴线。
目前的楼盘售价不高，只有1万元左右，番禺的价格是1.5万元左右，为什么人气不足，有很多的原因。除了商业不发达之外，还有就是常住人口不够，因此要将这里搞得旺盛，要使这里成为人们第一定居的住所，要有好的医院，目前中山三院有岭南分院。交通方面有三条地铁，包括6号线，2017年陆续开通13号线、21号线，终点是新塘。商业正在建设、医院有了，交通有了，为什么人气不足?
房地产要兴旺，要使人来居住的话，就需要人文的氛围，社区的氛围。白天上班要比较近，晚上可以逛街，好象北京路一样的氛围。
读书要有好的学校，医院水平高，聚会有圈子。住一个地方并不是度假旅游，住两天就走了，还有要有朋友可以经常聚会。文化、氛围、环境都具备，就具备了宜居宜业，因此萝岗的房地产就兴旺了。要让人买得起房屋，住得下，而且住得自豪，新区要有人文的氛围。萝岗区的楼市接下来会发展得很好，也会快速的发展，尤其是人文氛围做上去的话，大家就会乐于在萝岗区购房和居住。
天河新区的时候，大家也不愿意搬过去居住，慢慢形成了新的中心，我认为萝岗也是这样的情况，社区配套、人文氛围搞好的话，大家就会愿意过去居住，因此我是看好下半年萝岗区的房地产。
萝岗区是限购限价，但是隔壁的新塘是限价不限售，如果萝岗区的价格过高，加上目前人气足的话，人就会跑到隔壁去，因此政府要加强调控，开发商也要掌握提价的节奏，不要人少了，价格就下来了，人多了，价格就提上去了。借鉴和吸取南沙的经验，南沙就是这样，价格经常的浮动。开发商要掌握升价的幅度，这一点是非常重要的。不能为了利润最大化，拼命的提价，买的人少了，价格就滑落下来，如果起伏太大的话，很不利区域的发展，因此要有所控制。
该区域的发展应该是长远的，逐步环境好了，大家也可以接受价格，而且是稳步上升，建议价格不要上升得太快。萝岗区是广州东进发展新的区域，也是重要的区域，也有很多利好的条件，关键是事在人为，政府和开发商之间如何掌控市场的节奏，稳步的推进，各种配套设施还要不断的完善，社区的文化要逐步的完善。可以预见，未来的5—10年内，萝岗区会象天河中心区一样，成为新的城区，成为受大家欢迎的区域，热衷于定居的区域，产业兴旺、人口繁荣、环境优美的区域，因此我是十分看好萝岗区。
谢谢谈教授，从城区的发展、产业结构和人口构成进行了详细的介绍，也提到了萝岗区商业人气的不足，也预示萝岗在5—10年会成为新的城区。
下面有请彭教授发表看法，目前品牌房企不断进入萝岗区，存在怎样的短板，华南板块的说法是否恰当。
为什么这么多的品牌企业进驻萝岗区，原因有几点。
一、萝岗的基础设施有质的飞跃，十年前大家知道什么是萝岗，没有这样的概念。之前的名称是开发区，从开发区到萝岗。东部地块从经济技术产业区上升为新城区，区域发生了比较大的变化。现在强调的是产城联动，原来在开发区只是上班一族，有部分的宿舍，上班一族要回到天河，当时16：30分钟就下班了，当时回广州走的是中山大道。
萝岗区设立后，就是以经济技术产业区为主，设立了新的区域。设定新区后，萝岗未有太多的发展，首先是行政中心区政府出现了，有了行政中心后，才有了附近的楼盘。如果没有区政府中心的话，楼盘都不会去，这是现实的问题。
提到萝岗板块，不得不提到广园东板块或者是凤凰城板块。广园东板块促进了萝岗区的发展，基础设施条件中，重要的轴线就是广园快速干线，如果没有广园快速板块就不可能有广园东板块以及萝岗板块，因此就是路通财通，基础设施有了以后，房屋开始建设，区域的设立，交通的贯通，才有了萝岗板块。
萝岗现在称之为板块，脱离了广园东板块，成为独立的板块，有这样的条件。萝岗板块的中心在哪里，目前来讲，关注的点还是行政中心。目前找不到另外一个中心替代，有的时候，将萝岗板块称之为科学城板块，严格的讲，都有合理之处，更多的还是处于萝岗的位置，因为科学城的规划，没有太多房地产的项目。紧靠科学城，因此可以叫做科学城板块。广园快速是该板块支撑的交通干线，其他的路径也有。从广汕路也可以到达，基本上广园路是很难替代的，这是交通中非常重要的一环。以后要提升和改进的也是交通方面。
城市重心东移的展现，从城市中心到天河，刚才说的第三条城市中轴线是不准确的，第三条中轴线的核心应该是国际金融城、火炉山、奥体和大学城。至于萝岗是否会出现城市中轴线，我估计是二、三十年后才可以讨论的事情，第四条城市中轴线是否有，还是一个问号，目前谈这个问题，太遥远了。
东进轴线还是可以的，目前没有界定，到底是沿着哪里没有界定，目前是以广园快速线延伸的，中山大道也在发挥东进的作用，尤其是BRT快速干线的贯通，下一步黄埔大道、临江大道都是东进的轴线。
整个城市向东、向南是大的趋势，不能说不可能往西或者是往北，但是东和南是广州的重心和发展的方向，这是区域规划中可以体现出来的。从大的热点来讲，往萝岗和南沙是新的热点和新城区的所在地。
根据基础设施的变化和城市规划的方向，开发商是跟着规划走的，这里就有产品的提升问题。萝岗产品的质量水平达到了很高的层次，无论是洋楼还是别墅，水平都是很过的，这一点是很重要的，因此吸引了白领、高端人群和企业家置业，这是非常重要的一点。
萝岗是否会成为新的华南板块，如果从板块的形成来说，有类似于华南板块的特点。首先是楼盘的规模比较大，我们都知道华南板块开启了中国的大盘时代，因此大盘是萝岗的特点，早期受广园东板块的迁移，当初的凤凰城就是代表，所以萝岗是以大盘为特点。
跟华南板块相同，客源大部分来自于天河区，华南板块的居民，如果需要通勤的话，一般都是到天河上班。也有部分到越秀上班，例如到政府机构上班。因此区位跟华南板块一样，靠近天河。不塞车的情况下，10到20分钟就可以到达，华南板块也是这样的，因此跟华南板块是有相近之处。华南板块最早是洛溪大桥，一桥相通。萝岗是广园快速，如果再有几条快速路可以通达的话，该板块的价值就会进一步的提升。
跟华南板块类似的地方，吸引人的就是性价比，还有大盘配套完善等因素，都是吸引投资者和置业者的因素。跟华南板块相比，距离天河区的时间是差不多的，但是价格优明显的优势。
现在有很多的新项目，知识城、东部山水新城是否会推高该区域的房价，是否会类似于南沙透支区域的房价，就要看宏观政策和广州区域房价的走势。如果宏观政策不倾斜的话，房价会慢慢的冲高。广州房价继续上升，大家的判断是继续上升。如果延续这样的情况，萝岗落的房价也会继续的上升，水涨船高是自然的事情。除非政策面有新的变化，广州房价是否有泡沫是另外一回事，目前我们判断不准。
增城、从化两板块的兴起，是否会分流部分的客源呢。增城部分的楼盘距离萝岗差不多，凤凰城周边几个楼盘跟萝岗没有太大的区别，都在一个区域内。广园东板块、新塘板块跟萝岗板块有一定的同质性，因为区位是差不多的，价格条件也是差不多的。新塘的环境更好，环境更低，而且不限购。新广从开通后，产生的影响是怎样的，目前还不能判断。如果变成了快速化，到嘉禾、龙归的话，也会产生区域的变化。
至于短板方面，如何摆脱产品的同质化。关键要看萝岗几个项目的发展情况，知识城这几年动静不是特别大。按道理来说，知识城也是有居住的概念，楼盘的形态是怎样的，跟高科技和研发产业的格局会形成怎样互动的格局，需要时间观察。
知识城往西北区域，目前是中新生态城，又要怎么做，目前是不确定的。萝岗的商业区，如果按照规划设想可以达成的话，就是围绕行政中心展开的居住板块，有完善的商业配套，规划目前是很好的，落到实际的话，还需要时间。
萝岗跟周边的项目相比，如何避免同质化，还是盯住天河客源、科学城客源和萝岗开发区本身的客源，这就是最现实的。有一位朋友在萝岗工作，置业在亚运城，考虑得不周，因此置业的时候，要考虑周边的因素。
至于对下半年的判断，传闻10月份有房产税扩围的说法，到底如何扩。有人说是杭州，内部传闻广州也在考虑之列，虽然广州没有考虑，但是省里也在考虑。如果都是重庆、上海版本的话，影响不大。接下来还有三中全会以及土改的因素，三中全会的顶层设计对地方政府的土地财政、土地的流转方式，房地产的长效调控机制都未确定，很难说得清楚。
目前受到一定关注的双合同是否会有所调整，如果政府不问的话，房价就是明降暗升。为了达成年度的目标，限签限售是否会继续，怎么操作，都是我们难以进行判断的因素。除此之外，广州楼盘的分布来说，萝岗的地位是往高端走，这是基本的判断。区位条件是不断上升的，这一点是可以判断出来的。
谢谢彭教授的发言，您从萝岗的基础设施、城市规划、定位，房地产项目等方面进行了精彩发言。
接下来有请韩教授发表自己的看法。
萝岗目前进入了第二轮的房地产开发热潮，第一轮是保利、万科、合生创展在前几年进入，当时的品牌开发商并不是非常多。到了现在，差不多知名的开发商都有到该区域，如果按照东部新城规模计算的话。我非常赞成彭教授、潘总的观点，为什么品牌开发商会进驻萝岗，主要是因为产业，不仅仅在科学城、萝岗区，甚至在新塘、增城都有产业。
我们欣喜的看到萝岗不仅仅是有产业，开始注重城市化的发展。我以前在科学城开发区工作过几年。产业发展的人注重生产，不注重生活，因此科学城基本上没有考虑居住的问题。到底哪一种模式比较好，我们看得不太清楚。如果不发展住的话，一定是不对的。早期开发区搞过几万平方米的商业物业的，可以很快的建好，但是招商很慢。前不久陈建华市长批评了萝岗区，说萝岗区GDP发展赶不上天河，虽然利税的贡献是毋庸置疑，大概有500多亿元，但是GDP的总值不如天河。因此我们欣喜的看到，一些大的城市商业体项目，例如万达、绿地、敏捷综合体开始进入该区域。之前的地产项目只是局限于住宅，这是非常大的转变。刚才潘总也强调了交通的改善，不仅仅是广园的带动，还有地铁和轨道的交通。萝岗区也建了部分的路网，基本上是比较齐备，但是中间缺乏干线的安排，尤其是东西向的干线缺乏。目前有开发大道、开创大道，这些都是纵向和南北向，因此交通的连接是受到一定的局限。
城市往东的空间是非常大的，荔湾一出就到了佛山，受到一定的局限。向北就是白云山，也有一定的局限。向东向南空间巨大，开发商也愿意跟随政府的规划发展，不一定要有城市的轴线。敏捷是一匹黑马，不到十年的时间内，令业界刮目相看。你们是步碧桂园之后，大举的进入增城。说明你们的眼光是非常的独到。他们进入增城的时候，市场的格局并不是很成熟。现在把握了时机，目前在增城的市场是非常强势。
华南板块并不是特别好的名词，经常会被人称之为配套缺位的区域，当年因为一条干线云集了八大开发商的发展。整个的规划和发展是滞后的，引起了广东乃至全国地产界的关注，带动力是巨大的。到了今天，华南板块有很大的修补。
当年的住宅是过于超前，前几年增城不是东部新城，大家担心成为第二个华南板块，当时我是赞成这种观点的。因为增城只是依托东部产业的支撑，自身没有产业的话，就无法过大的发展。如果萝岗和黄埔区都发展产业的话，人流就会不足。目前的格局是，广州天河区的人到萝岗置业，萝岗的人去到增城板块置业，这是目前购房的模式。
东部新城的格局，要比华南板块的说法更好。开发商的发展跟政府的规划和配套是同步的，从整个格局来说，往小的说是科学城板块，大的说是东部新城，包含了科学城、知识城、教育城，但是不包括金融城，因为是位于天河区域。这一区位在未来会有非常好的格局和态势，政府的实力也是非常雄厚的，据说萝岗区和黄埔区正在进行合并，也不知道谁兼并谁，据说是萝岗区兼并黄埔区，但是名称会保留黄埔区。
两区合并，我认为是必然的，也是发展的趋势。萝岗和东部是未来发展的方向，应该多一些发展住宅，住宅就会带来人气。之前发展比较多的项目，没有配套相应的住宅，因此导致人气不足。
房价方面，我是赞成彭澎和谈教授的看法，目前的价格还算是合理的区间。如果继续和过渡的拔高是不太有利的。我认为应该循序渐进的提升价格是比较好的，南沙的价格就象放风筝一样，一会儿拉高，一会儿下降。亚运城的定价如果不是很高的话，就会有很好的发展态势。如果从高往低走的话，大家就无法把握发展的态势。萝岗应该是慢慢的提升，就会吸引商家和置业者，就会形成很好的发展局面。
萝岗的短板
交通规划已经有了，但是未成形，包括地铁线路，6号线就要推出，好象是从金沙洲到东山口，一直拉到萝岗区，如果这条线贯通的话，对广州的地铁网线和格局会产生很大的变化，现在不知道什么时候开通。
生活配套不足，有好的学校、医院，但是配套不充分，都市的感觉是比较欠缺的。这样的区域，应该如何发展城市片区，如何发展城市格局和形态。未来想要怎样发展和规划，现在应该如何做，目前还不清楚。我最近参加了华工的规划，他们自己搞了酒楼和相应的配套，我认为企业应该多搞一些配套，可以为自己的员工配套和服务，开发商也可以跟当地的企业形成互动和配合，从而增加萝岗的人气。目前大的商家都进入萝岗板块，从而满足区域人群的生活需要。我认为先期发展的商家，要经历漫长的“守业”的阶段，因为人气是慢慢形成的。
银行贷款的担忧
广州的市场是没有问题的，供求是两旺的状态。银行个人房贷出现了一定的问题。在这样的场合，不太适合说这样的话题。不能只是看到一、二线城市的发展，要看整体经济格局和房地产出现了非常多和不太好的城市，例如温州。这种状况应该引以为戒，未来不能因为现在很好，就忽略了宏观的掌控，我认为目前整体的经济形势不是很好，要等到十八届三中全会后，形势才会更加的明朗。
目前的形势是很好的，三、四线城市搞不好，就涌入一线城市等少数的几个城市，即使目前是局部好，但是繁荣可以维持多久。
非常感谢韩教授的精彩发言，萝岗的住宅不多，部分开发商也进入商业项目，但是目前的人气不足。
接下来有请铂涛酒店集团喆啡酒店品牌总裁李总发言。
李总来得晚，我进行简单的介绍。李总是做商业地产，在开发商处工作了近20年，李总现在从事品牌酒店的管理工作，对萝岗片区的商业化、错位经营有自己的见解，请他跟大家分享。
我离开广州大概7年，去了北京等城市发展。我刚到广州是二十多年前，我是香港人，我刚来广州的时候，东站都没有。整个天河区只有体育馆，当时住在花园酒店，后面是田，过了区庄是郊区。以前广州有一句话，宁住河北一张床，不要河南一套房，就是大家不愿意到海珠区居住。现在海珠区找一块地块都不容易，北京、上海也是这样的情况。
西边没有地方，北边发展得成熟，只能往东和南面发展。我的看法是，现在跟之前的发展模式不同了，因为开发商不同了，发展的模式是不同了。当时的开发商都是小的，大家慢慢的做，当时名门大厦是比较早开的，后面的开发商不敢开发，因为没有这么多的消费者，也没有这么多的实力，因此发展比较慢。到了今天，开发商的主体不同了，大家都壮大了，不是单体发展的，而且是城市综合体的开发模式。开发商的实力跟之前是不同的，具备了经验和资金，因此之前有很大的不同。
住宅的发展相对比较简单，然后谈商业。住宅包括了两个方面，一是开发商盖房屋，二是消费者购买房屋。萝岗有两个元素可以解决这些问题，一个是房价合理，第二个是销售的时间，房价高，卖得慢一些，房价低，卖得快一些。
商业是三个方面的因素，开发商盖了购物中心或者是城市综合体，还要找经营者，还要有消费者过来消费。
回想天河城的模式，刚开业的时候，出租率是非常低的，不到20%，也没有人过来逛。主要的原因是没有这样的消费习惯和消费力。后面是如何调解的，倒闭了很多的厂家，商家都没有实力，都是个体户，换了一批又一批。发展商也是很痛苦的，物业管理费也没得收，如果不是粤海的话，也无法支撑下来的。以前调整的方法是，发展商要让利，商家要牺牲，通过漫长的时间，才发展到现在。
今天的状况不同了，以前的开发商不懂得如何调节。现在的开发商很懂得调节。经营者也懂得如何调节。有的开发商做百货公司、电影院，自己开发自己经营，而且效果是比较好的。
有的开发商跟经营者合作，之前只是收租金，如果经营困难的话，就用保底的办法，或者是补贴部分的装修费用。萝岗如何做商业和购物中心，我认为开发商懂得中间的平衡，商家也不是个体户，而是连锁店，有一定的经营能力。当消费市场可以达到经营的水平时，就会有经营的效果，现在的开发商不仅仅是做商业体，而是做城市综合体，在初期时会给予让利，从而达到平衡。
目前的开发不会像之前那么漫长，经营者也不会非常的痛苦，因为大家懂得了平衡。发展到一定的时间，住宅和商业都完善了。目前萝岗的住宅和商业配套是不足的，因此今后的住宅和商业需要考虑到比例，考虑到平衡的问题。
很多嘉宾都谈到了萝岗区域，中原对该板块是非常有研究，下面有请黄总谈谈看法。
今天是沙龙，都是业内人士座谈，因此我就畅所欲言。
众多的品牌开发商进驻萝岗区，代表了政府的发展方向，正如敏捷地产的潘总所言，大的开发商和品牌开发商对市场的变化更有说服力。萝岗众多的品牌开发商中，中原地产代理了部分的项目，还是比较有代表性的，例如雅居乐的富春山居、万达广场前期市场的分析报告是我们做的，而且是有偿收费的，我们是收万达费用的，并不是做了万达就沾光了。
科学城板块很早就进入了，包括雅居乐富春山居的前一手是中粮拿到的土地，后来被雅居乐拿下来了，也是我们做前期的报告。
科学城当时是荒凉的地块，后来慢慢的丰富，到现在众多的开发商进入。保利的林语山庄当时是六、七千元，现在双拼一千万元都不愿意放。公司的一位总监，现在是部门总经理，就购买了一套林语山庄，现在已经过千万了。从身边朋友的情况，就可以直观的感受到科学城的发展。
我们跟萝岗区众多的品牌开发商进行了合作，品牌的开发商是非常聪明或者是有一定的眼光，这一点是值得肯定的。
开发商和品牌开发商跟政府之间的关系是结合，互相发展的阶段。中国的房地产发展离不开政府的政策，政府现在是服务型的，政府很需要开发商。开发商之间是需要竞争的，敏捷综合体、万达综合体、绿地广场都是综合体，相互之间都是有竞争的。中原在一手方面并不是最大，目前是老二，市场是需要大家共同做起来的，一时之间很难一方独大。大家应该共同将市场做大之后，才会使整个区域的发展更加的良性及和谐。
各位都谈到萝岗板块跟华南板块是无法同比的，华南板块起步比较低，萝岗起步很高。华南板块是以个别项目带动，包括星河湾、雅居乐项目，才有目前的华南板块。科学城是不同的，这里有产业。现在整个板块是快速的启动，一万多就起步了，在售的楼盘，能够买到，或者是买家要到科学城购买房屋的话，价格是1.7万元/平方米或者是1.8万元/平方米，性价比还是比较高的，因为离广州市中心区很近的，只有半个小时的车程，没有交通的成本。以前华南板块洛溪大桥和华南快速都要收费的，现在人多了，洛溪大桥和快速路不收费了。
科学城的产业是以服务业和高新服务业为主，这是没有污染的。韩博士也提到一点，我是赞成的。科学城对住宅的规划是有所欠缺的，当时没有考虑得太多。现在科学城板块跟知识城、增城的教育城构成了东部山水新城，打造第一宜居新城概念，因此对科学城板块是有所帮助的，萝岗因此的前景是非常好的。大的开发商能够关注该区域，奠定了该区域未来十年、八年的发展。
中国的房地产跟日本和欧美的模式是不同的，甚至跟印度和埃及的模式是不同的，中国是独特的发展模式。我们的房地产发展是跟规划走的，跟政府的政策走的，政策包括道路、交通和商业。
科学城板块三至五年内来说是最有竞争力的，如果买家在次中心选择物业的话，应该选择科学城板块。大家还会关注南沙、花都、番禺等板块，跟科学城板块相比，萝岗片区还是比较理想的，地铁已经修建过程中了。
要不要买萝岗板块的住宅，我的回答是肯定的。最近也有朋友问我，购买两万元以下的房屋，首选哪里，我首推科学城板块，这里比较合适，也比较适中。科学城板块1.6万元/平方米左右，目前升到1.7万元/平方米、1.8万元/平方米左右，我认为还是适合购买和投资的。如果不在广州市区工作的话，如果在番禺和南沙工作是另外一回事。如果在市区工作的话，适合居住和上班的话，科学城还是适合的。
谢谢黄总的精彩发言，下面有请房地产导刊的主编蔡静霞发表看法。
谢谢房掌柜提供这样的机会，跟各位专家和开发商朋友、新老朋友相聚在这里。以往都是我们听专家讲，专家和教授带来了非常精彩的观点，也听了地产商代表的精彩观点，我是以学习的心态参加今天的沙龙。
萝岗是有产业、无污染，这里的产业各位专家谈得很全面，高新知识城、科学城和智慧城，高端的人群在这里居住，我认为是一种提升。
无污染是跟黄埔区对比的，很多人之所以没有选择黄埔，因为黄埔有石化。走到黄埔的时候，就会闻到很重的味道。萝岗是山清水秀，非常适合在这里居住。
萝岗目前有三条线，6号线、13号线、21号线都在建设和规划之中。三年前我是以踩盘的方式进入萝岗的，进入萝岗后，只有摩托车可达，当时只有科城山庄在销售，最近几年，品牌开发商纷纷的进驻。
开发旺，品质高。
品牌开发商云集萝岗，项目品质高，空间的打造上，环境的塑造都是非常好的。中海誉城、雅居乐富春山居项目打造得非常好，次天河的感觉。我不同意萝岗是第二个华南板块，应该是第二个天河城，跟天河城之前的模式是相似的。
我认为以上的四点就是置业萝岗的原因，目前萝岗人气不旺，商业未能尽快的成熟。尽管敏捷、绿地都在打造商业中心，但是短期内不能成熟，需要三至五年的培育期，目前生活不便捷。开发商在各个区域的集聚效应未形成，目前还是以住宅为主。住宅和商业应该结合起来，我认为萝岗三至五年内会成为宜居新城，我是非常看好萝岗的项目，谢谢各位。
感谢蔡主编的精彩发言。大家提到萝岗的发展潜力是非常大，最近三至五年，或者是最近的五年内会成为宜居新城。区域的产品和性价比是比较高，产业结构和城市规划成熟，商业和品牌开发商纷纷进驻萝岗，在萝岗置业的最佳时机是什么时候？接下来有请李总谈谈自己的看法。
刚才蔡主编已经介绍了，关键要看商业和住宅如何平衡。萝岗的商业配套不是很完善，如果住宅先行的话，商业不能服务住户的话，就无法达到平衡。我看过不同城市的案例，南海也有一个购物中心。附近没有住宅，周边都是空地，购物中心就很难发展起来，需要时间。
购物中心要发展的话，需要考虑几个因素。除了购物中心外，还要有居住的街区，当居住区密到一定的程度后，才可以发展购物中心，从而达到几方面的平衡。从发展商的角度，不能克隆之前发展的模式。应该根据不同区域的情况，分阶段的进行发展。
李总从商业的角度提了很好的建议，我补充两点建议。
各位对片区的认识谈了看法和指导意见，我认为萝岗片区传播力相对而言是地理的概念，是否可以包装成为广州的硅谷，为什么这么说?
前面的业内专家和几位精英提到几个关键词，首先是高新科技、生态、宜居、规划好。我们在梳理广州各个片区特征的时候，能够同时具备几个关键词特征的区域，广州目前没有硅谷的概念。东南西北几个区域更加适合硅谷的概念，只有萝岗区，因为硅谷是属于舶来术语。
深圳南山区的房价为什么这么高，有产业资金投入的密集度，相关人才的密集度，如果这样比较的话，萝岗房价的空间，从后续来讲，有比较大的想象空间。
各位前辈和业内的专家给广大网友一个很好的建议，目前而言，置业的走向往东看是很好的片区。集合了各类产品类型。以宝马汽车为例，萝岗片区原来只是三系的车，用了五系的品质，卖的是三系的价格。刚需的产品是以豪宅的品质打造的，无论是开发商的整体规划，园林的品质，建筑和用材用料来说，确实是刚需的价格，豪宅的享受。三系的价格，五系的享受。
如果可以将萝岗区包装成为广州硅谷的话，就会有很大的想象力或者是溢价空间。今天到场的开发商，都是萝岗的主角。
今天的沙龙到此结束。
嘉宾合影
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